保障房：可以多一點

　　《中國經濟週刊》記者 劉德炳I北京報道

　　2010年，保障房政策在近十年來首度被提上國家戰略高度，無論中央還是地方，各級政府負責人均強調著力推進保障房建設。

　　據統計，僅2010年1-9月，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造開工520萬套，佔年度計劃580萬套的90%，截至目前，這部分保障房已經建成370萬套。一般住房需要一年左右的建設週期，可以預見，2011年保障房將大量落成。

　　更令人樂觀的消息還在後面。2010年12月26日，國務院總理溫家寶做客中央人民廣播電臺時表示，2011年保障房將開工1000萬套，這也包括公租房、廉租房和棚戶區改造。據悉，僅公租房一項，2011年全國計劃開工400萬套。

　　這絕對是老百姓望眼欲穿的一份大禮單。

　　建保障房真的“缺錢”嗎？

　　有資料顯示，2009年全國住宅竣工面積5.96億平方米，經濟適用房竣工面積佔比僅為6%，從2000年的26%下降了20個百分點；2009年房地産住宅開發投資2.56萬億，而經濟適用房投資僅為1139億，佔比為4.4%，由2000年的16%下降了近12個百分點。總體上看，保障性住房建設在2000年前後達到高峰後，近十年來持續萎縮。

　　不過，這一局面正在醞釀巨變。在近日召開的中央經濟工作會議中，中央提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。分析人士指出，這一提法在中央文件中屬於首次出現，分量很重，它暗含著我國住房體系的發展和改革方向。

　　“保障房和商品房是此消彼長的關係，近十年來由於保障房建設的缺失，很大程度上推動了房價飛漲，以致中國經濟被房地産所綁架，如果結構再不調整，下一個30年中國如何發展？民生如何保障？”信達證券地産分析師張冬峰表示。

　　目前來看，我國的保障房數量仍然遠不敷眾，尤其是公租房建設尚未給夾心層帶來太多實惠。

　　對此，華遠集團總裁任志強表示，由於住房價值大，廉租房、公租房建設都需要大量的啟動資金。

　　資金匱乏誠然是保障房建設中的一道難題，但這並非難以解決的“國際性難題”。

　　國家審計署的一紙通告發人深省。2010年11月17日，據國家審計署公佈，按規定，各地從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例不得低於10%，但北京、上海、重慶、成都等22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到上述要求。2007年—2009年，這些城市共計少提取146.23億元。

　　對於資金捉襟見肘的保障房建設而言，這顯然是一筆鉅款。

　　在保障房資金的開源上，2010年大力推進的“北京模式”對多省市或許是個借鑒。2010年北京在多宗地塊尤其是一些地段較好的地塊出讓中，都配建了一定的保障房，以此來借助社會資金的力量建設保障房。

　　事實證明，這些地塊仍然是搶手貨，比如2010年3月15日中信地産以52.4億元奪得的地王大興區亦莊住宅及商業項目(X1-1B)地塊中，就含有大量的保障房。萬科董事長王石通過微博表示，住建部公佈了建1000萬套廉租房+公租房指標，萬科將積極介入，預計2011年開工超過200萬平方米。

　　資金難題既然有化解之道，為什麼保障性住房建設明顯滯後呢？一位經濟學家指出，在土地供給總量不足或有限的情況下，部分地方政府對“土地財政”的依賴使之傾向於優先供給商品住宅與商業地産用地，而最大限度地壓縮保障房用地。

　　據一家參與了保障房建設的開發商透露，保障房建設緩慢很大的原因就在於地方政府，因為如果保障房供地較多，地方政府既無法保證土地收益，同時又將面臨房價下降的局面，進而拉低地方GDP以及房地産稅費金額。

　　正因如此，儘管2010年初國土部曾公佈，在2010年全國住房供地計劃中，保障性住房用地為2.45萬公頃，但截至2010年11月份，全國保障性住房用地供應1.34萬公頃，只有預計供應的一半多。

　　“治亂”進行時

　　一邊是積極購買保障房，一邊卻開著奔馳、寶馬，在多個保障房小區，這樣的現象屢見不鮮。與此同時，在許多保障房項目裏，房屋出租現象十分嚴重。保障房“保障”的意義大打折扣。

　　據鏈家地産市場研究部統計，2010年1—3月份，北京市共有8套保障房採取了“經轉商”的措施，即將房屋産權由經濟適用房改成商品房，而4月底短短3天， “經轉商”激增至2530套。整個2010年，“經轉商”的數量達14310套左右，相當於2010年10月份整個月的二手房住宅成交量。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，業主恐慌性“經轉商”主要還在於擔心日後政策會發生變化，經適房出售將會受限制，也可能被國家低價回購。

　　張月認為，經適房主要初衷是解決中低收入家庭住房問題，但現實是逐利成為主要目的，説明在經適房分配審核方面可能存在一些問題。在經適房管理的過程中，應更注重前端的分配環節。

　　在保障房建設管理中，另一個突出的問題即是建築質量，如近年來鬧得沸沸颺颺的北京住總西三旗旗勝家園“墻脆脆”事件與明月灣“樓裂裂”事件。

　　北京日月房地産開發有限公司總經理吳山永介紹，由於保障房項目利潤較低，一些企業面對建築成本上漲等現狀時，就通過偷工減料來節省成本，“這是行業潛規則”。

　　這已引起最高層重視。中央明確要求，把住房保障作為政府公共服務的一項重要職責。在保障房建設及分配的過程中出現的欺詐與不公問題，有望在未來得到解決。

　　2011房勢大猜想問卷（加黑為選擇）

　　答題人：

　　中國工商銀行投行中心副處長 史晨昱

　　房地産業“主要經濟支柱”地位會否鬆動？

　　A絕對不會B會出現鬆動

　　房地産價格將出現怎樣的變化？

　　A出現下降 B基本持平C繼續高漲

　　銀行對房地産企業的放貸情況將：

　　A受制遏制房價政策，很難獲得貸款 B可以獲取足額信貸

　　C受控于未來特定政策

　　房地産企業主要融資來源將會是：

　　A銀行信貸B房屋預售款 C私募基金 D信託 E外資

　　央行加息後遊資將主要流向：

　　A儲蓄B股市 C樓市 D其他

　　答題人：

　　鏈家地産副總裁 林倩

　　一線城市的房價將會：

　　A明顯上升 B小幅上升C與2010年基本持平

　　上市房地産企業的股價將：

　　A大幅波動 B小幅上揚 C基本持平

　　國家還將出臺哪些新的調控措施？

　　A更嚴格的差別化信貸措施 B房地産稅和物業稅

　　C其他宏觀手段D不出臺

　　房企的資金鏈將：

　　A資金充沛 B資金緊張 C正常

　　一線城市二手房市場價格將：

　　A明顯上升 B小幅上升 C與2010年基本持平

　　影響住宅市場的最重要因素是：

　　A貨幣政策 B實體經濟恢復C産業遏制政策 D保障性住房建設

　　房地産“經濟支柱産業”的地位是否應改變？

　　A應該 B不應該

　　房地産投資熱點區域將會是：

　　A珠三角 B環渤海 C長三角 D中西部