開發投資增速自11年8月起持續回落但依然維持高位，應是在建項目增長所致，預計二季度仍將繼續回落。一季度全國房地産開發投資同比增長23.5%，較1~2月環比回落4.3個百分點，較11年同期回落10.6個百分點。總體來看，開發增速雖有所回落但依然維持高位，究其原因，應是在建項目增長所致(一季度新開工面積近乎零增長，但施工面積同比增長25.0%)。保障房投資對房地産總投資或有支撐，但考慮到其僅約佔房地産總投資的10%，我們不認為是投資增速維持高位的主要原因。鋻於基數原因，預計二季度開發投資增速仍將繼續回落。維持12年全年開發投資6.8萬億、增速回落至11.3%的判斷。同時，開發投資增速未現大幅回落，結合4月13日國務院常務會議"堅持房地産調控政策不動搖，決不讓調控出現反復"的表述，地産調控政策自上而下向好的時間窗口仍未到來。房屋新開工面積增速近乎零增長。一季度房屋新開工面積同比僅增長0.3%，增速較11年同期回落23.1個百分點，較1~2月回落4.8個百分點，距離負增長僅一步之遙。

　　3月慣常的開工高峰期並沒有在數據上體現，我們認為一是12年保障房開工目標由11年的1000萬套下降到700萬套，保障房開工量同比下降；二是3月樓市雖迎來了一波小陽春，但開發商依然庫存高企、資金緊張，總體對後市仍保持謹慎，萬科的新開工計劃甚至出現了負增長。維持12年全國房屋新開工面積預測16.9億平米、增速-11.0%的判斷。商品房銷售增速回落有所收窄，預計全年樓市總體維持量價溫和的"弱平衡"局面。一季度全國商品房銷售面積同比下降13.6%，其中商品住宅銷售面積下降-15.5%；商品房銷售額下降14.6%；其中住宅銷售額下降17.5%。均較1~2月的同比跌幅有所收窄。一季度商品住宅銷售均價5303元，較1~2月下跌3.6%。從數據上看，也確實環比實現了"量升價跌"。3月樓市的小陽春，一是自住型需求的集中釋放，二是開發商以價換量的策略，三是首套房貸款利率的普遍回歸，尤其要注意到3月新增信貸超萬億，對樓市銷量的復蘇起到了巨大的作用。但近期對上市公司的調研顯示，進入4月後，特別是溫總理兩會講話之後，樓市回暖的速度有所放緩，售樓處到訪量也有明顯的下降。二季度的樓市回暖的力度，關鍵仍要看信貸數量和信貸政策。預計全年樓市總體維持量價溫和的"弱平衡"局面。

　　長城證券：2012年一季度房地産數據點評