萬科要實現資金快速週轉，

　　又要提高平均銷售率，

　　最好的辦法就是降價。

　　萬科再降價

　　文｜CBN記者 鄭浩榕

　　自去年10月全國樓市颳起降價風潮，時隔不到半年，第二輪的樓市降價又將出現。萬科再次成為引領者。

　　3月12日萬科公佈的2011年年報顯示，公司去年銷售金額為1215.4億元，同比增長12.4%，依舊位於國內房地産企業首位。

　　其他各項財務指標顯示，萬科營業收入達717.8億元，凈利潤為96.2億元，雖都有近40%的增長，但13.4%的凈利潤率卻比2010年少了1個百分點。根據Wind資訊統計，萬科的這一利潤水平在行業中只處於中上水平。

　　萬科集團總裁鬱亮則表示，相比利潤，萬科更看重凈資産收益率，其實質是股東所獲回報如何。萬科2011年的凈資産收益率為18.2%，創歷史新高，但相比其他房企仍相差不少。“提高凈資産收益率一來要繼續堅持快速週轉策略，不囤地、不捂盤。二來是合作開發，和有地的、有錢的夥伴合作。”鬱亮説。

　　“多賣房，少拿地，現金為王”，萬科的過冬原則應該也適用於其他房地産商。好消息是，萬科手頭還持有342.4億元現金。

　　但是，萬科今年以來的銷售成績並不十分理想。2012年1月的銷售額為122億元，比去年同期下降了40%；一二月份的産品銷售率相比去年也沒有提高，萬科去年的平均銷售率最終也沒能達到60%的目標，僅為55%。

　　如果要實現資金快速週轉，同時達成其60%的平均銷售率目標，考慮到整個房地産市場面臨的悲觀環境，降價以促進銷售似乎成了萬科唯一的選擇。

　　3月10日，萬科在廣東清遠的項目“萬科華府”推出每平方米均價在5500元至5800元的二期新品，與半年前的首批産品相比，低了1000元左右，下調幅度超過15%，這也是清遠樓市至今最大的降幅。

　　不過，深圳萬科公關鄺勇軍則向《第一財經週刊》表明，這只是正常的營銷手段，樓盤的實際銷售價格相比去年年底並沒優惠多少，主要目的還是加快尾盤的清倉。在深圳，萬科的兩個樓盤“清林徑”和“天譽”在3月初各推出15套特價房源，平均降幅為6%至7%左右，基本針對的是底層或者朝向不佳的房源，主要目的的確是清尾盤。

　　但在3月13日萬科的業績溝通會上，鬱亮已經放出降價信號：“我們不叫降價，我們叫積極定價。”兩者其實是一個意思。萬科董秘譚華傑也補充説：“萬科總部從來不會就價格策略和做法做規定，但我們對一線公司有銷售速度的要求，一般要求新盤推出一個月之內要賣掉60%。如何做到這一點，他們自己想辦法。”

　　無論是新品促銷或尾盤清倉，都預示著萬科已啟動新一輪降價。萬科在2011年實行過一輪降價：7月到11月，萬科打出由3次團購促銷組成的“萬團大戰”；10月下旬更成為大型房企中降價的先行者，“清林徑”樓盤由於降幅超過10%，還一度激發老業主的維權行動。之後，上海、重慶、廣州等地的一些新盤皆以低於市場預期近20%的價格開售。

　　業界認為，三四月份會是房地産業消化存貨的小高峰。包括保利、招商、恒大在內的其他幾家大型房企也陸續拋出促銷方案。