2011年，杭州地産大鱷綠城集團經歷了嚴酷的考驗。高負債率、高速擴張發展是這場考驗的根源。而樓市調控政策的持續將這一考驗發酵。更多地産商面臨資金難題。

　　記者注意到，今年一季度以來，房地産信託面臨的兌付潮開始蔓延。在中央的"嚴控"基調下，2500億元的年兌付規模能否順利"過關"，既關係到投資者的資金安全，也是考驗信託公司"招牌"的試金石。

　　資金壓力、清淡樓市更加劇了房企地産信託償付的風險，為了強化對信託計劃的風險把控，包括中信信託、杭州工商信託、中融信託等在內的多家信託公司相繼提前清算地産信託計劃，以釋放風險。

　　房地産信託産品出現接二連三地提前清盤現象，令業內專家驚呼"在本輪房地産調控中，擔心信託風險會先於銀行而爆發"。

　　目前，監管部門警惕風險已經介入，重點關注今年房地産信託的兌付問題，要求在到期兌付日的前6個月就要開始設計風險化解方案。而信託業內人士表示，房地産信託提前清盤對開發商、投資者和信託公司三方來説均有損失。

　　有從事信託業務的業內人士向媒體透露，"房地産風險比較大，目前已經不做了"。業內人士表示，在信託公司與開發商一團和氣的背後，雙方的關係已經很緊張了。為保證信託能及時兌付，信託公司開始給開發商施壓，要求開發商以降價或轉讓項目等方式改進財務狀況甚至提前兌付地産信託。

　　信託項目提前兌付遭質疑

　　杭州工商信託官網顯示，崑崙置業丁橋項目的房地産信託項目提前進行了清盤。成立於2010年7月份的這個地産信託，合同中約定執行期為60個月，但信託合約在執行了17個月後就停止了。該信託實際募資5.35億元，與目前從銀行獲得的約9%的開發貸款利率相比，該房地産信託8.8%-10.3%之間的年利率並不算高。

　　有知曉內情人士向記者透露，上述房地産信託遭清盤並非由開發商主動提出來，而是信託公司出於防範風險考慮被提前兌現的。該知情人透露，雖然公開信息顯示這個信託已提前完成兌付，但開發商崑崙置業有上億的資金未能兌付給杭州工商信託公司，實際上是杭州工商信託以自有資金介入將本金和收益返還給投資者，"採用這種方式是信託公司在防範風險的同時也保護自己在業內的聲譽，也説明了它(崑崙置業)資金鏈緊張了。"知情人告訴記者。

　　記者就此擬函向杭州工商信託股份有限公司予以求證，在兩天的等待後，最終該公司拒絕透露與之有關的任何情況。

　　採訪中記者了解到，一般的地産信託項目均以房企的房産銷售收入作為第一還款來源，而崑崙置業的銷售業績並不理想。據杭州透明售房網數據顯示，截至2012年3月31日，杭州排名前十的房企中，崑崙置業旗下三個樓盤庫存商品房1029套，積壓資金65.4億，僅次於綠城房産集團。

　　在杭州當地媒體上，崑崙置業掌門人葉健也坦承，"銷售確實遇到一些困難，有些項目可能要在價格上做調整"。

　　散見於網絡的公開資料顯示，崑崙置業目前已完成長三角和環渤海區域的全國化佈局，在上海、天津、南京、杭州等10多個城市，擁有土地儲備約500萬平方米。就在2011年10月，崑崙置業在溫州逆市拿地，土地總價款約6.2億元。"儘管有些在二三線城市拿地成本低，但攤子鋪的大了，數量多了資金沉澱也就多了"，浙江當地的開發商告訴記者，"嚴控政策下，銷售回款壓力很大，(崑崙置業的)負債情況不明朗，資金還是很緊張的，不大可能主動提出對房地産信託提前清盤。"

　　信託的收嚴，無疑是給開發商融資渠道又加了一個緊箍咒，資金不但考驗開發商能否在新政背景下能夠安然過冬，同時對信託的監管也考驗政府樓市調控的決心。

　　兩家房企申請破産

　　就在記者發稿前，杭州瑞達實業投資有限公司與金星房産向法院申請破産。據悉，金星公司投資開發的余杭區西城時代家園項目已停工，金星公司拖欠款項達4000萬元，欠稅2398萬元。欠稅又欠款,資金是導致金星房産破産的根本原因。

　　據了解，金星公司開發的余杭區西城時代家園項目在2011年8月24日，西城時代家園還以簽約15套在慘澹的樓市中創下當日新房成交冠軍樓盤。可是，一家銷售情況不錯的開發商，一家沒有任何儲備項目的開發商，竟然一直困于資金緊張之苦。

　　在2012年2月16日杭州市地稅局發佈的一則欠稅公告中，16家欠稅企業被曝光。這16家企業大部分是房地産企業,金星房産排在第二位，欠稅2398萬元。

　　早在2月前後，開發過杭州溫州經濟城的杭州瑞達實業投資有限公司便已申請破産。據業內人士透露，目前，主動申請破産的房企並不只有杭州瑞達實業和金星房産。除了已經申請破産的小部分企業，還有不少房企資金已到極致，正在破産邊緣掙扎，"如果時間再長一點，情況應該會更嚴峻"。

　　業內人士表示，金星房産的申請破産事件是個非常具有標誌性的現象,會引起很多人的關注和反響。資金斷裂成為主要原因，在目前這個大背景下,這樣的事件標誌性作用顯著。"隨著調控持續,杭州可能還會陸續出現小型房産公司申請退出房地産市場,或是被大房企並購的現象。"

　　尚啟莊 陳虎