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從萬科78.97%的“假”負債率 看開發商的假摔

發佈時間:2012年02月27日 08:12 | 進入復興論壇 | 來源:理財週報 | 手機看視頻


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  最近,調控多時的房地産政策出現了鬆動的、似有似無的曖昧信號。寒冬中的開發商們也似乎看到了黎明前的曙光。

  多年經驗證明,政府、開發商和購房者一直唱著三重奏。房價漲--民怨沸騰--政府調控--房價微跌--開發商叫崩盤--放鬆調控--房價繼續漲。如此循環。

  我一直困惑的是,一邊是媒體喊開發商資金鏈斷裂,而一邊實際情況卻是,鮮少見到有房地産公司死在調控期。

  其實,公眾的錯覺很大程度上來自對房地産公司“資産負債率”的誤讀。

  以龍頭萬科為例。2011年9月末,萬科資産負債率(總負債/總資産)為78.97%,乍一看,這是一個高得嚇人的負債比例。

  但分析一下萬科總負債的結構,你會大吃一驚。2011年前三季,萬科預收賬款從744億增長到1228億,短短9個月,增加了484億。同期,萬科只結轉確認了293億的營業收入,但預收賬款卻足足多了近500億,用分析師們慣用術語是“如此高的預收賬款,鎖定了萬科未來的業績”。這預收賬款自然是購房者的預交款。

  預收賬款和預付賬款的比例多少,可以微妙地反映一個公司在産業鏈上下游的地位和話語權。預收賬款越多,説明公司越牛,款到貨才發,客戶甚至得排隊買貨。這一類公司多是掌握稀缺資源或核心技術的公司。預付賬款則反之。

  最牛的莫過於貴州茅臺(600519,股吧),2011年前三季末預收賬款高達68.2億,超過同期329億總資産的1/5。這當然歸功於爭先恐後搶貨的經銷商們。

  通俗地講,預收賬款的多寡,直接與開發商們對購房者的資金佔用能力挂鉤。把預收賬款剔除,萬科其它負債佔總資産的比例其實只有35.61%。

  關於這一點,我和萬科總裁鬱亮交流過。在鬱亮看來,一個房地産商的實際負債率應該剔除預收賬款來考慮。因為預收賬款是未來業主預交的買房款,將來不必以真金白銀相還。等工程竣工並交付業主使用,這筆預收賬款便可轉為營業收入。

  也就是説,預收賬款對開發商來説,越多越好,它體現強勢的地産商對購房者資金的佔用程度。

  我重新計算了一遍房地産商們的實際資産負債率。123家上市房地産公司2011年三季末的平均資産負債率為63.32%。剔除掉預收賬款之後,平均資産負債率馬上降低到47.3%,還不到50%的警戒線。

  並且,不出意外,剔除預收賬款後,“招保萬金”的實際負債率均遠遠低於行業平均水平。

  結論是,開發商在與政策長期艱苦搏鬥中,早已成為久經考驗的戰士。不要輕易相信開發商哭窮,不要相信所謂的資産負債率,只需看看它賬上的真金白銀是否足以支付高額的利息和短債,看到底還有多少人興衝衝地跑到開發商那裏預交房款。

  否則,政策一放鬆,裸泳的,只能是廣大苦逼的房奴們。

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