乍暖還寒，這既是清明時節的天氣特徵，也是當下“樓市氣候”的真實寫照。

　　所謂“乍暖”，主要表現在：進入3月以來，我國多個城市住宅成交量較2月份回升，北京、上海、廣州、深圳等一線城市回升明顯，個別城市在3月份的周度成交數據呈現逐周環比上升態勢。相對1月份和2月份的冷清，3月份樓市已經出現了難得的暖意。

　　所謂“還寒”，主要表現在：房地産調控依然保持不變，管理層也明確表態“房價還遠遠沒有回到合理價位”，未來相當長時間內調控政策保持緊縮狀態不變；雖然住宅市場成交量已經較年初回升，但一級市場的土地成交並不活躍，中房研協研究中心發佈的《中國房地産市場研究週報》顯示，3月份全國20個重點城市每週經營性土地成交量平均為100萬平方米，低於2月份周均150萬平方米的成交量。

　　乍暖還寒是當前樓市的明顯態勢，應當説，樓市在嚴厲的調控環境下能夠呈現“暖意”，是多方因素共同促成的。

　　首先是信貸因素。信貸政策的松與緊直接關係到購房者購房能力的強與弱。目前大部分商業銀行開始執行首套房貸8.5折利率政策。這一政策對樓市是明顯利好，極大提升了剛需投資者的購房意願和能力。相對房價折扣帶來的總價優惠，利率折扣優惠能在更大程度上緩解購房者的財務壓力。

　　其次是需求因素。社會上關於住房的需求有很多表述，如“丈母娘需求”“剛需”等。實際上，房地産既是消費品也是投資品，消費的是房，投資的是地。在市場經濟條件下，兩者不可分割，也不可能強行剝離某一個屬性。

　　需求是隨人而生的，既然我國的城市化運動還在進行中，全面小康的生活還沒有達到而且要不斷追求，那麼城市中房地産特別是住房的需求就始終存在。調控政策可以人為短期內壓制需求，但這種需求最終還是要在合適的時機釋放出來。

　　再次是季節因素。從絕對量看，目前的成交量與去年同比並不突出，但相對交易比較低迷的春節，3月份的成交量反彈現象明顯。這就是説，當前房地産市場所表現出的“回暖”或者“小陽春”，是相對市場低迷的春節而言的。房地産市場整體依然處於政策調控的制約中，市場依然是受控的。這種季節性的“回暖”可以理解為政策調控允許條件下的正常回歸。

　　“回暖”的未來道路並非是非理性繁榮，而是政策設計路線中的正常發展。要全面理解中央關於房地産業的調控政策，一方面要強調政策不放鬆，另一方面也強調發展普通商品住房市場，增加市場供應。中央對房地産調控的主基調並非單方面地限制、打壓房價、打壓需求，而是建設“雙體系”，即保障性住房體系和商品房市場體系並重。

　　我們也注意到，“調控不放鬆”的政策效用已經開始遞減，市場需求因素開始主導行情。效用遞減規律在政策調控領域同樣適用，也提醒政策制定者要及時調整政策，適應市場的發展。

　　按照目前的市場態勢，筆者對未來半年市場的發展持中性預期，不認為目前的“回暖”能夠持續擴展，甚至重返2009年的市場行情。在歐洲債務危機繼續發展、美國QE3受挫、美伊可能發生軍事衝突等外部動蕩環境下，我國宏觀經濟的增長也存在巨大不決定性。房地産市場理想的發展路徑是，在中央“穩中求進”的總基調下，穩定投資，以保障房建設為契機，逐步發展多層次、互為補充和支持的房地産市場體系，以及市場監管體系。

　　（作者係北京中房研協技術服務有限公司研究中心總監）