ST昌魚陷資金泥潭 存退市風險

　　8月26日，ST昌魚(600275.S H)將公佈2010年半年報，該公司此前發佈的上半年業績虧損提示性公告將虧損原因全部指向了其控股子公司北京中地房地産開發有限公司(下簡稱“中地公司”)。事實上，資金鏈一直緊繃的中地公司正深陷産權證糾紛，而隨著記者調查的深入，S T昌魚背後面臨的更大危機也逐漸浮出水面。業內人士稱，這或許使S T昌魚面臨退市風險。

　　就差1000萬

　　因為沒錢，八年辦不下産權證

　　北京華普花園的業主們對項目開發商中地公司已經到了“忍無可忍”的地步。8月12日，華普花園C D座物業地下二層會議室，業主代表們召開了新聞發佈會，聲稱要將“維權進行到底”。

　　這背後，是一場持續了八年的産權證糾紛。華普花園位於東直門南大街9號，共有房産四百餘套，從2002年10月30日建成交房至今，業主們始終未能拿到産權證。

　　在過去的8年時間裏，華普花園的業主們一直與中地公司協商卻毫無結果，他們聽到最多的理由是———“沒錢”。

　　業主劉女士清晰地記得，2009年5月15日，在華普花園業主委員會籌委會的多次催促下，開發商負責人高士慶終於與部分業主及籌委會成員進行了面對面的溝通，稱辦理産權證差一千萬元資金，並許諾一旦有錢，一定先為華普花園業主辦産權證。

　　中地公司總經理高士慶在接受《經濟參考報》記者採訪時證實了上述説法：華普花園由於超規劃建設而需要重新審批，到2008年審批辦下來了，但還要補交土地出讓金。當時中地公司正在建設華普中心大廈，本想等著寫字樓賣出去回款後補交土地出讓金，把房産證辦下來。但後來華普中心出現了經濟糾紛，華普中心一直沒能實現銷售回款，導致中地公司資金非常緊張，因此華普花園的房産證也就遲遲沒有辦下來。

　　記者追問能否在時間上給業主們一個明確的承諾，高士慶回答説：“只能等資金到位以後，現在沒有錢，無米之炊能怎麼辦？”

　　在華普花園的業主們看來，中地公司的承諾一拖再拖，“沒錢”是最一錢不值的答覆。對於業主們認為中地公司為缺錢找藉口的質疑，高士慶表示，中地公司沒有任何隱瞞和推託，因為辦下房産證，最大的受益者是開發商，開發商還有很多房産沒有賣出去，如果有房産證就可以按照現在這麼高的市場價格來賣。

　　北京問天律師事務所律師張遠忠告訴《經濟參考報》記者，開發商應該根據購房合同對業主承擔責任，不能將超規劃建設和其他項目經濟糾紛的責任轉嫁給購房者。

　　17日，華普花園的業主代表與中地公司代表進行了一次會談。業主代表們提出了一個解決辦法，即開發商拿出幾套沒有賣出去的房子籌集1000萬元，聯絡業主以合適的價格購買，當然並非市場價格，這筆款要專款專用，解決辦理房産證的問題。對於這個建議，高士慶表示“行不通，要賣的話我們早賣了”。

　　涉嫌“一房二賣”

　　開發商貸款，卻由業主“買單”

　　2009年，一紙判決讓華普花園的部分業主傻了眼：自己全款購買的住了八年多的房子竟然要被法院執行拍賣。

　　原來，因為中地公司一直不償還銀行的抵押貸款，農業銀行向法院申請拍賣華普28套房産，其中約15套為華普花園業主于中地公司向銀行抵押前已經全款購買的房産。

　　根據ST昌魚2009年年報，在一年內到期的長期借款的逾期借款中，農業銀行北京市東四北支行5000萬元貸款抵押物為北京中地房地産開發有限公司Ⅲ段———華普花園53套房産及所分攤的土地使用權；本期農業銀行北京市東四北支行拍賣公司Ⅲ段25套房和Ⅱ段地下二層所得抵償公司向農業銀行北京市東四北支行借款67302950.00元。中國工商銀行北京市王府井支行5330萬元貸款抵押物為北京中地房地産開發有限公司Ⅲ段55套房産及所分攤的土地使用權。

　　據了解，目前有7個業主已經向法院申請了“執行異意”，法院仍在審理過程中。其中一位業主的代理律師告訴《經濟參考報》記者，如果開發商的土地出讓金沒有交全，銀行就不應該給它放貸，現在銀行貸給開發商的錢收不回來，反而由交了全款的業主來買單，讓所謂的債權人來拍賣業主的房子，社會的公平正義完全扭曲了。

　　上述業主的代理律師認為，28戶業主基本上都是一次性付清購房全款，但是開發商與這些業主簽完合同後沒有到房管局備案，並在2003年將這28戶業主的房子抵押給了銀行。雖然這些業主們沒有房産證，但由於業主和開發商構成買賣關係，房屋也交付業主使用，根據物權法和相關的司法解釋，産權就應該是屬於業主的。而開發商將已經銷售出去的房子進行二次抵押，這絕對是嚴重的違法違規的行為。

　　對於這筆銀行抵押貸款，中地公司方面諱莫如深，不願意透露貸款額度和用途等具體情況。高士慶説，現在中地公司正在和銀行、法院方面積極協商，等到有錢之後把欠款還上，儘量不要執行拍賣，出了任何問題，由中地公司負責。

　　張遠忠指出，開發商的這種行為類似于“一房二賣”，28個業主應該向法院請求侵權賠償，開發商如果要承擔責任，就應該拿錢出來，按照現在的市場房價來補償28個業主。

　　陷資金泥潭

　　ST昌魚面臨退市風險

　　ST昌魚7月發佈了2010年上半年業績虧損的提示性公告，虧損的原因也都與中地公司有關：一是中地公司目前仍處於訴訟中，中地公司開發的房産未能實現銷售，二是中地公司所開發的項目工程停工，按照會計政策的有關規定暫停利息資本化，導致財務費用增加。

　　其實，與那些資金雄厚的房地産開發商相比，中地公司的資金似乎一直處於緊繃狀態。

　　根據早些時候披露的審計數據，截至2002年6月30日，中地公司的負債就已高達158651.37萬元(不含少數股東權益)，資産負債率為89.07%，凈利潤-273.8萬元，公司的貨幣資金餘額僅為493.3萬元。同時，公司的一年內到期的長期負債與長期借款總額為2.477億元。

　　自2003年6月份“央行121文件”和2003年7月份“土地公開招標”開始，接連不斷的“金融新政”和“土地新政”對房地産市場進行降溫，使項目開發自有資金門檻提高到35%以上，讓房地産商感受到了嚴峻的資金“寒流”，這對中地公司而言無疑雪上加霜。

　　武昌魚2004年半年報顯示，公司今年上半年的主要問題和困難是北京中地房地産開發有限公司在北京的地産項目由於自有資金不足及受國家宏觀調控的影響，導致建設資金偏緊，影響房地産項目不能按原計劃完工和銷售，也導致公司財務狀況出現困難。

　　此後，中地公司的財務狀況一直鮮有佳績。不僅如此，北京市地稅局公佈的2009年第四期欠稅公告還顯示，中地公司欠繳營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅、房産稅、土地增值稅等稅款高達1.44億元。

　　另外，ST昌魚2009年年報顯示，自2009年下半年起，部分地區房地産價格出現了較快的上漲，這對公司目前已完工的地産項目是一較好的銷售時機。公司主要子公司北京中地房地産開發公司與北京中天宏業房地産諮詢有限責任公司(以下稱“中天宏業”)仲裁導致公司的房産不能銷售，直接影響了公司的營業收入和利潤。

　　這起仲裁案件正是高士慶所説的華普中心的經濟糾紛，也是ST昌魚産權證糾紛背後面臨的更大危機。據了解，2006年6月，中地公司與北京中天宏業簽訂了關於出售和購買華普中心的《北京市商品房預售合同》及《補充預售合同》。中地公司認為，中天宏業是以預購公司在建房産———華普中心大廈的形式，向華普中心大廈項目定向投資超過11億元。而中天宏業認為這筆錢是華普中心大廈的預售款，于2008年向中國國際經濟貿易仲裁委員會提出仲裁申請，要求中地公司交付該物業並辦理産權登記。2009年12月，北京市東城區人民法院判決中地公司與中天宏業簽訂的《北京市商品房預售合同》及《補充預售合同》等四項合同無效。中天宏業就此向北京市第二中級人民法院提起了上訴，目前雙方仍在等待審理結果。

　　高士慶説，關鍵是華普中心的官司，如果這個官司有結果後，其他問題也許都能迎刃而解了。銀河證券房地産分析師潘瑋告訴《經濟參考報》記者，從公開資料來看，現在主要看華普中心的官司，如果打贏了，ST昌魚就能夠贏利，不至於退市；如果打輸了，就會面臨退市風險。