樓市迎來“質變”：70大中城市平均房價15個月來同比首降 一線城市跌幅擴大調控仍處於關鍵階段：樓市“小陽春”料難延續 開發商認為價格戰會愈演愈烈

　　70大中城市平均房價15個月來同比首降：“小陽春”難延續

　　一央企開發商稱，到了傳統的“金九銀十”，將會有很多開發商不賺錢跑量，“不論是一線城市，還是存貨量很大的二線城市，價格戰會愈演愈烈。”早報記者 徐曉林 圖

數據來自路透中文網，由其根據國家統計局數據測算而來。

數據來自國家統計局網站，房價指“新建商品住宅價格”。 張澤紅 製圖

　　3月房價跌勢未改。

　　國家統計局4月18日公佈數據顯示，70個大中城市中，3月房價（新建商品住宅價格）較2月（環比）下降的城市有46個，較2月增加1個；上漲的有8個，較2月增加4個。價格環比上漲的城市，房價漲幅均未超過0.2%。據路透中文網測算，3月70大中城市的平均房價環比下降0.3%，為連續第六個月出現下跌。

　　同比（較去年同期）數據的下跌趨勢更為明顯。70個大中城市中，3月房價同比下降的城市達38個，較2月增加了11個，這是自2011年9月以來，下降城市個數最多的月份。據路透社測算，3月70個大中城市平均房價同比下降0.7%，為路透中文網2011年1月開始測算該加權指數15個月以來首次出現下跌。

　　新華社昨日更是援引鏈家市場研究部、北京中原市場研究部的測算數據稱，3月70個大中城市新建商品住宅價格平均同比指數為99.70，為近年來首次出現下調。

　　國家統計局網站昨日刊登的一篇解讀文章開宗明義，稱“3月份房價總體上繼續呈下降態勢”。不過，撰寫該文章的國家統計局城市司高級統計師馬曉明稱，雖然70個大中城市房價整體下行的趨勢未改變，但房價上漲的壓力依然存在，房地産市場調控仍處於關鍵階段。

　　一線城市房價跌幅擴大

　　可見的是，大中城市房價跌勢還在擴大。

　　國家統計局披露的數據顯示，今年3月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價同比降幅進一步擴大，3月比2月分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。一線城市房價已連續6個月環比下跌。

　　不光是京滬穗深，在3月38個房價同比下降的城市中，有19個城市的降幅比2月有所擴大。即便是29個房價同比上漲的城市中，也有21個城市的房價同比漲幅較2月有所回落。

　　馬曉明認為，3月房價整體繼續走低，主要有兩方面的原因，一是開發商採取“以價換量”銷售策略較為普遍，二是部分商業銀行對首套房貸利率實施了優惠措施。

　　據一位央企開發商稱，以前是剛需樓盤才會實行“以價換量”，現在豪宅也降價了。頂級豪宅原本售價8萬元/平方米起，現在降至最低6萬元/平方米。

　　“以價換量”效果明顯。另一國企開發商稱，3月份，該公司旗下項目都賣得很好，“不論是上海，還是重慶、西安都賣得不錯，接下來還將穩步推盤。”

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥表示：“當前，房地産市場出現變化，符合市場自身發展規律，有利於房地産健康發展。”

　　日前召開的國務院常務會議強調，鞏固房地産市場調控成果。堅持房地産調控政策不動搖，絕不讓調控出現反復。

　　房價上漲壓力仍存

　　有論者擔憂開發商可能收窄優惠幅度。

　　馬曉明昨日在文中寫道，由於受剛性需求釋放、成交相對前兩個月較為活躍的影響，3月部分性價比較高的樓盤降價打折促銷優惠力度減弱，買賣雙方議價的空間有所縮小，部分城市新建商品住宅銷售價格出現了波動。

　　國家統計局數據顯示，3月70個大中城市中，房價環比上漲的城市有8個，比2月增加了4個。

　　還有中高端樓盤加速入市可能帶來的結構性影響。

　　克而瑞分析師楊晨青説，房價的漲跌其實受成交結構的影響更大，“我覺得未來兩三個月內，成交均價會有所反彈，就是因為成交結構中，中高端房源的比例可能增加。 ”

　　楊晨青稱，未來中低端市場交易量繼續往上走的動力會趨弱，而一線城市高檔項目在集中入市，且伴有一定降價，未來成交佔比會提升。

　　不過，楊晨青也強調，即便如此，也不必去懷疑調控是否失效，因為隨著首套房貸優惠回歸，中低價位房價成交比例會上升。

　　“一二線城市樓市價格戰會愈演愈烈”

　　在更為長遠的視角下，開發商對於房價走勢普遍悲觀。

　　一位大型開發商直言，今年的形勢不會太好，房價反彈完全是不可能的。

　　一位央企開發商進一步説，六七月份是傳統的交易淡季，到了傳統的“金九銀十”，將會有很多開發商不賺錢跑量。“不論是京滬穗深這樣的一線城市，還是諸如蘇州、無錫、杭州等二線城市存量都很大，價格戰將會愈演愈烈。三四線城市存量沒有這麼大，表現不會那麼明顯。

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟也認為，二線城市中，如蘇州、廈門的存量都很高，特別是高端樓盤的價格壓力會更大。

　　陳晟判斷，接下來，“沒降過價的，保障房用地周邊的項目價格還有25%～30%的降幅。已經降過價的樓盤，也還有5%的降幅。”

　　政策面也沒有樂觀消息。新華社昨日援引來自權威部門的消息稱，一系列有助於抑制投機、投資性需求的制度建設正在加快推進。如適當擴大房産稅試點範圍，今年上半年40個重點城市個人住房信息系統全國聯網等。

　　“真正回暖要後年”

　　這也造成了開發商的擴張步伐更為謹慎。

　　一位國企開發商認為，今年的樓市行情不行，明年也不會反彈，真正回暖要後年。

　　據該開發商介紹，該公司旗下在建項目和可預售項目都很多。全國拿到預售證的項目有50萬-70萬平方米，上海的可售面積有10多萬平方米，“現在的負債率60%多點，現金流近40億元左右。”

　　3月樓市的“小陽春”或難以延續。鏈家地産市場研究部分析師陳雪認為，從當前市場的實際情況來看，3月全國樓市的成交回暖只是剛性需求長時間抑制的短期爆發，並且趕上銀行信貸政策在今年首次初步放鬆利好。3月的市場回暖並不代表市場即將反復。

　　中房信數據顯示，4月第一週(4月2日-4月8日)，全國十大城市成交指數為64.63，環比下跌68.08點；20大典型城市成交指數及30個三四線典型城市成交指數均出現環比下跌。

　　開發商的悲觀預期，在土地市場也有體現。中國土地勘測規劃院17日發佈的監測數據顯示，今年一季度，全國主要監測城市宅地價格環比下降0.04%，至4516元/平方米，這是全國住宅地價自2009年二季度以來首次出現整體下降。