主持人：如何規範房地産市場發展？讓房地産市場趨於理性發展？

牛鳳瑞：房地産暴利説已流行多年，但至今未見有宏觀統計數據以佐證。一個行業有較長時期的暴利必有壟斷支撐，房地産行業無進入的行政壁壘，企業的破産、倒閉、重組等也常有發生，斷言房地産行業壟斷不能信人信服。所謂“救市”和“壓市”都是對房地産市場的行政干預。在當前，我國的房地産市場存在的主要傾向仍然是行政干預過度，而不是市場化過度。走出房地産越調控房價越高的徑圈，最終要靠市場發揮配置房地産資源的基礎作用，在堅持深化市場化改革中，逐步實現市場的規範和完善。

主持人：房産稅試點方案會不會進一步完善？房産稅的依據何在？政府已徵收房産所在土地規定期限內的使用費，是否還可重復徵收？如果在七十年（有的是五十年或更短）使用期內就徵收了，期滿後應如何調整？

牛鳳瑞：房地産稅是調節房地産資源佔有的杠桿，也是實現社會再分配的重要工具。進行試點一是我國普遍徵收的條件尚不完全具備。二是要摸索經驗，逐步推進，才能把房地産稅徵收的事辦好，發揮其應有的效果。在土地使用費已經一次性徵收70年的情況下徵收房地産稅，確實有一個重復徵收的問題。而且城市土地屬國有，對自有土地徵稅邏輯不通。所以現在有用房産稅替代房地産稅的提法。但房産價值是隨著時間推移而耗損的，房産稅如何合理設計又成為問題。70年（50年）國有土地使用費一次性徵收，有利有弊。其利在於它是地方政府土地財政的重要來源，可以在短期內集中財力加快城市基礎設施建設，提高城市的綜合承載力，受益於整個社會。其弊一是當屆政府花了以後幾屆政府的錢，似有難以為繼之嫌。二是提升了即期房價。對購房者來説，我國現在是買房時貴，而住房時便宜，在無其他更好投資渠道情況下，不失為保值增值的一種選擇，在宏觀上亦有擴大內需之效。徵收土地使用費70年、50年到期後如何調整，大可不必擔憂。因為房屋存量多了，徵稅的基數大了，迴旋的空間也大了。

主持人：保障房是保障低收入人群的。而中國的實際情況是中層及中低收入人群佔大多數，他們既買不起商品房，也享受不到保障房，這種問題該如何解決呢？

牛鳳瑞：十多年來我國城鎮居民住房大有改善（不是所有居民都有改善）的實踐已經證明，住房市場化改革方向是正確的。對低收入人群實行基礎住房保障是住房市場化改革的應有之義，住房保障對象只能少數居民家庭，且保障標準不能過高，多數居民家庭通過市場滿足住房需求，也是住房市場化改革的基本方向。住房保障覆蓋多數家庭，與市場化改革方向相悖，也不具可行性。高收入階層在市場上直接購房，中等收入通過金融政策支持逐步實現市場購房，我們的住房公積金制度就是為此而設的。可惜的是，住房公積金實際執行中沒有能發揮其應有作用，反倒有把2.1萬億餘額投資于其他領域以保值增值之議。

主持人：北京出臺了關於經適房以後只能由政府回購的政策，因那麼拆遷而補償來的經適房是否也算在其中呢？因拆遷而獲得經適房的住戶，他們的收入和財産已超出了經適房申請的要求，他們的經適房是否會被收回呢？

牛鳳瑞：我國目前保障住房概唸有泛化之勢。把廉租房、公租房、經濟適用房、雙限房、危改房、拆遷房、人才房等等統統納入保障住房範圍，徒增了保障住房建設規模，擴大了政府政績。實際上，廉租房、公租房只是承租對象收入不同，都是公有住房；具有部分産權保障的經濟適用房、雙限房與基本住房保障的內涵不符；危改房、拆遷房、人才房等應屬於政策房。原本有住房，因城市建設拆遷而獲得的住房是一種補償，應視為合法財産，是對社會的貢獻，視同經濟適用房沒有道理。

主持人：針對炒房問題是否應該徵收空置稅呢？真要開徵空置稅，不僅針對空置的商品房，是不是也將保障性住房、房改房、公房等包括在內？把這些房給真正有需要的人居住。

牛鳳瑞：炒房現象存在的前提是住房有大的升值空間。遏制炒房根本舉措是減少住房升值預期，徵收空置稅于抑制炒房作用有限。一是炒房轉手一般迅速，稅務部門界定的成本很高。二是炒房者一般市場信息更充分，可以容易地把空置稅轉嫁給最終消費者。徵收空置稅當然應該針對所有存量住房，但存在政府對自有住房徵稅的悖論。公有住房如何分配給真正需要的人居住可以有其他辦法，比例強化對公有住房管理部門的政績考核、反腐倡廉、公有住房信息公開、承租信息透明等。

主持人：2011年的“1000萬套保障房”落實的如何？保障房建設任務是否能按期完成？資金是否足額籌集？用地供應是否得到保障？

牛鳳瑞：從各地上報的數據看，2011年“1000萬套保障房”開工計劃似已完成，有的還有超額。但能否如期竣工、交付使用則是另外一個問題。人們對此的期望值甚高，但資金和土地供應是兩大約束。中央撥付的保障房建設資金只是小頭，大頭還要靠地方政府籌措。而有些地方公共財力本來就捉襟見肘，公共支出壓力大，籌足保障房建設資金困難更大。中央下達的保障房建設用地指標足夠，但要把用地指標變為可建設用地，還要完成徵地、補償、拆遷、幾通-平等地方政府投入，所以壓力還在地方政府。如果上級對下級政府保障房建設進一步加壓，則地方政府有可能調減其他支出，由此又引伸出保障房建設的機會成本提高問題。

主持人：目前房價呈現出從“止漲”向“下跌”了，一些城市從地方政府利益出發，修訂之前的限購政策，比如：之前的佛山取消限購令的“半日遊”、蕪湖三天叫停的新政，如何避免地方政府為樓市“變相鬆綁”？

牛鳳瑞：史上最嚴厲的房地産調控已過週年，總體效果已經顯現，調控政策效力對不同地方也有很大不同。房地産是區域性市場。在一般情況下，地方政府對本地房地産市場信息的把握要比中央政府更充分。一些地方政府從當地實際出發，對調控政策進行微調，應被視為對本地經濟社會發展負責任的表現，大可不必上綱上線為“挑戰中央”。須知，沒有各地國民經濟健康穩定發展，何來全國整體的健康穩定發展？

主持人：房價調控政策之下，可能會出現地方財政偏緊。擺脫土地財政後有哪些新的經濟增長點？

牛鳳瑞：擺脫土地財政和賣地財政是許多人的期許，但尋找新的增長點以替代土地財政並非一日之功。因為土地財政的形成是我國財政體制設置的産物，也有其設置的依據。土地財政的本質是社會再分配的工具。把土地財政詬病為“與民爭利”，背後是把地方政府所代表的公共利益（儘管地方政府所作所為並非總是代表公共利益的）與人民利益置於對立狀態。中央要求把土地收入的1/3用於保障房建設、1/3用於農村教育、1/3用於農田水利建設的規定正是土地財政社會再分配功能的體現。現在的關鍵是要把土地收入用到最該用的地方。輕言“擺脫”可能造成青黃不接。

主持人：當前一些地區出現發展缺規劃空間、用地缺計劃指標、補充缺後備資源問題，能否繼續依靠開發後備資源解決問題？

牛鳳瑞：我國人多地少，土地後備資源不足是基本國情，嚴格保護耕地是基本國策，節約城市建設用地（房地産開發用地約佔城市建設用地的1/3～1/4）是既定方針。當前我國一些地區缺規劃空間，既有後備資源稀缺問題，也有城鄉建設用地結構調整滯後問題，更與傳統觀念束縛、現行城鄉分割的土地制度和用地計劃指標安排不合實際需要等人為因素有密切關係。城市化用地是更集約的用地，以城市化率80%計，城市建成區用地上限也僅佔國土面積的1.2%左右。在幾十年的城市化加速階段，城市化用地大幅度增加和農村居民點用地減少乃經濟社會發展所必需，且存在著後者大於前者的置換關係。我國完成城市化佔用耕地的增量上限為6000萬畝，而農村居民點可置換出耕地億畝以上。這裡農村居民點改造為耕地初期質量不高的問題，但並非不可改變。所以，滿足合理的城市化用地是保護耕地的重要前提，以糧食安全為由限制合理的城市化用地似是而非，有關部門掌握科學的土地出讓節奏才是正途。

主持人：若調控形勢持續，地方政府如何度過土地財政的“嚴冬”？

牛鳳瑞：由於決策層思維以及政策的慣性，近期我國改變房地産調控方向的概率較小。我國幅員遼闊，各地情況差異極大，度過土地財政嚴冬的辦法也當不同。不過，一般説來，地方政府一方面要調整預算，以土地收入決定支出，必要時應調減或延緩某些建設項目。另一方面要適時調整政策，正確房地産定位，促進房地産市場健康穩定發展。房地産是擴大內需與改善民生的重要結合點。增加包括保障性住房、普通商品住房和高端商品住房的有效供給，滿足日益增長的改善性住房需要，應成為房地産調控的主要政策取向。