葉檀：房地産市場三重預期何時是入市良機？

CCTV.com 2009年01月09日 09:34 進入復興論壇來源：綜合

最近一段時間，各地的房地産救市措施此起彼伏，中央也出臺了一系列“暖市”政策，卻沒有激活房地産市場。

房地産放鬆政策刺激效果在2008年11月顯現，但大多數城市上升趨勢逐漸放緩，本週已無回升。

目前的房地産市場處於過度透支狀態，外部強刺激已經很難激起強烈反應。這是政策預期、市場預期、貨幣預期三重作用下的産物。

政府出招遠沒奏效

我們必須用金融投資學的觀點來看待房地産市場，把握“預期”二字，不然，一切分析以及隨分析而來的政策只會離事實越來越遠，離經濟規律越來越遠。

首先，政策預期已經無法收到強烈效果。政策預期的邊際效用遞減，不斷寬鬆的政策給了市場強烈的反向暗示，為了緩解通縮勢頭，政府將繼續執行寬鬆政策。

可有時候政策甚至成為反向指標，越出臺寬鬆的政策，市場緊縮預期越強烈，越不敢輕易出手。而且，房地産市場從2005年開始經過冷熱兩重調整週期，政策有互相抵銷之處。從2005年開始的調整週期，政府意在抑制房價泡沫，卻先以高地價助漲房價上升，而後以高稅費抑制房價上升，這兩個互相抵銷的政策，讓市場無所適從。2008年10月以後的一系列救市政策，意在穩定房地産市場，卻在房地産市場下跌之時集中推出保障住房政策，這兩個互相抵銷的政策，再次讓市場無所適從。按理應該在宏觀調控時推出住房保障政策，而在結束宏調時適度放寬政策。

劇痛還在後頭

其次，基於供求關係、房地産商資金鏈等信息，房地産市場預期仍未回暖。

從供求關係來看，2008年1-11月，全國商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，預計全年同比增幅在5%左右。與此相反的是全國商品住宅銷售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。不僅如此，保障型住房將從5%上升到20%，這意味著近兩年供求關係持續失衡，降價預期更加濃厚。若2009年仍然保持2008年的銷售水平，消化庫存房就要兩到三年時間。到明年我國的空置量會超過4億平方米。

人們看到房地産商公開打折，也看到送傢具等暗箱打折，但購房者在等待開發商現金鏈斷裂的那一天。對於房地産業來説，劇痛還在後頭。

通脹前期是入市良機

第三，貸款成本下降難敵收益下降。房地産市場預期與投資品預期趨同，大多數人看重的是風險與收益之比，只要收益高於貸款成本，即便在通脹加息週期，投資者照樣會蜂擁入市。

通脹前期是最佳入市節點。目前，我國的經濟基本面預期是緊縮，等到通縮預期結束，央行發出通脹的警告，房地産交易才會穩定。

隨著交易成本的下降，收益預期與交易標的也在大幅下降。業內人士估算，經過密集的降息和稅費的減免，購房成本下降了18%-20%，但是上海房地産市場成交標的則從以往平均150萬元的水平集中到100萬元左右，投資收益下降幅度超過了30%。賣方的投資收益下降比例超過成本下降幅度，投資者就沒有理由入市。

對市場而言，真正的利好是稅費的下調，這是政府讓利的行為，可以提高投資者的收益預期，但投資者不能預期的是，這樣的利好會延續多久？

這三重預期表明，房地産市場已處重症狀態，不可能僅靠外界物理療法改變趨勢。可以預期的是，房地産企業大洗牌、房地産市場價格中樞調整、房地産政策根本性改革，已經呼之欲出。