百日新政之後 地産股何去何從

　　大跌一年之後的地産股在7月迎來上漲行情。

　　上週三，地産股再次充當了領頭羊，漲幅超過5%的個股達到11隻，其中深物業A（000011）以10%的漲幅穩坐漲停板。在地産股集體走強的帶動下，滬指收盤上漲了1．06%，實現六連陽。

　　然而這波行情究竟是反彈還是反轉？房地産政策是否如傳説中的鬆動？地産板塊投資機會幾何？

　　政策：鬆動還是緊縮

　　上周關於地産行業的消息較多，地産股在利好利空中縱橫穿行。

　　作為大盤本輪反彈的兩大龍頭板塊之一的地産股， 23日由強勢走向分化，萬好萬家（600576）、深振業A（000006）、鳳凰股份（600716）漲幅超過6%，收漲地産股超過30隻，而跌幅超過1%的地産股則超過30隻。

　　分析人士認為，調控政策解讀的不同版本，消息從“言之鑿鑿”到空穴來風，7月的地産股消息有點亂。

　　7月22日，有媒體稱，房産稅試點將於2012年開始推行。受此影響，地産股當日出現普漲格局，深物業A漲停。但財政部科研所相關專家隨即公開否認，表示此消息應由管理部門正式發佈。同時，中共中央政治局會議再次強調，要做好房地産市場調控工作；23日，地産股呈現分化態勢。

　　新政百日，地産政策的松松還是緊縮，成為影響地産股的重要因素。回頭反觀新政百日，可謂成效顯著。

　　“主要表現為商品房銷售面積同比增速大幅回落，以及房屋價格指數環比漲幅出現回落，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。”民族證券地産分析師崔娟分析説。

　　來自民族證券的統計數據顯示：上半年，全國商品房銷售面積同比增長15．4%，增幅比1—5月回落7．1個百分點，和1—2月份相比下滑22．8個百分點。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11．4%，漲幅比5月份縮小1．0個百分點；環比下降0．1%，這也是2009年3月份以來環比首次出現下降。

　　地産股的走勢基本與政策同步。關於地産政策走勢，業內人士紛紛表示，基調應該會保持不變。

　　“下一步，整個政策面會維持現在的力度。隨著時間推移，這種以新的調控為主的調控政策未來確實會存在執行層面放鬆的可能。”國信證券資深地産行業分析師方焱告訴本報記者。

　　“在調控重拳出擊之下，房地産市場的調整態勢已經確立，但宏觀環境的不確定因素將影響調整的幅度和時間，不排除宏觀調控政策因經濟下行風險增加而出現鬆動。如果在調控政策剛取得初步成效的時候調控基調發生轉向，房地産調控將事倍功半。”崔娟表示。

　　對於目前地産市場紛繁的“三套房貸放鬆”、“央企擴張拿地“等信息的蔓延，方焱指出，未來一段時間，這種現象還會反復。

　　究其原因，方焱表示，隨著商業銀行紛紛上市，要追求股東權益最大化，貸款是途徑之一，更何況二套房、三套房遠比一套房安全，這樣執行層面的利益和中央調控有所衝突，“我認為未來執行層面不會太好，所謂放鬆就是這個。但是從中央層面如果看不到房價下降肯定不會進行放鬆。”

　　地産股見底反彈？

　　本報記者統計發現，在7月份以來的反彈行情中，地産、銀行股攜手成為領漲板塊。上周前三個交易日，地産指數分別上漲了3．01%、2．57%、2．03%、2．5%，而這幾個交易日，大盤都無一例外地上漲。

　　分析人士指出，低估值、低市凈率的地産股目前處在見底反彈的階段。

　　“地産股目前股價已經包含了對調控措施的預期，地産股已經處於底部區域，中線仍可看好。”申銀萬國的分析師鄭鐵民表示。

　　“處在歷史上第三個低點，總體還是反彈，看不到反轉。”方焱表示，三重因素驅動反彈：第一是因為執行層面不好，所以感覺到在政策層面似乎在放鬆；第二是估值較低，截至2010年7月22日，A股房地産板塊的整體市盈率約為22倍左右，在7月2日市場見底2319點時，房地産板塊整體的市盈率僅為19倍，接近2008年1664點時板塊整體估值，而相比2005年998點時的21倍市盈率甚至顯示出了低估值；第三是地産股整個機構配置較低，潛在遊資有做多的理由。

　　目前地産板塊並不是反轉而是階段性反彈，這就意味著未來地産股尚不具備持久向上的整體環境。多位分析人士表示，地産股的反彈行情會有所反復，短期還有向上衝擊的動力，完全是一種修復性反彈，和基本面關係不大，目前來説，雖然反彈意猶未盡，但是反轉尚言之過早，投資者還需多加觀望，謹慎操作。