在一、二手房成交量連續多月創新低之後，上海調整普通住房標準，或許能給市場帶來新的希望。

　　昨日（2月16日），上海市房管部門出臺新標準，可享受優惠政策的普通住房，應同時滿足三個標準：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房；單套建築面積在140平方米以下；實際成交價格方面，應低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套。

　　上海同策諮詢物業顧問有限公司據此測算，將有39%的準購房者會因為新標準的出臺而受益。

　　不過，業內對新的普通住房標準出臺後的市場預期並不樂觀。此前，《上海樓市》週刊曾就普通住房標準放寬，對上海在售的300多個樓盤進行調查，發現標準提高後，外環內符合上述標準的數量極少。

　　《每日經濟新聞》首席評論員葉檀也認為，上海樓市不會因為此次標準調整而走暖，因為投資客已被限購，對他們的影響不大。

　　在多數專家看來，此次政府調整普通住房與救市無關，保證剛需成交量是主要目的，政策對於中低端購房者來説是一個利好。漢宇地産董事總經理施宏叡就稱，“這對持續低迷的上海樓市來説是一個利好消息，基於普通住房可以享受的部分稅費優惠，剛需購房者將從中直接受益。”

　　利空高檔商品房？

　　據《每日經濟新聞》記者了解，上海此前曾發佈過3次普通住房標準，除第一次是提高契稅，第二、三次都旨在減免契稅。由於標準不斷提高，減免的契稅額也不斷增加。根據同策的測算，以一套內環內300萬元的房子為例，2008年的交易稅費可少繳3萬元，而現在可少繳4.5萬元。

　　相應地，內外環間、外環外的商品住房交易稅費都較2008年有大幅減少。據該機構統計，以外環外150萬元的房子為例，現在交易稅費可少繳2.25萬元。

　　即便如此，因此而受益的開發商或許並不多。

　　此前，《上海樓市》週刊對普通住房標準提高以後，上海新“晉陞”為普通住房的樓盤進行過調查，發現符合普通住房標準的並不多。而在黃浦、三林等板塊，符合這一標準的樓盤，甚至只有一兩個。

　　值得一提的是，上海昨日發佈的上述普通住房新標準，比之前的預測更為苛刻，除延續對總價的限制外，還多了一條規定，單價必須低於均價1.44倍以下。

　　漢宇地産市場研究部經理付偉認為，這一標準既考慮的單價，也考慮了總價，有利於進一步把高檔商品房排除在普通住房標準之外。對於高檔商品房來説，這一標準的出臺，會是一個利空。他認為，外環以外區域，可能會有更多的非普通住房達標成為普通住房。

　　或促進二手房成交

　　根據新的標準，上海同策諮詢物業顧問有限公司測算認為，將有39%的準購房者會受益。而上海上一次（2008年底）提高普通住房的標準時，僅令25%的購房群體受益。

　　不過此前，在搜房網對上述政策所做的預測研討會上，中國指數研究院高級分析師章惠峰認為，標準的提高，可減少一些購房人的支出，但是對市場不會有很大的促進作用。

　　上海中原地産顧問有限公司研究總監宋會雍也認為，因為上述標準而入市的購房群體會非常有限。

　　有業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，真正因上述標準提高受益的，可能是改善型的置換客。由於普通住房標準的變化，這些急於賣出房屋，用回籠資金換新房的購房者在售出房屋時，有了更多的議價空間；而購買他們房産的客戶，也會因為普通住房標準的提高，減少更多的稅費。

　　21世紀不動産分析師羅寅申以上海內環內一套89平方米、總價300萬元的房源計算該房屋在普通商品房標準提高後買賣雙方的稅負變化，發現新標準可以為買賣雙方最少節約14.5萬元。由此看來，上述政策對促進二手房交易量較為有利。

　　在羅寅申看來，上述標準的出臺，使得二手房的成交量可以增加20%。

　　付偉則預計，3月份市場成交量會有集中釋放，特別是二手房市場可能出現一波簽約小高峰。

　　上海普通住房新標準

　　□五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等為普通住房□單套建築面積在140平方米以下□實際成交價格：應低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，內環線內的低於330萬元/套，內外環線之間的低於200萬元/套，外環線外的低於160萬元/套

　　(每日經濟新聞)