陰雪

　　“這是漂亮的一筆。”4月25日，北京市常務副市長吉林在國家開發銀行與北京市保障性住房建設投資中心(下稱“北京保障房中心”)召開的北京保障房60億元私募債定向中期票據成功發行總結會上如此評價。

　　此前的3月27日，國家開發銀行作為&&主承銷商，完成了北京保障房中心60億元私募債的發行，期限5年，發行利率5.2%，專項用於7個保障房項目。

　　據北京保障房中心副總經理安國勇介紹，這一私募債的發行，創下了全國保障房私募債的單筆金額最大、歷時時間最短、參團機構最多、發行利率最低、單期支持項目最多的五個之最。

　　自2011年6月北京保障房中心成立以來，困擾保障房發展首當其衝的難題——資金，正在不斷的摸索和創新中被逐漸化解。

　　調控定調

　　“北京對於房地産市場進行調控的整體思路是：‘應保盡保、變售為租’。”吉林在上述會議上對此解釋説，這意味著將來北京市不僅有商品房，還會有大量的保障房；另外還要改變當前的商品房銷售模式，要向社會提供更多的租賃房，以快速解決部分群眾的住房問題。“今後會有大量的保障房、公租房入市。”

　　顯然，根據這個思路，保障房在北京樓市的調控中必將發揮重要的作用。

　　按照計劃，今年北京擬新建、收購16萬套、竣工7萬套保障房。而據北京市住房保障辦公室發展規劃處處長張國偉在一個會議上透露的數據，北京去年保障性住房投資達到746億元，今年共需投入資金規模將達到1000億元。

　　“目前我們認為銀行這個渠道對我們中心來説是一個可以預期的比較穩健的資金來源，也是我們的首要選擇。”北京保障房中心投融資管理部部長薛梅如是説。

　　實際上，為了解決保障房建設中的資金問題，在北京市金融局推動下，此前國開行、工行、中行、建行等金融機構都與北京市政府簽署了“十二五”時期戰略合作備忘錄，裏面均有加強銀行信貸對保障房建設支持力度的相關內容。

　　國開行副行長高堅就表示，今後國開行就將發揮其在中長期投融資方面的優勢，綜合運用“投、貸、債、租、證”等金融服務手段，支持北京保障房等民生領域的建設。

　　今年3月18日，由北京市金融局、央行營管部、北京銀監局、市發展改革委、市財政局、市住房城鄉建設委等六部門共同研究制定的《北京市金融支持保障性住房建設的意見》正式出臺，以銀行貸款在內的多種金融手段，使保障性住房建設獲得了強力的政策扶植。

　　其實早在去年中，北京市就確定了500億元的保障房私募債發行目標，以滿足“十二五”期間保障房建設的部分資金需求。

　　去年9月，北京國有資本經營管理中心就以委託貸款的形式，為北京保障房中心發行了50億元定向中期票據，用於支持北京市8個保障房建設項目。北京市政府成為全國首個通過發行保障房專項債券融資的地方政府，該債券也是債券市場發行的第一筆保障房專項債券。

　　“儘管沒有完全的把握，但這500億元的私募債，我們希望今年內能夠發行完畢。”薛梅表示。

　　私募債探路

　　據業內人士介紹，與傳統融資渠道相比，私募債作為一種創新型直接融資工具，其審批程序簡單，融資成本也比較低。

　　在此次60億元私募債發行成功之後，北京市500億元保障房私募債共發行了221億元，其中由北京保障房中心統一使用的私募債為130億元，佔北京市保障房私募債已發行總額的59%。而北京保障房中心通過委託貸款等方式共支持了全市17個保障性住房項目建設。

　　北京聯港置業有限公司所開發的聯港幸福灣項目中配建的回遷房和限價商品房就是此次60億私募債的支持項目之一。

　　“由私募債融得的資金對我們保障房的開發建設企業來説是非常理想的融資渠道。”北京聯港置業有限公司總經理助理韓志超解釋稱，該項目此次獲得的資金共4億元，其最大的優勢在於資金的財務成本僅有5.2%，“而我們申請開發貸款通常的利息都是基準利率上浮至少30%，相比于我們4個億的建安成本，這一項資金就可以為我們節省3000多萬元。”

　　不過，韓志超也坦承，北京保障房中心對於私募債的使用也有非常嚴格的監管，例如審查供應商，審查相關證件，審查月報，到工地檢查工程進度，“必須要專款專用，比開發貸的審查還要嚴格”。

　　據透露，按照此前慣常的做法，房地産企業開發建設一個配建有保障房的商品房項目時，由於保障房部分的利潤極低甚至虧本，一般都會把保障房的成本折算到商品房的售價中，這就會變相提高商品房的成本和售價。而對於他們這個使用了保障房私募債的項目來説，由於資金的使用要求保障房部分單獨核算，必須專款專用，因此在韓志超看來，這也變相起到了抑制同項目商品房成本和售價的作用。

　　難題待解

　　相對於每年千億元的資金缺口，包括貸款、私募債等在內的來自於銀行的資金支持仍是目前北京保障房融資的主要來源。但考慮到金融市場的環境尚無法被完全掌控，因此，較為單一的融資渠道顯然可能會引發系統性風險。

　　“現在除了銀行之外，其他的保險資金、社保基金和股權投資基金等形式我們也都在探索和推進。”薛梅表示，今年北京保障房中心有可能在其中的一到兩個渠道會有所突破，“作為創新的手段，多條腿走路還是有必要嘗試的”。

　　一個暗藏的隱患是，目前市場中的保障房多為銷售型的經濟適用房、限價商品房、回遷安置房等，他們通過銷售回款或拆遷土地一級開發後的土地出讓金收入，能夠對還款形成足夠的保障。而以目前的政策思路看，未來佔據保障房主體的是公共租賃房。這一政府持有的租賃型保障房具有投入大、收回投資卻相對較慢的特點，無疑有著更為長期的資金需求，還款也顯得捉襟見肘。

　　“我們曾經探討發行REITs是不是可以解決公租房的資金需求，但在我國的國情之下，REITs的實現還存在著很多障礙。”薛梅指出，如果完全參照國外的市場化REITs，一旦上市，公租房的租金水平很難滿足投資人的預期收益率；另外，作為REITs産品，公租房産權屬性或將改變，上市後政府還能否保證對公共資源的控制力也成為一個問題。

　　因此，在薛梅看來，公租房發行REITs，只是為拓寬融資渠道所進行的探索中的一個方向，但“可能並不是必需的”。

　　據薛梅透露，目前在公租房的回購資金中，約三成依靠地方政府的財政投入解決，其餘七成主要依靠銀行和公積金的貸款。“據我們目前測算，公租房運營的租金收入加上每年的財政注資，是可以保證15年的銀行和公積金貸款的還款付息的。”

　　不過，這一測算結果是否符合實際情況，恐怕還需要接下來公租房大批量的投入實際運營來加以驗證。