【房地産行業研究報告內容摘要】

　　發環境初現回暖，新增供應再迎小高峰

　　12年1-7月房地産開發投資同比增速下降1.2個百分點至15.4%，預計4季度新開工面積有望止跌回升；銷售面積和銷售金額分別同比下降6.6%和0.5%，降幅連續六個月收窄，銷售均價較1-6月上漲1.2%，繼續反彈勢頭；資金來源合計數同比上升6.2%，主要仍依賴於自籌資金的上漲。綜合數據表明，行業景氣仍處低位，但銷售、融資等經營環境較前略有回升。由於下半年新增供應較大，預計6月份以來一線城市銷售回暖引領的價格回升在下半年不會擴大，宏調成效得以保持。我們認為下半年板塊震蕩為主，維持中立評級。

　　支撐評級的要點

　　1-7月，房地産投資36，774億元，同比增長15.4%，增幅較1-5月下降1.2個百分點；1-7月新開工面積同比下降9..8%，較1-6月回落2.7個百分點.受制于目前仍較普遍的房企的減開工和緩開工，預計後續房地産開發投資增速仍將持續回落，但降速將趨緩，並有望在4季度迎來拐點。

　　1-7月，商品房銷售面積48，593萬平方米，同比下降6.6%，降幅較1-6月縮小3.4個百分點；商品房銷售額28，699億元，同比下降0.5%，較1-6月降幅縮小4..7個百分點；7月，銷售均價為6，241元/平方米，環比上漲8.7%。

　　1-7月，資金來源同比增長6.2%，增速較1-6 月上漲0.5個百分點；房企資金壓力的資金杠桿率為2.39，在上個月曆史低位的基礎上有所反彈，但資金壓力依然巨大。

　　成交結構方面，上海和北京等多個城市的大戶型成交佔比自年初以來逐步上漲，顯示了改善性需求和部分高端房需求已經在逐步入市，但後續大戶型成交量的持續增速或將受制于政策收緊； 1-7月份一線城市和二線城市累計銷售面積增速分別同比上漲7.7%和1.2%而三四線城市則仍同比下降11.3%，因此，一二線城市成交回暖勢頭好于三四線城市。

　　土地市場方面，1-7月份土地供應與成交均有所下滑，其中，一線城市下滑更為突出。近期土地價格低位小幅回升，並且溢價率有所走高，土地市場回暖苗頭初現。

　　獯孀呤品矯媯下半年市場或將迎來新增供應高峰。在樂觀、中性和悲觀三種情況下，下半年的新增可售面積較上半年將分別上漲8%、44%和80%，可見下半年新增供應的壓力較大；而可售面積和去化月數最早將在明年1季度才能見頂。

　　投資評級和建議：

　　從中線來看，我們認為下半年房地産板塊不確定性較上半年增加。一方面，我們認為對主要城市的總體而言，加庫存週期尚未結束，房價持續上漲難度較大，房地産調控成效得以持續，因此後續大力度新政出臺概率較小。另一方面，十八大之前，地方政策執行必然收緊，限購、限價、限售等多重行政措施影響之下，成交量更可能處於觸底後的盤整和小幅回升階段，而難以出現明顯提振。我們預計板塊很難出現如上半年的單邊上升行情，而轉為震蕩走勢，在合理估值的上下波動。

　　從近期而言，國務院監督組返京給予各地調控以積極評價釋放了積極信號，短期緩解了市場對新政的擔心，股價的回落也為買入一些優質龍頭股提供了機會。我們建議投資者操作的重點仍為行業龍頭公司（招地、保利、萬科、金地），和快週轉、低價走量的二三線地産股（首開、中南、榮盛）等〃中銀國際）