張曉玲 陳 靜

　　一季度宏觀經濟數據的陸續出爐，令房地産與實體經濟的關聯撲朔迷離。

　　3月份CPI降至3.6%，一季度GDP增長8.1%，低於預期。與此同時，三月份新增貸款衝高到1.01萬億，首套房貸漸回8.5折，適度放鬆的信貸讓樓市有了暖意。

　　在此背景下，2月中下旬至今的小陽春能否持續？多位開發商人士對本報記者表示，微調尤其是地方的微調年內是可預期的，但整體調控仍將是不放鬆。

　　地方微調暗涌

　　4月11日，深圳 “2012年人才引進政策新聞發佈會”透露，高校應屆畢業生將無限制入戶深圳，農業戶籍人員引進的限制被取消，單位申辦和個人申辦條件等同。這一改革，被業內人士猜想為對限購的變相鬆動。

　　據2010年9月底深圳出臺的樓市限購政策，深圳戶籍居民限購兩套住房，非深圳戶籍人口有一年以上納稅證明和繳納社保證明限購一套。深圳在2011年曾宣佈，“十二五”期間深圳戶籍人口將從260萬增加到400萬。非深圳戶籍人口的增加，將擴大深圳的住房需求。

　　世聯地産華南首席分析師曹取認為，深圳此次引進人才新政並不意味著“微調”，“深圳的經濟可能是最不依賴房地産的。”曹取對本報記者表示，深圳的房地産收入佔總財政稅收比例不大，政府沒有必要來“救市”。深圳本身自住型購房人群較多，引進來的這一批人不可能一兩年內就有實力去買房。這一政策對樓市不會有什麼影響。

　　雖然解讀不同，但地方微調的嘗試一直未停。2011年11月始，北京、杭州、成都等地實施土地出讓條件鬆綁，北京、武漢、上海對普通住房的價格標準進行調整，合肥、南京、常州等地則放寬了公積金，調高了家庭貸款額度和個人貸款額度。

　　多方隔空博弈

　　據國家統計局數據，一季度GDP同比增8.1%，增幅5個季度連降，實體經濟在面對複雜嚴峻的國際環境和國內經濟運行出現的新情況新問題下有所萎縮。

　　易居房地産研究院副院長楊紅旭分析，房地産拖了經濟後腿，一季度全國房地産開發投資增幅，比去年同期大幅回落10.6個百分點，全國商品房銷售面積同比下降13.6%。“一邊是要防止經濟顯著下滑，一邊是‘決不讓房地産調控出現反復’。”楊紅旭説，調控左右為難。

　　中南財經政法大學社會發展研究中心主任喬新生認為，現在房地産市場已成為許多地方政府的支柱産業，在抑制房地産市場價格上漲的過程中，必須找到替代性的財政解決方案。

　　中央的態度也很堅決。國務院總理溫家寶屢次表示，房價遠遠未回歸合理價位。住建部、國土部也明確表示，地方政府不應試圖調整中央政府的房地産調控政策，當前依然要堅持房地産調控不放鬆。

　　世聯地産2012第一季度報告稱，雖然調控基調堅決不放鬆，但政策已經出現了技術性校正，支持合理的住房需求，首套房貸款利率優惠也是在此前提下得以實現。首套房貸款利率優惠重現，刺激了剛性需求，帶動了成交量回升。

　　存貨高企房價仍將回調

　　樓市走向充滿爭議。

　　相對1月份和2月份的冷清，3月份以來的各地樓市出現了“小陽春”。北京中房研協技術服務有限公司研究中心總監回建強撰文表示，3月份小陽春首先受信貸因素影響，目前大部分商業銀行開始執行首套房貸8.5折利率政策。這對樓市是明顯利好，極大提升了剛需投資者的購房意願和能力。其次是需求因素以及季節因素，拉動成交量的上升。

　　保利地産董事總經理朱銘新認為，成交上揚的態勢預計二季度還將持續，而信貸保持適度寬鬆也是可期待的。不過他也強調，調控在兩三年內都會繼續存在，今年如果地方有微調，那麼每一次微調對房企來説都是一次銷售窗口期，應抓緊機會銷售去化。

　　世聯地産市場研究部分析師吳志輝認為，接下來的樓市趨勢是量漲價跌，市場將進入正向背離的階段，預計成交量已經見底，價格下跌空間不大。

　　洲聯集團五合智庫有關人士則認為，樓市堅冰遠未消融，一季度房屋銷售面積同比下降13.6%，房地産開發投資卻增長了23.5%，新開工面積也沒減少。“需求被限制了，但供給方似乎仍認為這是個單向的對賭協議。”

　　中投證券分析師李少明也指出，從施工銷售比數據來看，未來房地産行業庫存壓力仍很大。庫存、資金壓力下開發商以價換量將持續；3月銷售均價同比、環比均下滑，預計未來將持續，調控效果將繼續顯現。