全國房價正在合理回歸，一線城市仍偏高

　　去年以來，政府頻頻提及“房價合理回歸”。什麼是合理房價，我們認為政府主要指代的是房價應與居民的收入相適應，也即房價收入比的概念。由於我國幅員遼闊、各地發展程度不一，為了更好地衡量房價合理程度，有必要對全國30個省（市、自治區）房價收入比的情況作一個橫向比較。

　　2002-2011年，我國的城鎮居民人均可支配收入的名義複合增長率為18.32%，城鎮居民人均住房建築面積複合增長率為3.32%，商品住宅銷售均價的名義複合增長率為13.5%，由於城鎮居民人均住房建築面積的增長率相對很小，房價收入比的波動主要受商品住宅銷售均價與城鎮居民人均可支配收入的增速之比影響。

　　2002-2011年，全國房價收入比的複合增長率僅為1.12%，其中，2004、2005、2007、2009年房價收入比上升，2002、2003、2006、2008、2010、2011年房價收入比下降。總體而言，房價收入比上升與下降的年份相互交替，趨勢一般持續不超過兩年，上升與下降的原因主要在於住宅銷售均價增速與城鎮居民人均可支配收入增速之間的此消彼長。

　　2011年，全國商品住宅房價收入比為7.4，隨著調控的深入和房價的回落，2012年，全國房價收入比將進一步接近6-7的合理區間。

　　全國30個省房價收入比總體呈東中西遞減

　　2011年，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個省份商品住宅房價收入比較高（超過9），另外，有19個省（自治區）房價收入比低於全國平均水平，包括9個西部省（自治區）、6個中部省份和4個東部省份。

　　2011年，東部地區整體房價收入比較高，30個省（市、自治區）房價收入比排名前7位均為東部省份,約佔東部全體的2/3,但東部地區間差距較大，河北、江蘇、遼寧、山東等4個省份在全國平均水平之下；中部地區除了江西、湖北兩省略超過全國平均水平，其餘3/4的省份房價收入比在全國平均水平之下；西部地區除了四川、陜西兩省略超過全國平均水平，其餘9個省（自治區）房價收入比均全國平均水平之下，且過半數位於末八名以內。

　　總體上看，2011年，全國30個省、直轄市、自治區房價收入比呈東、中、西梯度遞減的態勢，且東部地區與中西部地區差距較懸殊。東部地區房價偏高，部分城市房價存在泡沫。另外，由於部分中西部的投資投機性購房需求流向東部地區，但這部分購房的收入並不反映在東部地區，還有部分人收入來源不在東部，卻在東部地區購房居住，所以東部地區房價收入比高於中西部亦屬正常現象，只是差距不能過於懸殊。