日前，在“中國城市化發展系列論壇”上，住建部政策研究中心的專家指出，以省會為代表的二線城市，基礎設施、産業配置、消費結構、商業環境等方面的提升空間依然很大；在一線城市的發展空間日趨飽和的背景下，二線城市商業投資開始頻現熱點。

　　事實上，今年以來已有不少地産商和私募基金瞄準部分省會城市的商業地産，逐步開拓二線城市商辦物業的佈局。在連續收購北京兩大商鋪項目後，近日高和資本進入瀋陽，投資環球國際大廈，完成首筆跨區域並購。

　　商業租金上升

　　據戴德梁行2012年上半年房地産市場報告顯示，二線城市核心區商業地産項目的租金普遍呈上升態勢。其中，瀋陽甲級寫字樓整體平均租金已漲至每月每平方米156.86元，同比漲幅超過15%；整體空置率下降至13.72%。高和資本的並購項目環球國際大廈所在的瀋陽北站區域甲級寫字樓空置率則僅有0.58%，每月每平方米的租金價格達到165.87元，區域寫字樓市場需求度可見一斑。

　　業內專業人士預測，瀋陽等二線城市商業地産將在未來3年繼續上漲態勢，且甲級寫字樓平均租金有望在2015年突破每月每平米180元。

　　高和資本董事長蘇鑫認為，對於北京寫字樓市場來説，由於近兩年的上漲趨勢過猛，儘管未來應還會延續增長勢頭，但已不會再有如此高的上漲空間。這也是高和資本開始向二線城市進軍的主要原因之一。

　　蘇鑫介紹，環球國際大廈位於瀋陽金融中心，是目前該區域唯一在售現房寫字樓。高和資本此次投資，正是看好其地理位置及潛在的市場需求。

　　防控潛在風險

　　雖然很多專家均看好商辦物業，但也有專業人士指出，近年來，很多城市上馬大量商業地産項目，預計3-5年後商業項目將集中入市，市場風險值得警惕。

　　以瀋陽為例，該市商業地産供應量最大的當屬購物中心，目前大型購物中心的規模與一線城市不相上下，如卓展、萬象城等。顯然，購物中心的投資存在較高風險。正因為供應量過大，所産生的過剩現象已上升為風險核心。由於過於集中的建設，且缺乏完善的前期市場研究，很多商鋪的後期招商不盡如人意。

　　相比之下，瀋陽寫字樓市場的需求近期升溫態勢良好，優質寫字樓的成交主要集中在金融及保險行業、貿易類及高科技類企業。從投資角度而言，寫字樓極大的需求量直接成為了收益的基礎。

　　目前瀋陽寫字樓投資價值還未被市場認識，價格普遍低於同類住宅。戴德梁行預計，瀋陽未來兩年普遍寫字樓投資回報率能增長到8%左右。