維修費收費的主體，是全體業主選舉出的“業主協會”　

      美國的小區實行完全自治管理，凡是購買小區房子的業主，都自動成為小區業主自治管理機構的成員，小區共有部分産權的主體是全體業主，業主委託業主委員會（業主協會）對小區進行管理。小區業主委員是一個經濟實體，業主委員會與物業服務企業、業主三者之間的工作重點是“錢”，業委會要設法制衡三者之間的利益。
      各州物業産權法一般都規定，業委會全權負責對小區共有部分的使用、維護、維修和更新改造的管理。由此，代表全體業主的業委會有權向全體業主收取用於小區共同支出的管理費，以及用於小區公共設施維修的“維修基金”，並且負責聘請或解聘物業管理公司以及提供維修等業務的服務者。

維修費收取數額，業主通過“財政預算”決定

      “維修基金”收取數額，由業主委員會做預算，經業主們通過，業委會再收取維修費，並將其存入銀行。每個小區會開設專用基金賬戶，並定期向業主公佈。
      具體説來，預算方案通常包括物業小區的維護與管理費用預算(the operation budget)和維修基金預算(the reserve budget)兩個部分。確定維護與管理費用預算，是根據過去的預算和實際成本估算未來的成本和費用，而維修基金的計算是考慮小區設施或設備維修或更新的費用支出，如電梯需要維修或更換、小區道路的翻修等等。對這部分費用的核算，往往是請有經驗的工程師或建築師來進行研究分析，並出具研究報告。
      特殊情況下，日常的維護費用若超過一定數額，就要啟動招投標機制，再由業委會聘用的律師事務所向銀行發出通知書後，業主委員會方可支取，業主委員會按預算方案向業主公示，必要時由會計師事務所進行審核。
      值得注意的是，業委會制訂這些方案時，通常會考慮一個業主能承受的合理幅度，並對照周邊的小區。業委會除進行預算外，還要在年度末和季度末對預算概算和實際收支進行比較。另外，召開業主大會時，相對於國內需要2/3以上的業主同意，美國只需要20%以上的業主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執行更具可操作性。

對於欠費問題，業委會委託律師通過法律手段追繳

      當然，美國人也有賴繳維修費的，對於拒不繳納的業主，業委會負責聘請律師來討債。一般情況下，律師直接在欠費若干天后通知銀行，並且業委會從即日起計繳滯納金、律師費和登記費；並由律師事務所通知本人，到産權登記機關進行質押登記，直到交足所有欠費後，方可重新撤銷産權質押登記；如果仍舊無效，律師甚至會通過訴訟的方式向“賴皮”業主追討。

在保證安全的情況下，會對“維修基金”進行增值投資

      美國人對“維修基金”的管理是完全的市場化操作，業主通常將繳納的住宅專項維修資金通過代管協議交予基金公司來管理。如果房屋需要維修，就由物業公司報到基金公司，基金公司再到市場上尋找維修公司進行維修。
      而在資金的閒置期，在留足一定比例的運作資金後，其餘部分會用於增值投資：比如以借支的方式存到世界銀行等大銀行賺取利息；為保證基金的安全和投資的低風險，各方會制定極其精細的投資制度體系，並且基金的投資性應用要經過業主投票通過方可進行；而所得收益，除去必要的管理費外，歸全體業主共有。當然，保證安全是第一位的，基金公司往往被要求設立保證金，在投資遭遇風險時用保證金代替“維修基金”。

對維修中産生的費用，業主有權對其合理性進行質疑

      開發商在消費者購樓時要附一本已得到政府批准的該公寓OFFERING PLAN，意即小區産品説明書，內容包括該小區房子的基本參數、保修期、物業費、維修費以及業主委員會選舉辦法等等，而OFFERING PLAN並非固定不變的，一般有效期為一年或兩年，以後就要根據公寓實際的運行情況，由業主委員會來進行調整。
      例如，眾所週知，美國的人工等費用是很貴的，但一般來説，美國大部分公寓的人工開支只是佔總物業費的三分之一。發生維修活動，人工開支如果超出維修費的33％，業主們就會考慮它的合理性了。
      又如，對於電梯的維修費用，業委會要對照收費項目標準以及每戶分攤的費用等一一列出，告知其餘業主，然後先從維修基金賬戶中支取維修費用，如業主對某次發生的電梯服務有異議，則可去查詢備案。

不滿意維修等費用，業主隨時可以炒了物業

      開發商制定的物業費並不是固定不變的。小區的OFFERING PLAN從政府批准日開始，一般有效期為一年或兩年，以後可以根據小區實際情況，由業委會來進行調整，業委會重要的任務是監督管理公司，幫助業主省錢理財。
      開發商會與物業或維修公司簽訂的服務合同，例如對電梯、中央冷暖等一些重大設備的維修保養，若感覺這些合同費不合理，業委會有權重新尋找多家專業公司，進行比價，簽署新的合同。
      美國也有很多人怕買公寓，因為物業費年年漲，美國管理混亂的公寓也很多，但業主大會能切實發揮到對物業公司及業委會成員的“彈劾”作用，《紐約時報》等媒體就經常刊登由於財務報告的支出費用不清而引發的業主們炒了物業的維權活動。

業主委員會的法人化，管理維修費更高效、更有力

      美國人把公寓小區當一個具有經濟實體的公司來經營，業委會就是公司的董事會，單元多的業主股份就多，選票比例就高。美國的業主大會是法人，業委會與普通的公司董事會一樣，也叫董事會，它具有普通企業董事會相同的職責與權利。
      美國的公寓小區只要開盤，哪怕只賣出一套，小區的財務就要與開發商劃清。一年以後或者有51%的房子已經售出，業主就有權自行選舉業主委員會，按照這項規定，在開盤的同時，開發商必須向政府註冊一個以該小區命名的公司。
      小區業委會每月舉行一次會議，研討小區財務和設備維護等事宜，並把會議備忘錄交給物業公司，讓物業公司執行，有些會議決議印成通告，發給每個業主。對於維修費等費用，就像普通公司日常投資或運營一樣，“業主公司”的主營業務就是小區維修等事物，沒有比這種方式更有效率的了。

業主對物業嚴格挑選，物業的好壞也是美國人選房的重要參數

      有了相對法人化的 “業主公司”，物業公司就是業委會（董事會）所聘請的“總經理”，物業服務企業只能獲取該公寓小區的總物業費的一部分作為管理費，其它錢均是這家公司的。為了吸引大家購房，開發商通常會盡可能對物業費用等給出合理的支出標準。
      值得一提的是，美國物業管理企業，一般以一名或多名註冊物業經理為核心，規模不大。日常事務，就主要是通過外包的方式，由專業性企業承包。如果需要維修，物業會只負責聘請專業維修人員，這樣既降低了業主要付出的管理費用，又有專業化帶來的維修質量保障。
      此外，美國公司財務支出入賬都用支票，一般不允許使用現金，業主交物業費也是交支票，政府要求“業主公司”和其它企業一樣，每一筆錢都要控制在國稅局眼皮底下，維修費也不例外。如果要對公共設施進行維修，物業要動用“業主公司”的錢，需要填寫申報單，開好支票，遞交給業委會過目，簽字生效。

美國開發商控制欲也強，但其與業主們是利益均沾的

      當然，美國開發商也沒那麼好“制服”，儘管不能明目張膽挪用維修費等公共資金，但開發商也是有控制欲的。
      以紐約為例，紐約司法部准許開發商有兩年擔任業主委員會主席的權力，小區沒有出售的單元的物業費由開發商支付，在業委會改選時，開發商擁有未售出所有單元的選票。
      有許多開放商將樓盤只出售49%，其餘51%自己出租，借此掌控業委會與物業企業，但這樣做的主要目的是使小區始終保持他的設計管理理念，而不是被業主搞的“烏七八糟”。
      這對維修費來説，也是好事，即使開發商佔有絕對話語權，但其交的維修費也就越多，涉及公共設施維修，為保證房屋出租，開發商更加熱衷於修繕，其餘業主們至少是不會吃虧的。

政府抱以公共治理的理念，對維修費的管理主要在對貧困人群的補助上

      美國政府的理念是對公共事務實施共同治理，政府在實施公共事務管理過程中，讓非政府組織或私人機構等，通過合同或合作的方式，共同參與管理，政府信任民眾，相信民眾的參與不是掣肘，只會使管理更有效。公共服務的提供可由政府或公共部門來提供，也可以由私人部門來提供。
      也就是説，政府更像個現代大企業“老闆”，只負責“接單”、“供貨”，“加工生産”的事，可以是自己來做，也可以委託人家來做，也可以一起做，關鍵看效率。美國人認為，政府的能力本身是有限的，或者説，是有局限性的，不可能“包打天下”。政府要辦事，政府沒錢，民眾中有；政府沒技術，民眾中有；政府人手不夠，民眾會一起動手。
      政府關心的更多是財政收入，對物業費、維修基金等運作制度的制定，政府沒有興趣，完全交由小區居民自己解決。當然，對維修費來説，政府不是什麼也不管。對低收入者，美國政府會幫他們購買或補貼住房，併為他們提供維修資金的補助。