當宋衛平焦灼地寫下千字文來回應綠城破産傳聞時，杭州地産“二哥”濱江集團顯得如此沉默。市場並不是沒有擔心：綠城凈債率曾一度高達163%，濱江集團是否能安然無恙？

　　宋衛平創下的綠城模式一直是江浙地産的典型模式：定位中高端、佈局集中。當地很多地産公司或多或少都在學綠城模式。這並不難理解。江浙有錢人多，好地段稀缺，是典型的地産投機型市場。

　　先看濱江集團財務表現。濱江集團2011年營業收入35.65億，下降42.66%；歸屬母公司凈利潤7.84億，下降18.86%。2012年一季度，濱江集團業績繼續低迷：營業收入4.93億降35.99%，凈利潤1.02億降47.88%。業績增速在137家上市地産公司中排120位。

　　2011年濱江集團只交付了萬家星城一期和千島湖別墅尾盤兩個樓盤。100億銷售目標只完成45.74億，完成率50%都不到。這樣的業績對一個區域龍頭而言，實在有點拿不出手。

　　但一個蹊蹺的數據值得注意。2011年末，濱江集團預收賬款151.28億，比2010年末增長7.3%。在營業收入大幅下滑42.66%的情況下，濱江集團預收賬款不減反增。這151.28億預收賬款是其35.65億營業收入的4.13倍，這個比例在137家上市房地産公司排第一。

　　自2008年上市以來，濱江集團預收賬款從40億滾動積壓到151億，遠遠快於其業績的增速。

　　一個長期研究濱江集團的分析師告訴我，據他觀察，濱江集團預收賬款結轉成營業收入的週期一般是兩年，而萬科之類的高週轉公司只需要一年。

　　這一方面由於杭州的預售標準比較低，縮短了開工至預售間的時間，變相延長了交房時間。

　　更重要的是，濱江集團採用的是典型的“捂盤”惜售策略。剔除預收賬款，濱江集團的實際負債率只有38.31%。即使有短期資金壓力，只需稍微降價賣一兩個樓盤就可以解決。並且，濱江集團和綠城地産最本質的區別是，濱江集團拿地很理性，成本比較低，並沒有“地王”歷史負擔。

　　我觀察到，靈活佔用客戶資金，是江浙公司共有的特性。2011年，12家浙江地産公司的平均資産負債率66.85%，高於全行業63%的負債率，但剔除預收賬款後的實際負債率48.8%，反而低於行業實際負債水平。

　　還有一個有意思的現象：廣東一帶地産公司多采用高週轉的中低端模式，如萬科、保利、碧桂園和恒大。而江浙一帶地産公司多以慢週轉、高毛利率的中高端模式為主，如綠城、濱江和新湖中寶(600208)。

　　原因很簡單。江浙富人多，對住房品質要求高。而江浙地産公司土地儲備也多在當地，土地儲備有限的情況下，提高産品毛利率為上策。

　　這些地産公司的民營股東，旗下有很多主業，地産只是其中一塊。家門口舒服能賺到錢，何必像恒大、碧桂園一樣全國各地圈地，快馬加鞭地賺那點辛苦錢？

　　我的結論是，濱江集團不會成為第二個綠城，而且大股東活得很滋潤。但中小股東未必，你看得到的香蕉，未必能吃上一口。因為，啥時把預收賬款釋放出來，大股東説了算。