房地産2011年年報總結

　　投資要點

　　庫存壓力持續累積創新高，短期資金壓力顯著提升。

　　我們統計的138家上市房企2011年年報顯示，庫存仍然不斷累積，存貨佔總資産比重達到64.08%，比2010年大幅上升6.32個百分點，創歷史新高，存貨資金配比上升至5.41，高於08年水平，預計庫存仍將持續累積，庫存高點將在今年三季度出現；而與此同時，短期資金壓力迅速提升，短期債務佔總債務比例比2010年上升3個百分點，至18%，短期債務與貨幣資金的之比達109.78%，比2010年的66.36%有顯著提升，由於開發貸收緊，2011年長期債務佔總債務比重已降至歷史最低水平，為25%，這表示上市房企短期資金壓力仍存進一步加劇趨向。

　　業績鎖定性歷史最強。

　　由於前兩年銷售平穩增長，同時企業結算動力不足，因此我們統計的138家上市房企，每股預收賬款加權均值為3.06元，比2011年提高23%，業績鎖定性為歷年最強，以2012年平均15.23%的凈利率計算，平均約鎖定0.47元的業績，與2011年138家上市房企的每股收益加權均值基本持平。其中一二線龍頭股預收賬款豐富，業績確定性更強。

　　利潤率維持高位。

　　結算毛利創歷史新高，比2010年上升1.62個百分點，至38.7%，由於2010年全國平均房價上漲幅度約為7%，因此預計2012年全年結算毛利仍將維持高位；而與此同時稅費和期間費用上升導致結算凈利率略降，這將進一步考驗房企經營管理能力。

　　銷量溫和增長，結算動力依然不足。

　　2011年雖然受限購限貸影響，但是138家上市房企銷售回款增速保持穩定增長，同比增幅12.16%，與全行業水平基本持平；2011年由於融資受阻，企業對行業前景相對謹慎，結算動力顯著不足，結算收入增速和利潤增速雙降，分別下滑14個百分點和13個百分點。

　　分化加劇，行業集中度持續提升。

　　2011年上市房企收入位列前十的公司其收入之和佔總收入比重達到48.03%，比2010年提升了1.87個百分點，隨著行業調控持續，兩極分化會進一步加劇。

　　投資建議：當

　　前政策面仍處於微調階段，如近期各地公積金貸款政策的改善；基本面仍處於以價換量去庫存階段，預計隨著5月供應放量，銷量環比回升可能性較大。我們維持二季度策略觀點，以銷售為主線，尋找可售充足，推盤積極，去庫加速，銷售有望超預期的低估值一二線龍頭作為重點投資標的，重點推薦投資組合：招商、中南、保利、福星。

　　齊魯證券-房地産行業：庫存走高及行業分化趨勢延續