最近，調控多時的房地産政策出現了鬆動的、似有似無的曖昧信號。寒冬中的開發商們也似乎看到了黎明前的曙光。

　　多年經驗證明，政府、開發商和購房者一直唱著三重奏。房價漲--民怨沸騰--政府調控--房價微跌--開發商叫崩盤--放鬆調控--房價繼續漲。如此循環。

　　我一直困惑的是，一邊是媒體喊開發商資金鏈斷裂，而一邊實際情況卻是，鮮少見到有房地産公司死在調控期。

　　其實，公眾的錯覺很大程度上來自對房地産公司“資産負債率”的誤讀。

　　以龍頭萬科為例。2011年9月末，萬科資産負債率(總負債/總資産)為78.97%，乍一看，這是一個高得嚇人的負債比例。

　　但分析一下萬科總負債的結構，你會大吃一驚。2011年前三季，萬科預收賬款從744億增長到1228億，短短9個月，增加了484億。同期，萬科只結轉確認了293億的營業收入，但預收賬款卻足足多了近500億，用分析師們慣用術語是“如此高的預收賬款，鎖定了萬科未來的業績”。這預收賬款自然是購房者的預交款。

　　預收賬款和預付賬款的比例多少，可以微妙地反映一個公司在産業鏈上下游的地位和話語權。預收賬款越多，説明公司越牛，款到貨才發，客戶甚至得排隊買貨。這一類公司多是掌握稀缺資源或核心技術的公司。預付賬款則反之。

　　最牛的莫過於貴州茅臺(600519,股吧)，2011年前三季末預收賬款高達68.2億，超過同期329億總資産的1/5。這當然歸功於爭先恐後搶貨的經銷商們。

　　通俗地講，預收賬款的多寡，直接與開發商們對購房者的資金佔用能力挂鉤。把預收賬款剔除，萬科其它負債佔總資産的比例其實只有35.61%。

　　關於這一點，我和萬科總裁鬱亮交流過。在鬱亮看來，一個房地産商的實際負債率應該剔除預收賬款來考慮。因為預收賬款是未來業主預交的買房款，將來不必以真金白銀相還。等工程竣工並交付業主使用，這筆預收賬款便可轉為營業收入。

　　也就是説，預收賬款對開發商來説，越多越好，它體現強勢的地産商對購房者資金的佔用程度。

　　我重新計算了一遍房地産商們的實際資産負債率。123家上市房地産公司2011年三季末的平均資産負債率為63.32%。剔除掉預收賬款之後，平均資産負債率馬上降低到47.3%，還不到50%的警戒線。

　　並且，不出意外，剔除預收賬款後，“招保萬金”的實際負債率均遠遠低於行業平均水平。

　　結論是，開發商在與政策長期艱苦搏鬥中，早已成為久經考驗的戰士。不要輕易相信開發商哭窮，不要相信所謂的資産負債率，只需看看它賬上的真金白銀是否足以支付高額的利息和短債，看到底還有多少人興衝衝地跑到開發商那裏預交房款。

　　否則，政策一放鬆，裸泳的，只能是廣大苦逼的房奴們。

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