樓市限購令滿周歲 堵住投資投機性需求

　　商品房均價回落兩萬元內

　　去年2月16日，北京市發佈“史上最嚴限購令”，即“京十五條”， 對本地人和外地人均採取一定的住房限購措施。今天，在限購令一週年之際，本報推出專題報道。

　　一年的住房限購，房價趨於平穩、均價有所回落，數據顯示商品房均價已降到兩萬元以內。部分剛需購房者受到保護，看到政府調控房價的決心。但房地産行業、仲介機構以及家居、裝修、建築材料等下游行業，業績必然受到衝擊。在經濟急需轉型的大背景下，這些受衝擊的行業，也正在尋找轉型之路。

　　效果

　　限購導致直接需求減少，北京樓市的投資投機需求基本擠出。

　　擠出投資投機性需求

　　在北京一家醫院上班的劉碩，前年就打算買房結婚，但被高房價嚇著了。直到去年底，她買了通州的華業東方玫瑰樓盤，單價13000多元/平米，“主要是降到了我的預期，調控確實起到了作用”。

　　劉碩説，前年她剛開始看房時，通州多個樓盤均價都已超兩萬元，五環內的房“可望不可及”。當時傳媒大學附近的二手房單價都已超過23000元/平米。

　　如今，和劉碩一樣的剛需人群，有著相同的感受：地段稍遠的部分區域樓盤，不管新房還是二手房，均價確實降了。

　　各房屋仲介機構的數據印證了這一説法。北京中原地産統計，北京最近一年新建住宅均價為19955元/平米，再次降至2萬元以內，同比下降3.4%。尤其到今年1月，成交均價下調更明顯，新建住宅簽約均價為17899元/平米，環比2011年12月的21151元/平米下調了15.4%，同比2011年1月的22433元/平米下調20.2%。

　　房價調整，主要是限購政策起到效果。限購導致一年來北京住房成交量迅速下滑，樓市庫存量增加，房企多選擇降價換量。在庫存增加的情況下，有資格的剛需購房者選擇餘地更大。

　　市住建委數據顯示，截至2月15日，限購一年內市場住宅總成交量為18.1775萬套，同比之前一年的成交量31.4375套，降幅達42.2%。

　　樓市庫存量方面，相比限購前的9.29萬套，日前住宅庫存已達11.9321萬套。北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，樓市調控已經初見成效，局部區域將開始明顯的價格調整，目前通州、大興等區域已經受到庫存量增加的影響價格下調，房山、通州、大興等供應可能突然上漲的區域，也可能率先降價。

　　二手房成交量也隨著新房成交量應聲而落，市場房源增多，選擇餘地也更大。今年一月購買二手房的小王説，“感覺好比北京到了春節，大多數人都回家了，路上都沒人搶了，也不擁堵了”。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，限購政策實施至今，京籍個人購房者佔比為87.2%，相比新政實施前的一年上漲25.1%，非京籍購房個人比重下降25.1%，其中外地個人購房者所佔比重僅為11.2%，減少25.7%。限購一年期間，非京籍購房者購房僅6500套，比前一年的3.22萬套，大幅下降83.9%。業內人士認為，限購導致直接需求減少，北京樓市的投資投機需求基本擠出。

　　影響

　　限購給房地産等行業帶來很大衝擊，房地産行業尤其下滑明顯。

　　前百項目交易驟減402億

　　一年來，住宅成交量減少13萬套左右，業內人士估算，按單套簽約均價200萬元計算，市場住宅包括新建商品房和二手房，簽約市價達到2600億。也就是説，限購一年住宅成交額大概減少2600億元。

　　北京中原地産市場研究部統計發現，限購一年內，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億元，同比之前一年的1376億元，下調幅度達到了402億元，降幅達41.3%。這些項目包括遠洋一方、首開國風美唐等，樓盤主要位於郊區地段。

　　房價調控政策也影響了地産股的股市表現。據Wind資訊統計數據顯示，去年地産股一片綠油油，市值蒸發2128億元，同比下降20.87%，其中包括萬科A、華遠地産、萬通地産等。此外，地産市場的冷清，也導致土地市場不景氣，北京今年出讓23塊經營性用地，全部底價成交。