在銷售與資金的雙重重壓下，“收縮過冬”成為房地産企業的主題，裁員無疑是收縮戰線的重要措施之一。

　　2月6日，綠城董事長宋衛平在綠城總部召開新聞發佈會，宣稱綠城將向全社會成員完全開放其房源，只要幫綠城賣出房子，都可獲得不菲的佣金。同時，宋衛平也為這項銷售模式制定了苛刻的淘汰制度，“銷售不佳者將會是裁員的首選目標”。

　　“在‘少拿地、不開工、緩建設’的過冬策略下，收縮編制、戰略重組是綠城當前最應考慮的問題。”易居房地産研究院企業研究中心總經理周建成告訴《中國經營報》記者。

　　人力成本減負 銷售部門開裁

　　房企裁員無疑成為房地産市場景氣與否的信號燈

　　實際上，關於房企裁員的傳聞一直不曾停止，經歷了2008年經濟危機後的大規模裁員後，房企裁員無疑成為房地産市場景氣與否的信號燈。

　　據了解，目前綠城擁有100多家成員企業，3400多名員工，開發足跡遍及國內50多個城市，相比2008年大型房企裁員，此次綠城採用的銷售淘汰制度無疑成為房地産整個行業前景預判的“探路石”。

　　“此次裁員只是針對銷售部門，目前綠城其他部門並沒有精簡的計劃。”綠城集團(綠城陽光公館綠城百合公寓)首席財務官馮徵表示。2011年綠城中報顯示，2011年上半年，綠城集團銷售及行政開支為9.53億元，相比2010年同期的6.66億元，增加了2.87億元，增長43.1%。人力資源成本是銷售及行政開支中的最大單一支出為3.72億元，2010年同期為2.55億元，增長45.9%，“主要是因為房産項目數量增多及擴充人才儲備的費用”。馮徵告訴記者。和綠城2011年全年353億元的銷售額相比，人力資源成本對綠城並不構成很大的負擔，“目前這方面的成本比例很小，對年財報不會産生影響”。

　　一位國內大型地産商高層向記者表示，2012年該企業也做了戰略調整，但是目前還沒有具體的裁員計劃，從行業來説，房企今年的裁員比例在30%左右，一般都是地區公司，不在總部。

　　易居房地産研究院企業研究中心總經理周建成告訴記者，目前房企的裁員程序一般是先按照8%~10%，而後30%的比例進行縮編。進行裁員的一般都是大公司，一種是以年終考核的方式進行，另一種是以架構重組的方式進行，把一些沒有項目，暫緩拓展的地區公司直接撤銷。

　　周建成還舉例説，在上海某房地産公司從2011年底就開始裁員了，目前公司的人數已經從最初的200多人精簡到現在的20～30人，全國區域市場也逐漸收編。在周建成看來，區域公司對當地的市場更了解，結構調整後更利於公司銷售業務的擴展，而綠城裁員路徑和其他上市房企相比，並沒有什麼特殊之處，後期也是要走戰略調整。

　　“按照2008年的經驗，在房地産熊市，産品設計與品牌推廣部有可能是首當其衝的重災區。從人員和部門來看，裁員的房企重點保留了兩類人員和部門：即當前急需的和未來必要的，主要目的都是為了維持現金流。”中國指數研究院分析師蔣雲峰如是分析。

　　架構重組 控製成本

　　房地産過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠

　　然而，相對於傳言給綠城造成的影響，綠城在跨越式發展中暴露出的産品單一、毛利低、對行業複雜性判斷的失誤等原因也是此次宋衛平提出裁員策略的一個重要原因。

　　“綠城可能是中國最出色的高端住宅製造商，但可能不是一流的營銷和成本控制高手。綠城産品生産和銷售週期是萬科的兩倍，且在土地成本投入上，亦遠遠高於同行。”宋衛平坦言。這種背景下，宋衛平將綠城2012年的發展戰略鎖定在輕資産、代建、保障房、服務産品的創新升級、多元化等方面。

　　但即便如此，綠城面對的仍是嚴重的債務危機。

　　此前，標準普爾信用分析師李國宜表示：綠城中國未來6至12個月的合同銷售可能將保持疲軟。公司項目集中在執行限購令的城市，同時其更為關注高端住宅市場，但這一市場受政府緊縮政策和投資需求下降的影響更大。

　　標普預計，綠城將有120億～140億元人民幣短期債務在2012年到期，其中包括信託融資，預計其2012年建設成本將在160億～170億元。“短期債務一直存在，因為沒有借到新的貸款，項目資金並不能馬上解決”。馮徵表示。

　　對此，宋衛平在研討會上也表示，接下來並不排除繼續選擇優質項目出售的情況，“中國房地産過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠，暴利年代早已結束。如果不轉型、應變，綠城未來也只有死路一條”。

　　而對於新的銷售模式，宋衛平的解釋就是將過去坐等上門接待為主的被動銷售，演變為主動出擊找尋潛在客戶的經紀人制度，一方面把銷售人員放到一個宏大的社會空間尋找客戶，另一方面，借用社會上原先的二手仲介的經紀人，從中面試、挑選出兩三百人的優秀人選，成為綠城的簽約經紀人，幫綠城賣房子。

　　根據宋衛平的預測，新的銷售模式，有可能增加1～2倍的有效客戶，案場外達成的銷售有可能達到整個銷售額的三分之二，甚至四分之三。

　　但是轉型對綠城卻並不簡單，中國房地産指數研究院分析師蔣雲峰認為，營銷模式變化可能導致裁員，如一個過去以營銷能力見長的房企，在銷售人員方面的裁減，可能意味著企業計劃放棄營銷特長，將銷售環節轉給策劃代理企業管理。雖然不同企業有不同選擇，但整體來説，大部分房企都在加強營銷，而不是裁減這方面的力量。