記者 李佳鵬 高偉 北京報道

　　調控重壓加速樓市“拐點”來臨

　　房價堅冰正在消融。國家統計局18日公佈的數據顯示，1月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比全部止漲。接受《經濟參考報》採訪的專家認為，在調控依然從嚴的形勢下，樓市“拐點”加速到來。專家們預計，未來房價回調趨勢仍將持續。

　　房價繼續保持下跌態勢

　　統計顯示，1月，全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降的有48個城市，持平的有22個城市，上漲的城市為0，價格下降的城市有所減少，價格持平的城市有所增加，價格上漲完全停滯。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭接受《經濟參考報》記者採訪時説，1月份，70個大中城市新建商品住宅價格比去年12月份下降了0.15%，相比去年12月份新建商品住宅價格環比跌幅有所收窄，價格跌幅走勢四個月來首次出現回升，但並不意味著跌幅已經觸底，主要原因應該是1月是春節月份，屬傳統淡季，樓盤促銷活動減少。

　　楊紅旭分析説，在中央政策依然從緊，而且蕪湖救市新政被叫停的情況下，接下來數月，促銷活動將會增加，繼去年10月至11月那次促銷潮後，第二輪促銷活動將很快展開，預計促銷樓盤數量將會大幅增加。2012年上半年，房價將繼續保持下跌態勢，下半年才有可能趨於企穩。

　　鏈家地産市場研究部馮聯聯認為，雖然年初全國平均房價環比指數略有回升，但70個城市房價無一例外全部停漲，並且漲幅為0的城市從去年12月的16個增加到1月的22個。一方面是受到假期和銷售淡季的影響，房企銷售意願並不強烈，另一方面，去年四季度以來多個城市都掀起降價潮，並且一些項目在去年降價後可降空間縮小，同時部分房企正處於政策觀望期，導致目前很多城市出現房價僵持的情況。

　　庫存高企 業績縮水

　　在房價加速鬆動的同時，市場觀望情緒日益加深，成交大幅下滑庫存不斷高企，而房企的業績更是出現大幅縮水。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示，2012年1月10個重點城市新建住宅成交量環比上月下降5成多，與去年同期相比減少近7成。一線城市中，北京降幅最大，成交量為44.09萬平方米，環比上月減少65%，與去年同期相比也有64%的降幅；上海成交62.58萬平方米，環比上月減少44%；廣州成交21.49萬平方米，環比減少42%。

　　截至1月末，北京、上海、深圳、廣州等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量達到5900萬平方米。同比來看，這一庫存量增長了40%，處於高位運行狀態。存銷比達到了16.0，創下近幾年的新高。

　　另據中原監測數據顯示，2012年1月，主要城市的住宅新增供應出現大幅的萎縮。7個重點城市新增供應面積合計環比2011年12月下降79%，同比降幅為64%，並已創2008年以來的單月供應量的新低。

　　成交量和供應量的大幅縮減，進一步加劇了房企銷售業績的縮減。近期，上市開發商陸續公佈1月銷售業績，多家房企銷售業績出現明顯下滑。據中原監測，十大標桿房企1月合計銷售金額環比下滑幅度約近六成，並可能達到近兩年來的歷史低位。在已公佈業績的開發商中，除萬科1月銷售金額同比有增長外，保利、富力和綠城1月的銷售金額同比降幅均在六成以上，較2011年12月的環比降幅也皆超過五成。

　　中原集團研究中心認為，在低迷格局短期內難以改觀的情況下，進一步通過降價促銷來緩解存貨壓力，將可能是大型開發商近期的第一要務。

　　北京中原市場研究部總監張大偉告訴記者，當前房企股權變動加劇，賣不動房開始賣股求生。1月份公開市場全國樓市成規模(交易額超千萬)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規模上漲了120%。北京中原地産市場研究部統計數據顯示包括東方航空、西部礦業、江蘇舜天、酒鬼酒業、安徽金種子等主業非地産業務的公司，從該領域撤資或減少相關資産配置。

　　張大偉説，在目前來看，2012年樓市調控繼續維持一定力度已經是大概率事件，特別是信貸繼續偏緊已成定局，在大形勢下，預計2012年對大部分開發商來説依然是嚴冬，出售部分項目或者股權的交易將會非常普遍，預計規模股權交易全年很可能突破千億，而房地産股權及資産全部交易額很可能突破3000億。

　　博弈升溫難抑房價下行趨勢

　　受調控政策影響，房地産市場觀望氣氛濃厚，購房者購房預期下降，市場進入深度博弈。蕪湖新政剛一齣臺即被叫停，反映了中央促進房價合理回歸不動搖的決心，房地産市場量價將繼續調整。

　　中國指數研究院認為，蕪湖房産新政被叫停，調控不放鬆的政策預期加強。去年底中央經濟會議明確2012年堅持房地産調控不動搖，促進房價合理回歸。近期溫家寶總理多次強調房價合理回歸不動搖。去年末，佛山、成都放鬆限購均被叫停。蕪湖是今年首個出臺房地産新政的城市，儘管是支持合理住房需求，但由於受到社會強烈關注，擾亂政策預期，出臺4日即被叫停。目前來看，中央對地方政府“救市”充滿警惕，這將進一步強化房地産調控不放鬆的預期。

　　住建部政策研究中心主任秦虹近日也公開表示，2012年是地方政府財政壓力相對較大的一年。但是中央關於房地産市場的政策趨勢已經十分明確，“無論長期還是短期都沒有動搖的可能。”

　　秦虹説，2012年地方政府需要在保障房建設上進行持續的財政投入，而此前的貸款和融資正在進入償還階段。再加上土地收入的縮水，支出增加，收入卻在減少。“在這種情況下，地方政府在政策制定上反而要把握尺度。”

　　事實上，由於房地産投資縮水、土地出讓收入下滑，自調控政策頒布以來，個別地方政府在、執行政策上的博弈心理從未消退。繼蕪湖之後，中山市政府此前頒布的新政也緊急改為“試行”。

　　自2011年上半年樓市調控執行以來，已經有至少14個城市出臺了微調措施。其中，不乏因樓市蕭條、土地財政吃緊後，而自主“救市”的城市。中原地産分析稱，目前樓市調控的主要壓力是來自於地方政府因市場蕭條的鬆綁衝動與中央政府嚴格調控之間的博弈，由於蕪湖新政的擱淺，“預計在上半年不太可能再有城市會明確出臺樓市鬆動的政策”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，蕪湖樓市新政出臺後迅速夭折，除了表明地方政府與中央在樓市調控上的博弈，也再次印證了今年中央將堅定不移地繼續執行樓市調控的決心和信心。“所以，2008年底到2009年初政府救市的那一幕，絕對不會在今年重演，正在執行的樓市調控政策絕不可能出現調頭。”

　　馮聯聯認為，在2012年樓市調控效果繼續鞏固、促進房價合理回歸的背景下，降價趨勢仍會持續。同時，1月份全國多個城市新房市場成交跌入谷底，“為加速銷售回款，將不斷有開發商加入降價換量陣營，新房價格預期會進一步下調。預計2012年降級格局和降價趨勢都會進一步深化。”

　　亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，2012年樓市交易量、價已全面進入下行週期，1、2月份新房供應持續低迷，而開發商在資金上的壓力與日俱增，市場頹勢難逆，房企正在艱難過冬。由於需求貧瘠，開發商實現預期銷售業績的唯一方式就是降價。目前北京3月份有21個項目計劃入市，過半婉轉報價，大幅降價前兆已經顯現，房企的不安、試探心態是樓市即將出現更大範圍、更深幅度價格下滑的前兆。