綠城中國（3900.HK）3月31日發佈2011年報稱：實現營業收入約219.6億元，同比增長96.8%；凈利潤25.7億元，較去年飆升68.1%。每股基本盈利1.57元，較去年增長68.8%。公司建議不派發末期股息。

　　從2008年至2011年，綠城連續三年股東應佔利潤同比增長率分別為87.4%、51.4%和68.1%，年複合增長率為68.3%。

　　綠城的收入主要來自物業銷售，也涵蓋了酒店營運收入、物業租金收入、項目管理收入、銷售建築材料收入、設計及裝修收入等。其中，2011年實現物業銷售收入為210.7億元，同比增長95%。主要是交付較多高端物業進而銷售單價提升較多所致。2011年綠城交付物業銷售均價為20305元/平米，與 2010年度的9057元/平米相比，增長了124.2%。

　　綠城2011年毛利率為33.7%，同比增長3.2個百分點。其中，物業銷售毛利率為32.6%，較2010年的29.0%上升了3.6個百分點。主要是溫州鹿城廣場項目、杭州丁香公館等高端物業的交付在很大程度上拉升了本年的物業銷售毛利率。

　　2011年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司與其附屬公司連同其共同控制實體及聯營公司）累計取得銷售金額353億元，權益金額為233億元。實現銷售面積175萬平米，整體銷售均價為每平方米19987元。與2011年綠城交付物業銷售均價（20305元/平米）相比有所回落。

　　2011年，綠城最終實現新開工總建築面積639萬平米，比原定計劃900萬平米減少29%。同時，綠城集團在2011年實現竣工面積約244萬平米，其中可售面積約為182萬平方米。截至2011年12月31日，綠城集團共有80個在建項目，在建總建築面積達1600萬平米。

　　2012年，綠城集團新開工速度將進一步放緩，預計新開工建築面積約為580萬平方米。此外，預計會有43個項目（或項目分期）將於2012年竣工，竣工總建築面積為434萬平方米。其中可售面積為309萬平方米，歸屬於綠城的可售面積為221萬平方米。

　　土地儲備方面，綠城共新增9塊優質土地，總建築面積約681萬平米，其中205萬平方米歸屬綠城。總土地款為111億元，平均樓面地價為每平方米1626元 ，由綠城承擔的土地款約為16億元。

　　截至2011年年底，綠城集團累計土地儲備約4098萬平米，足夠可支撐集團未來五至七年的發展。年報稱：“鋻於本集團目前已擁有充足的土地儲備， 2012年，我們將採取較審慎的策略， 暫時沒有購置土地的計劃。”

　　綠城擱置購地計劃，還因為高負債承受不起。2011年末，綠城凈資本負債率為148.7%，同比上漲了16.7個百分點。2011年末，綠城有銀行結余及現金、抵押銀行存款共58.84億元，同比減少了90.89億元。另外，2011年末綠城預收賬款餘額457.59億元，同比下降了3.76%。

　　現金流吃緊，2011年末綠城開始出售項目，通過綠城合升等五個項目的股權轉讓及相關股東貸款的收回，合計增加本集團現金流入32.37億元，截至2011年末，已經收到相關款項14.65億元。

　　對於綠城來説，2012年關鍵詞是“轉型”。

　　年報稱：2012年，轉型將成為綠城的主題，從戰略到産品再到銷售，都將有所變化。戰略上，綠城將不再通過高負債率追求規模擴張，而是在保證高質量的前提下側重於依靠品牌和管理輸出實現穩建發展，儘快將負債率降低至較合理的水平。産品上，綠城將進一步開發多元化的房産品類，滿足不同階層的客戶需求。銷售上，綠城將從傳統模式過渡到經紀人佣金制，整合社會一切資源，發動全社會經紀人共同銷售綠城房産品，形成內、外部人員有序競爭的銷售局面，拉動公司業績增長。

　　鋻於中國房地産市場限購和信貸收緊政策帶來的風險和不確定性，綠城2011年計提了1.93億元物業。其中舟山朱家尖東沙度假村南區項目評估減值1.44億元，為計提最多項目。

　　（證券市場週刊供稿）