本報製圖何將

　　隨著中國經濟春季報的正式出爐，讓房地産行業再度成為市場聚焦的重點，一季度的宏觀經濟運勢數據中，房地産相關指標集體下滑，拉低一季度GDP增速。針對市場有關放鬆調控的呼聲，國務院常務會議明確再次強調堅持房地産調控政策不動搖。

　　地産拖後腿

　　國家統計局4月13日公佈的數據顯示，今年一季度國內生産總值（GDP）同比增長8.1%，低於此前8.3%至8.4%的預期，為連續第五個季度回落，且創下近三年來最低增幅；前次低點是2009年二季度的7.9%。

　　一季度的宏觀經濟運勢數據中，房地産投資、住宅新開工面積、商品房銷售面積等多項房地産行業指標均出現下滑，拉低一季度GDP增速。

　　國家統計局數據顯示，今年一季度，全國房地産開發投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。

　　拿地熱情，房地産開發企業土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%。國家統計局公佈，2012年3月份，全國房地産開發景氣指數(國房景氣指數)為96.92，再創新低。這已經是從去年11月份開始，連續5個月房地産景氣指數低於100以下。

　　國金證券報告分析稱，從支出法和收入法分別考慮，房地産投資1個百分點的變化會對GDP增長産生0.07和0.01個百分點的影響，在判斷2012年房地産投資下滑11.8個百分點基礎上，則GDP增速會回落0.93個百分點，也即從地産這單一因素分析，2012年GDP會由2011年的9.2%回落至8.3%，雖然政府為全年經濟增長確定了較低的增長目標，但至少從地産對經濟影響這一方面上，地産的政策預期會有所改善。

　　調控不動搖

　　4月13日，國務院常務會議明確再次強調堅持房地産調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。

　　國家統計局新聞發言人盛來運也在新聞發佈會上表達相似看法，盛來運表示，一季度GDP增速放緩很大程度上是中國政府主動調控的結果。控制房地産的泡沫化當然會影響有關投資，甚至與住房相關的消費，進而對短期的經濟增長産生一定影響。但從中長期來看房地産調控與經濟增長並不矛盾，調控的目的就是保持房地産平穩健康發展，保持經濟可持續增長。

　　中原地産研究部總監張大偉表示，目前樓市調控拐點和效果剛出現，一旦放鬆可能面臨大幅反彈，目前樓市已經明顯出現了調控效果，但因為地方土地財政的建設，加上外圍經濟惡化，放鬆調控的呼聲很高，本次調控可能説是最後一個經濟轉型的機會，一旦放鬆，房地産很可能面臨硬著陸的風險。

　　清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵微博表示：“清華中國與世界經濟研究中心的預測是GDP一季度8.4%。剛剛公佈的是8.1%，環比回落為1.8%，超預期，按此趨勢GDP全年回落約1.7%。太猛，微調必須。數據表明貨幣政策事實上已經調整；減稅須出臺；地産是關鍵，其調控方向不會動搖但力度應微調。2012穩字當頭。”

　　事實上，政策微調已經開始，3月份新增信貸超萬億，京滬等一線城市重啟首套房貸款利率8.5折的消息，對於首次置業的剛需人群存在利好，但針對房地産的調控並未全面放鬆。中原地産預計在2012年，政策可能會對首套房的購房者做出定向寬鬆，從中小套型的普通商品房加快建設供給。到增加首套房購房者入市的比例，都將降低剛需置業人群的置業難度。

　　樓市最壞時期已過

　　今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，根據國家統計局數據，1－3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，降幅比1－2月份縮小0.4個百分點。

　　4月12日，綠城中國公佈，3月共取得合約銷售共844套，銷售面積約15.6萬平方米，銷售金額為31.2億元，環比增長56%，當中包括5.4億的協議銷售額。“宏觀調控對綠城影響最嚴重的時期已經過去了。”綠城中國常務副主席兼行政總裁壽柏年表示。

　　4月13日，遠洋地産公佈3月銷售簡訊。數據顯示，3月實現協議銷售額約20億元，銷售面積約17.21萬平方米，環比分別上升約104%及60%。相比去年，遠洋3月協議銷售額同比大幅上升約80%，遠洋主要得益於北京、環渤海區域及東北區域成交量進一步恢復。

　　中投證券報告顯示，信貸等政策對剛需支持力度持續加大，加上開發商持續以價換量下房價已有較充分調整，壓抑已久的剛需開始持續釋放，改善性需求也跟隨提升。3月樓市成交回暖極為明顯，特別是此前調整程度最深的一線城市。隨著4-5月新推盤量繼續上升，月成交量也將持續上升。行業最壞時期已過，預期持續向好。

　　“鏈家地産”市場研究部陳雪認為，3月份銷售速度加快，但整體的庫存壓力基本沒什麼變化，而且這還不考慮4月份下半月至6月份持續的開盤高峰的潛在庫存，按照一季度的成交情況來看，消化當前待售面積仍然需要4個半月，但實際市場高庫存的狀態可能要長得多。

　　走量不提價的復蘇

　　事實上，今年3月回暖的成交量也引發購房者對於房價反彈的擔憂，一些項目近期價格也出現上調。對此，國泰君安報告在對3月全國房地産行業運行數據點評表示，房價真正鬆動，維持全年房地産銷售均價穩中有降的判斷。3月商品房銷售均價為5498元/平米，同比上升6.4%，環比下降7.1%，房價真正開始鬆動，開發商以價換量，目前小部分項目漲價的現象不可持續。

　　國泰君安報告表示，以價換量為開發商最優選擇，2012年的整體市場將是走量不走價的復蘇。大型綜合品牌、資金雄厚開發商開始降價賣房回籠資金，為的是土地市場的抄底機會和行業並購機會。而對於資金壓力大的開發商來説，降價賣房甚至變賣股權，為的就是回籠資金，先保生存再謀發展。

　　國金證券報告預計，目前雖然銷售開始好轉，但企業層面對市場判斷仍較為謹慎，短期調增新開工可能性較小。從銷售和新開工週期的週期分析，往往銷售連續好轉6個月後，新開工才會得到改善，所以二、三季度新開工持續下滑的趨勢比較明確。

　　（邢飛）