4月大幅跑贏大盤，完全符合我們的預期，主要原因是投資者對於房地産銷售回暖進一步確認和經濟疲軟、企業盈利下降因素帶來的投資者避險需求。4 月，滬深300 指數上漲7%，申萬房地産指數上漲12.9%，房地産板塊跑贏大盤5.9%，完全符合我們上月預期。主要原因在於：1）4 月初公佈的統計局月度銷售數據表明銷售市場進一步回暖，銷售同比增速繼續收窄至-13%，同時各大城市周度數據也表明儘管由於4 月推盤較3 月少，但成交率並沒有出現明顯下降，市場動能較強；2）4 月工業增加值繼續回落至13.4%，較3 月份低1.4 個百分點，PPI 也從0%降至-0.3%，經濟繼續呈現回落態勢，同時集中公佈的年報表明A 股整體剔除金融後增速僅為1.9%，而地産板塊整體業績增長仍達到11%，投資者避險需求推動板塊表現突出。

　　4月銷售面積較3 月環比略降，主要係推盤較少導致，一線城市已現供需平衡，價格企穩。申萬跟蹤的31 大城市銷售面積4 月銷售面積合計為1318 萬平米，環比3 月下降17%，同比增長26%，較上月同比60%的漲幅縮小。其中，環比下滑主要由一二線城市貢獻，主要原因是4 月推盤較少，一線城市庫存一直穩定在24 萬套左右，批售比接近於1，表明一線城市短期出現供需平衡，房價企穩。基於相同原因，龍頭公司銷售也環比有所降低，保招萬金4 家合計銷售為232 億，相對上月245 億環比下跌5%。我們認為，伴隨5 月推盤上升和較為穩定的成交率，銷售面積環比將繼續上升。

　　土地市場略有起色，大規模拿地仍未出現。前4 月土地累計成交面積為2.99 億平米，成交金額為2893 億元，同比增速-33%和-45%，較此前-50%的增速有所收窄；其中全國住宅土地市場交易面積累計同比萎縮44%，交易金額萎縮49%，平均溢價率為3.90%較3 月的4.19%繼續回落。萬科、恒大、中海等龍頭公司開始試水拿地，但規模仍小，以萬科為例拿地金額僅為11 億元，佔當月銷售額15%，較2011 年全年的25%仍低。基於此，我們仍判斷房地産投資開工處於下行通道中。

　　銷售平穩向上，基本面穩健，維持行業“看好”。由於前期板塊上漲包含了銷售改善的預期，我們認為未來一個月政策能否出現積極變化將再度成為板塊表現的焦點，板塊出現相對收益的概率仍大。我們建議投資者持有估值較低、剛需産品佔比較多的品種，包括：保利地産、首開股份、華夏幸福、福星股份、金地集團、世聯地産等。同時建議關注金融綜合改革相關地産股，包括新湖中寶、張江高科等。1）政策上未來可能出現的積極變化包括：公積金政策變化、首套房貸利率的持續下行、準備金率的降低等，政策一旦兌現將利好剛需産品多的開發商；2）房地産板塊短期內再成政策博弈板塊，我們假設的核心風險是：一線城市已達供需平衡，若價格上漲將可能帶來政策反復和銷售萎縮，提請投資者關注。（申銀萬國證券研究所）