黃峻：樓市2013路向何方                                                                                                      　

　　已經進入2013年，從2012年第三季度開始，房地産市場復蘇，那麼，2013年房地産市場路向何方？

　　承先啟後，先回看2012年的房地産市場的特點是：調控沒有加碼卻仍沒有明顯度放鬆、結構性分化、商業地産集中推出。由於全球的經濟不景氣，國內製造業週期性下行，以及出口大幅下降，導致2012年下半年的樓市復蘇還是困難、反復，但是復蘇的態勢卻是相當明顯。

　　而這個復蘇過程，會延伸到2013年。而復蘇也是分化的，一線重點城市、二三線城市、單一化資源城市的樓市情況區別很大：

　　一線重點城市：

　　樓市經歷了2010年4月至2012年6月的底部，醞釀已久的購買力與剛性需求終於在開始陸續釋放，成交量基本上保持一個放大的趨勢。無論是新建商品住宅價格還是二手住宅價格，始終是“漲多跌少”，且復蘇日益明顯。去年12月，價格上漲的城市已遠多於下跌城市，2012年樓市最終在暖冬中強勢收官。

　　而進入2013年以來兩個月，樓市回暖行情進一步延續，新建商品住宅和二手房交易量價齊升。今年1月，上海易居房地産研究院監測的20個重點城市新建商品住宅成交面積達1057萬平方米，同比增長269.2%。另據鏈家地産統計，今年1月北京新建商品住宅成交均價環比上漲近10％，純商品住宅成交量環比上漲2.6%，成交總量高達19561套，創下了近24個月以來的新高。總體成交均價也回到了北京樓市調控細則出臺前的水平。

　　樓市回暖加強了一線城市的市場看漲預期。根據新華社報道，今年1月北京土地交易額達到205.7億元，成為近11年以來北京土地市場最好的開局，與2012年土地市場的量價齊跌形成鮮明對比。與此同時，剛需群體在經歷了長期的觀望之後，也開始集中出手，成為助漲房價的重要力量。

　　三線城市：

　　相對比一線重點城市，二三線城市市場活躍度與彈性更大。本輪樓市復蘇是由一線重點城市帶動先行，二三線城市跟上，而2013年頭的二三線城市中的大中城市，成交量出現相當明顯分化，大部分城市“突飛猛進”，小部分卻出現跌幅：

　　根據中國指數研究院最新發佈的國內主要城市春節期間樓市交易數據顯示，其監測的27個城市同比成交量普遍上漲。從成交面積來看，重點監測的27個城市樓市成交面積同比上漲的城市達到21個。

　　值得注意的是，這21個城市中有14個城市成交面積同比漲幅超過一倍，貴陽漲幅最大，同比漲了26倍多。

　　這27個城市中，有6個城市成交面積同比下降，其中，武漢跌幅最大，居然達到下跌93%。

　　單一化資源城市：

　　這裡所説的單一化資源城市，是指單純性以某種自然資源為核心競爭力，或者只是其地理位置接近核心城市而沒有其他明顯自身競爭優勢的城市。

　　這些單一化的城市樓市基本相當慘澹，例如近來頻頻被媒體曝光為“黑燈城”的鄂爾多斯、唐山、常州等，而溫州與東莞分別由於民間借貸問題與出口下滑因素，而出現樓價較大幅度下跌。

　　這些城市由於要麼在樓市競爭力單一（單純依靠核心城市外流的購買力，在城市配套上沒有跟上），要麼資金與購買力來源單一。在面臨唯一的競爭力被挑戰或者失去時，往往在價格與成交量上表現如冰山融化。

　　這種現象其實也是相當容易理解，很多這類城市在前期過分“炒作”的情況下，當出現支持這種“炒作”的唯一支柱變化時，往往會出現相當大的風險。

　　縱論：

　　總體來説，本輪樓市復蘇，市場由淡轉旺，其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執行，2013年，房地産市場在大範圍內，還是會延伸這種格局。因為，以下因素還會繼續支持本輪的復蘇：

　　第一，首先是城鎮化的推行與老百姓對其的預期。村鎮老百姓無論是自願上樓還是被動上樓，都需要“樓”。第二，基建投資需要土地杠桿。

　　第二，基建投資需要土地杠桿。城投債或者信託就是利用民資的重要方式，但是仍然需要抵押、擔保、風險等級評估。還是跟房地産互相依賴。

　　第三，貨幣因素。由於投資擴大、基建上馬，全球主要經濟體的爭先發鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延，2013年，熱錢流動勢頭可以預計是有增無減。

　　可以肯定，中國貨幣政策將比2012年寬鬆，而全球主要央行零利率抑制了中國加息空間，通脹預期也正在逐漸加重，而股市與基金的“擊鼓傳花”本質越來越讓老百姓明白那是個“縮水”的“零負遊戲”（“零和”的説法其實不然，因為結合佣金、稅負，實質是“負”），近年的部分“理財産品”爆出問題，將導致老百姓購買資産的熱情上升。

　　但是，在復蘇中，我們不可忽視，2013年將會呈現越來越明顯的結構性、地區性分化。雖然較大比例的地區樓市會復蘇明顯，但是同時上文提及的小部分城市樓市卻會仍然在下降通道。

　　另一個方面，樓市復蘇不會一帆風順，管理層會意識到輿論上對房地産復蘇的部分非議，因此房地産政策將還要維持一段時間的收緊。這個收緊會一直與房地産市場實際情況、需求與經濟發展的需要這三個因素不斷博弈，讓房地産市場表現得反反復復。

　　但是，市場有其客觀的邏輯與規律，不是輕易以人的意志改變，尤其是不斷增加的稅負，讓房價只會與調控目標愈來愈遠。輿論中偏激的罵聲與以打壓為主的樓市調控政策，可能在短期內嚴重影響樓市走向，但是卻對不可能顛覆市場客觀的邏輯與規律。