業主欲聘“運營商”挽救産權商鋪

　　前日，在上奧風尚購物中心，多名民警前來維持秩序。當日，部分業主砸壞自家商鋪墻體，向開發商抗議。本報記者 王嘉寧 攝

　　本報訊 西三旗的上奧風尚購物中心是産權式商鋪項目。業主收房一年多，招租困難。近日，業主欲引進經營公司重新運營管理，但與開發商協商未果。前日，數十業主砸壞自家商鋪墻體並堵路抗議。開發商表示，引進經營公司需要通過合法程序，願與業主協商。

　　購物中心經營無人管理

　　據業主們介紹，2007年，270余業主以每平方米一萬多元購買了這個購物中心內的産權式商鋪。購買時，開發商承諾將把該購物中心項目建成大型商場，業主可獲得相應面積的房租收益。

　　業主們説，2009年初交房時人們發現，商場內建成一間間小商鋪。同時，商場僅引進物業公司負責物業服務，沒有相關機構進行統一經營管理。部分業主委託開發商給自己購買的商鋪招租。由於該購物中心地點較偏，加之周邊居民少，直到去年10月也沒招到幾家商戶來此經營，使該購物中心無法正常營業。

　　在這種情況下，業主成立“臨時業委會”，商議引進專業的經營公司對商場進行運營管理。業主李先生説，近期，業主找的經營公司要進駐，遭到開發商和物業反對。

　　業主堵路向開發商抗議

　　前天，百餘業主來到該購物中心，其中部分業主砸壞自家商鋪的墻體。業主表示，開發商阻撓他們引進經營公司，他們以此表達憤怒。

　　砸墻後，開發商負責人並未出現，部分業主前往購物中心一層的售樓處，要求開發商派人與他們協商。由於未能得到回應，七八十名業主前往商場西側的八達嶺高速輔路進行堵路，導致該路段交通中斷1小時。當日中午，警方趕到現場，將部分業主帶走調查。

　　前日，在總共三層的該購物中心內，二、三層均未開門，漆黑一片。僅在一樓有七八家商鋪營業。在商場內，記者未見有人前來購物，幾名商戶聚在一起繡十字繡。商戶們介紹，一直無法正常營業。賣童裝的董女士説，租金加裝修費，賠了一萬多元。

　　開發商稱願與業主再協商

　　昨日，該購物中心開發商、北京實創房地産開發有限公司相關負責人吳先生説，此前，就引進管理公司的事宜，開發商與業主協商過，但雙方分歧較大。

　　吳先生説，開發商希望該購物中心能做好，不反對引進經營公司，但管理方進駐必須合法。吳先生稱，業主選的這家公司要佔用物業辦公用房，但又不願交房租。此外，這家公司對商場內進行改造，方案應報開發商批復。

　　吳先生表示，開發商願與業主協商，只要程序合法，他們不會阻止經營公司進駐。

　　■ 律師觀點

　　業主大會可表決聘運營公司

　　京華律師事務所的房地産律師秦兵説，近幾年，産權商鋪糾紛增多。在很多案例中，開發商無法按承諾兌現租金回報率。

　　秦兵律師認為，産權商鋪業主可通過兩種方式維權。一是集體訴訟，要求退房。二是召開業主大會，選擇經營公司取代開發商原有的經營管理機構。上奧風尚購物中心的業主成立的“臨時業委會”即使未備案，業主仍有權通過召開業主大會行使表決權，決定選聘經營公司。

　　■ 調查

　　2005年前後，北京出現了很多産權式商鋪項目。産權式商鋪是開發商建成一座商場後，在店內分割成若干個産權單位的商鋪出售給業主，將單間商鋪或整個商場出租，業主可獲得相應面積的房租收益。産權式商鋪曾作為新興的房地産投資産品銷售火爆一時。但在隨後的運營中暴露了諸多問題。近幾年，“碧溪家居廣場”、“巨庫”等産權式商鋪項目相繼倒閉。昨日，本報記者探訪部分産權式商鋪的經營現狀。

　　産權式商鋪冰火兩重天

　　業內人士稱商鋪出售後，專業經營團隊是成功關鍵

　　昨日，記者走訪萬通商場等産權式商鋪項目。經營管理良好的項目中，商戶稱租金雖高但生意紅火。業內人士表示，商鋪出售後引進專業經營團隊是成功關鍵。

　　商鋪8m2月租萬元生意火

　　阜成門萬通商場，一部分便是産權式商鋪。昨日下午，顧客人流如織。在一層飾品區，每個攤位都有顧客挑選商品。一家飾品店經營者説，商場人氣旺，他家生意很好。這個店舖是通過商場，從商鋪業主那裏租的。8平方米月租金一萬多元。

　　多位經營者稱，商場管理方幫他們從業主處租攤位。商場一名管理人員説，商場部分商鋪賣給業主，業主擁有相應面積的産權，由商場統一經營管理，經營項目，分區由商場安排。

　　多個産權商鋪項目已倒閉

　　據此前報道，碧溪家居廣場、巨庫等多個産權式商鋪因經營等問題倒閉。

　　據了解，2003年，碧溪家居廣場將數萬平方米的店劃分成一個個攤位，以13萬元到23萬元出售，委託第三方經營管理。並承諾業主購買即可獲相當於一個攤位一年1.9萬元收益。先後5000人購買商鋪。由於部分樓層抵押給銀行等原因，多數業主無法辦産權證。從2004年起，業主被拖欠租金。最終，公司法人被以非法吸收公眾存款罪判刑4年並處罰金。

　　另據了解，號稱“北京首家體驗式大賣場”的産權式商鋪巨庫，因承諾的回報率過高，經營困難已關閉。

　　只賣房不管經營註定失敗

　　昨日，從事商業地産經營管理的業內人士易先生説，起初一些浙商將商場做紅火後，再需要融資時，便將店內商鋪出售給個人。這種方式被開發商借鑒。開發商或在商場開發階段與經營公司合作，或在商鋪出售前引入經營公司，然後將商場分成小商鋪賣給個人。産權式商鋪在2005年前後火爆一時。

　　易先生認為，專業的經營團隊是産權式商鋪成功的關鍵，經營公司應在出售前做好規劃。按理説，開發商或經營公司會在業主購買時，與之簽訂返租協議，將商鋪租下統一經營，再返利給業主。而上奧風尚購物中心，開發商售房後不管經營，註定導致項目失敗。

　　本組稿件采寫 本報記者 張寧 沈小波