[經濟半小時] 找不到“北”的二手房(2010.9.14)

    找不到“北”的二手房
                         —— 樓市統計數據：為何找不到北？

（主編：莊嚴  編導：王星燦  攝影：樊金峰）

    在北京市剛剛公佈的房地産運行報告中，新出爐的房産數據中少了二手房均價這個指標。北京市統計局新聞發言人表示，由於二手房市場的陰陽合同等問題比較複雜，暫時還不能做到對二手房市場進行全面調查，所以將暫停發佈二手房數據。而北京市統計局此前公佈的6月份的二手房統計數據，正是因為同樣的原因，導致和仲介公司公佈的數據懸殊很大，給公眾造成了困擾。統計部們聯合有關部門出臺嚴厲措施，堅決打擊陰陽合同。那麼二手房市場中，為什麼會産生陰陽合同，它究竟造成了什麼影響，是否又能隨著打擊就此偃旗息鼓呢？

    記者首先採訪了一家房産仲介，工作人員向記者推薦了幾套房源，記者表示打算進行全款交易，但希望可以避稅。

    仲介公司工作人員：您不説我們都會給你做，因為你既然找到我們，我們肯定就為你著想。其實你是不經常接觸，我們就拿這做飯吃。

    在世紀城的這家仲介，工作人員向我們推薦了一套七十平米左右售價230萬的兩居房源，並表示可以低評將網簽價格做到接近最低指導價每平米9800元。

    仲介公司工作人員：二三百萬的房子，交稅的時候也就按六七十萬的價格交稅，把所有的稅交齊了也就四萬多，你要把所有的稅交齊了，這要命了。得交將近十六萬。

    而在另一家仲介，記者向工作人員表示自己手中資金有限，想通過貸款來購置二套房，希望能從銀行盡可能多地貸款。工作人員表示可以通過評估機構將看中的房源進行高評。

    仲介公司工作人員：這房子原來評估的話兩萬二，它做完高評以後可能是兩萬四到兩萬五，每平就多三四千元錢，一百平的話就會多出來三四十萬，要是四十萬的話，（首付）百分之五十就多出來二十萬。

    但是工作人員都表示，因為評估價是銀行放款的根據，所以銀行也會考慮風險，儘管是將評估價儘量做高，但是最終往往還是可以避稅。

    仲介公司工作人員：你過戶價寫那麼高的價格其實也沒什麼用，就按評估價格走就可以了，既保證你盡可能多地貸出錢來，又能保證你盡可能少地交一些不必要的費用。費用主要是稅費。

    看來不管是全款還是貸款，二手房的實際成交價往往都高於最後提交的網簽價，也就是提交給官方的過戶價，而其最終的目的就是避稅。

    仲介公司工作人員：簽的價格一般都跟買賣實際價格不一樣。沒有一樣的，我做那麼多年，就遇到一個，海歸派，從美國回來，買了上河村的房子，當時是500萬買的，他按500萬交的稅，我當時跟他説你可以按100萬去交稅，他説不行，我説為什麼不行，他説這在美國被抓住了得坐三年的牢。我説這是中國，不必了。在中國一般抓不住，那個後悔呀，500萬得多交多少稅呀。

    因為可以避稅，操作起來又沒什麼難度，記者發現陰陽合同在仲介行業早已是一個公開的秘密，當記者表示對合同的有效性有所顧慮時，幾家仲介的工作人員都表示沒有問題。

    仲介公司工作人員：不會不會，甭管合同價格寫什麼價格，它最後房本就改成您的名字，然後你這邊很安全的。沒有任何影響。誰不傻呀 ，你放心吧 做稅只是做給銀行看，只是做給國家看。

    當記者問及是否擔心這樣的陰陽合同被相關部門查處而罰款時，這位工作人員很不以為然。

    記者：上面會查嗎，這樣的合同。

    仲介公司工作人員：它不管你，基本上不查。你想比如説你買這邊的房子，這邊的房子都是海淀的，海淀的過戶大廳你看見了嗎？一進去，09年過去你都得擠進去，它能查得過來嗎 你讓他派十個人查，五十個人查，他查得過來嗎？

    同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然後再向房管、建委等政府部門遞交一份陽合同，上面的價格往往都低於實際成交價，為的就是避稅。陰陽合同是否真的存在呢，我愛我家北京公司副總經理胡景暉接受了我們的採訪。

    我愛我家北京公司副總經理 胡景暉

    胡景暉：從購房人的角度來講，他為了省稅，為了達成這個交易，非要這麼做的話，我想哪家仲介公司都不會説不的。因為誰説了不這個生意就沒有了，我想這是一個實際上是整個行業目前實際存在的一個實際的執行狀況，只要你想開門做生意，很多東西是避免不了的，

    胡景暉告訴我們，相比新房交易，二手房交易價格相對複雜，包括實際成交價、銀行評估價格和網簽價格。此外地稅部門及建委還制定了地區二手房最低指導價，其目的一是對當地二手房交易起一個指導作用，更重要的目的在於確定一個稅收標準，即交易合同價格不得低於當地指導價，也是繳稅的官方依據。但是隨著近一兩年北京市房價的一路狂漲，最低指導價與實際成交價間的差額越來越大，按最低指導價繳稅反倒成為避稅的最有效途徑。

    胡景暉：5.5%的營業稅，3%的契稅，1%的所得稅，如果再加上一些其他的稅費，有可能購買一套房屋的成本，稅費成本達到10%以上。那很多人都會産生這樣一個避稅的這樣一個動機。

    同樣的一套房子，三方私下簽一份陰合同，上面的價格是實際成交價，然後再向房管、建委等政府部門提交一份陽合同，這個價格實際上往往都低於實際成交價，這麼做的目的只有一個，就是為了避稅。買方省下的是真金白銀，這不難想象，但是賣方和仲介機構又能從中得到什麼好處？三方為什麼輕易就能達成默契，簽下陰陽合同呢？來看看陳女士的經歷

    家住北京的陳女士，有過幾次房屋買賣的經歷。他告訴記者，幾次買房子，簽的都是陰陽合同。

    陳女士：當時正好就是那個稅點的新政出臺後面一週，當時那個稅比較高。仲介給我的建議就是除了在仲介簽的那份合同，包括仲介費什麼的是按照正常的銷售價，是160萬的時候是去銷售的。合同是這樣簽的，然後剩下在走其他稅的時候，他們仲介都説他可以幫助把這個稅避開。

    陳女士最近賣的這套房子，總價160萬，房屋合同是由陳女士、買方和仲介三方私下簽訂的合同。而為了避開高額的稅費，陳女士和買方都聽從了仲介的建議，又簽了一份合同，這份合同中，原本160萬的房屋成交價，被寫成了50萬。這份合同是提供給稅務、房管等部門的網簽合同。

    陳女士：當時的房價應該是簽了一個50多萬的房價，就實際上比我自己購買的房價還要低。

    160萬的房子，變成了50萬，由此省掉的稅款是多少呢？按照北京市房地産交易中心的規定，房屋建成5年後出售的房子可以免交營業稅等稅費，而5年之內出售的房子，購買方要繳納契稅和印花稅，契稅按照成交價1.5%比例繳納、印花稅按照成交價0.05%比例繳納。房屋出售方則要繳納印花稅，營業稅和個人所得稅，其中，印花稅按照成交價0.05%的比例繳納，營業稅按照買賣差額5.5%比例繳納，個人所得稅按照成交價1%比例或者差額20%比例繳納。