公司近況

　　我們近日與公司就2季度銷售展望及公司近況等問題進行了電話交流，具體要點及詳細會議紀要如下：

　　評論

　　預期2季度公司銷售在300~330億之間，4月銷售有壓力：目前公司4月份推盤計劃會低於3月推盤約30%，推盤金額約為70億元。受此影響，4月前半月認購量低於3月份平均水平，我們預計公司4月銷售將較3月下滑約20%~30%。

　　我們看到公司3月推盤當月去化率還在

　　供應在持續上升，但公司存貨壓力小于行業：我們注意到，行業批售比和存貨均在歷史較差水平，目前萬科進入14個城市平均去化週期20個月，高於2008年最高值。但公司年初已推未售存貨大概在500萬方，目前在470萬方左右，以2011年去化水平看，去化週期不到6個月，壓力較小。

　　預期公司毛利率將小幅下行：行業供給增加、存貨壓力上升，將使得房價二季度面臨調整壓力，加之公司土地成本、勞動力成本每年約10%~15%的上漲，我們認為公司結算毛利率將呈現下行趨勢，預計未來兩年每年將下降1~2個百分點。

　　高增長將主要來自於竣工增長推動：公司今年新開工計劃在1328萬方(未包括新購地當年開工)，全年實際開工將在1400萬方左右。竣工計劃在890萬方左右，且建安投資將達到約500億，我們認為，2012年公司結算面積將實現40%同比增長，推動公司房地産結算收入至910億元。

　　估值與建議

　　我們維持公司2012年和2013年盈利預測為每股1.05元、1.15元，對應同比增長9.8%。公司股價對應2012、2013年市盈率分別為8.2和7.5倍，對2012年凈資産值有31%的折讓。我們看好公司品牌、資金優勢帶來的較強抗風險能力，重申“推薦”評級。

　　中金公司-萬科A：穩中求進 電話會議紀要