持長期居住證滿三年可購二套房，“長期”年限待明確；樓市調控不放鬆前提下，各地尋求合理的政策騰挪空間。

    儘管這是一則“舊政”，依然撩撥著潛在購房者的心弦。

    本週，對於持長期居住證滿三年可享受上海本地戶籍居民同等購房資質的傳言，上海市房管局予以正面回應，強調這是業已實行的限購政策的一部分。

    根據官方明確的政策內涵，符合條件的外來居民家庭也可購買第二套房。

    對此，市場視為一大利好信號。

    多名接受《第一財經日報》記者採訪的業內人士表示，相比佛山、蕪湖新政“猝死”，上海是在堅持調控不放鬆的前提下支持剛需。

    上海統計局2009年3月披露的數據顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬人。

    這一時點距今正好三年左右，分析人士稱，如果67.1萬人中有50萬人符合條件且1/10購買二套房，將形成百萬級平方米的購買力。

    上海統計局數據顯示，2011年商品住宅銷售面積1473.72萬平方米，下降12.6%。

    對於多地路徑各異的調控，復旦大學房地産研究中心主任尹伯成表示，支持消費的，都會被支持；凡是可能助長投資投機需求的，肯定會被叫停。

    雖然被冀望提升市場活力，但上海這項政策的細節仍待明確。

    上海部分區縣房地産交易中心工作人員昨天對本報記者表示，並非所有類型的居住證滿3年都能享受上述待遇，建議在購房之前具體諮詢。

　　老政新解“驚喜”

    對於持長期居住證滿三年可購二套房的政策，上海市房管局回應稱，雖然這一操作口徑並沒有在當初的公文中具體説明，但這種操作辦法從限購政策開始實施時，就已經執行了。

    所以，上海樓市政策沒有調整變化。

    上海市房管局相關人士則對本報記者表示，權威説法已經通過電視媒體釋放。

    為落實新“國八條”，2011年1月底，上海明確住房限購令細則，並已于去年底明確2012年繼續執行。

    其中，對於限購1套住房的對象包括兩類，第一類是在當地已有1套住房的本市戶籍居民家庭。

    非本市戶籍居民家庭如果能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明，也限購1套住房。

    當時，上海明確，對在當地擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫停向其售房。

    上海市房管局解釋稱，所謂上海戶籍家庭的概念是指具有上海常住戶口，包括持有上海長期居住證連續滿3年以上的居民家庭。

    這也就意味著，自去年初限購後，持長期居住證連續滿3年的家庭和上海市戶籍居民一樣，已有一套住房的，可以再買一套；有二套及以上的，暫時不能再買。

    儘管房管局稱這一操作辦法早已執行，但上海多家仲介在接受本報記者採訪時都表示，看到新聞才知道還有此類操作空間。

    一些機構表示，對旗下門店進行調查後顯示，由於對上述政策不知情，從未實際操作過長期居住證連續滿三年以上人士購第二套房的成功案例。

    “因為政策上面沒有寫，所以沒有操作，而且客戶也不知道。”一名仲介公司負責人説。

    本報記者注意到，三年這個詞並不陌生。

    在2011年1月出臺的上海房産稅試點暫行辦法中，持有當地居住證滿3年並在當地工作生活的購房人，其在當地新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房産稅。

    楊紅旭認為，當初應該就是為了與房産稅的政策口徑相協調，因此也把長期居住證滿三年作為與本地居民同等待遇的標準之一。

    北京的政策值得參考。

    2011年2月17日，北京出臺落實限購政策有關問題的通知，和上海一樣，對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭限購1套住房。

    當時北京在通知中明確，當地戶籍居民家庭包括持有效《北京市工作居住證》的家庭。

　　市場積極回應

    長期居住證滿3年中的“長期”需要多少年限？

    接受本報記者採訪的業內人士均分析，一年期以上可視為長期。

    上海從2003年開始實行來滬人員居住證管理辦法，並於2009年2月出臺《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶口試行辦法》(下稱《試行辦法》)。

    除了有效期為6個月的臨時居住證，居住證有效期一般為1年，引進人才則申領有效期為3年和5年的居住證。

    上海統計局2009年3月披露的數據顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬人。

    而根據上海統計年鑒，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外來人口達到819.58萬人。

    到2010年末，這一數字上升到897.95人。

    根據《試行辦法》，持有《上海市居住證》滿7年是申辦常住戶口的首要條件。

    上海市房地産交易中心旗下的“網上房地産”數據顯示，截至2月21日，上海一手房可售套數為65937套，可售面積943.41萬平方米；上海二手房掛牌可售數量為169363套，掛牌可售面積為1804.58萬平方米。

    “政策明確以後，應該會對於一些剛性需求造成一些刺激，從而帶動樓市成交量的提升。”漢宇地産董事總經理施宏叡認為，這項政策到現在才正式為人們所熟知，可以説是向房地産市場釋放了又一批合理化的需求。

    施宏叡認為，儘管短期內樓市整體成交量不會立竿見影提升，但這部分需求會逐漸融入市場。

    本報記者隨機採訪的幾名符合要求的潛在購房者均對此項政策表示歡迎。

    權威信息顯示，持居住證滿三年購買第二套房産，在房産稅方面還是與上海本地戶籍家庭有所區別，非本地戶籍人員來上海購房需要全額繳納房産稅。

    而上海戶籍居民家庭新購第二套住房，可享受合併計算人均住房面積不超過60平方米免徵房産稅的政策優惠。

    同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，房産稅的影響有限。

    市場分析人士指出，相關部門應該強化社保、個稅等相關方面的審核力度，防止投資客有漏洞可鑽。

　　各地調控路徑

    從2010年開始，各地陸續推出限購令。統計顯示，“京十五條”實施之後，外地購房者佔比顯著下降。2011年，北京非本地戶籍客戶成交套數佔比僅為15%，較2010年下降21個百分點。

    雖然樓市調控總體從緊的基調並未改變，但近期以來各地已經陸續出現了多種微調舉措，區域樓市微調和保剛性購房需求將是今年年初樓市調控的主基調。

    比如，天津、北京、上海、武漢等多個城市調整普通住房價格標準，合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，廣東中山市則將“限價令”由去年的每平方米5800元上調至6590元。

    當然，也有一些動靜較大的城市，比如蕪湖新政和佛山新政，都被迅速叫停。

    尹伯成表示，從這些政策的不同發展態勢可以看出，支持消費的，都會被支持；可能助長投資投機需求的，肯定會被叫停。

    此前曾有報道稱北京市將鬆綁樓市限購令，非京籍購房者“連續五年納稅證明”將改為“連續三年”。北京住建委通過其官方微博迅速辟謠。

    中聯投達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒告訴本報記者，即使釋放了部分需求，也不會導致投資需求上升。首先，非本地戶籍家庭即使滿足條件可以購買，數量也有明確限定；其次，市場在下行，投資投機性需求不會進入市場，“因為沒有信貸支持，少了銀行信貸的杠桿，投資回報率是很低的。”