據報道，央行領導在2012年金融市場工作會議上指出，2012年金融市場工作要圍繞“穩中求進”的主基調和穩健貨幣政策基本要求展開。在房貸方面，繼續落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。對此消息，國內媒體理解為中央政府的房地産宏觀政策開始“微調”，房地産宏觀調控政策可能以此為契機而逆轉。不過，本文認為，這樣的理解是有失偏頗的。也不是央行個人住房差別化信貸政策的基本精神。

　　因為，我們可以看到，2010年國十條出臺以來，直到2011年10月國內住房的價格才有些微的調整或下降。對於住房市場這些許的調整，多數人往往會認為主要是各地政府限購令所導致的結果，不過，在本文看來，真正對住房市場宏觀調控起作用的是住房差別化的信貸政策。因為，這不僅在於2003年以來的住房價格之所以快速飚升及住房市場泡沫之所以吹大，完全是過度優惠的住房信貸政策的結果，而且近十年來的房地産繁榮也在於有住房按揭貸款這個金融産品。當這些優惠的信貸政策（利率、杠桿率及市場準入等）改變時，住房市場發生巨大的變化也是自然；而且當前各地政府出臺的住房限購令，其基本內容根本就沒有超出2010年央行與銀監會出臺的關於住房差別化信貸政策275號文件及新國八條的內容。

　　從2011年國務院出臺的1號文來或新國八條看，住房限購令主要有三層含義。一是禁止城市居民購買第三套以上的住房；二是限制城市本地居民有條件購買第二套住房（即有一套住房的本地居民可購買第二套住房信貸條件底線，購買住房貸款首付比例不得低於60%，利率在基準利率1.1倍以上。在房價上漲過快的城市首付比例及利率還可提高）；三是居民可有條件異地購買一套住房（即要有本地稅收繳納或社保繳納證明）。對於這三層含義，2010年275號文件及2011年的1號文件基本上包括在其中。

　　我們可以看到，差別化住房信貸政策就要來自於央行與銀監會的2010年的275年文件和國務院2011年的1號文件，該兩文件是商業銀行處理個人住房按揭貸款的最新文件。在這兩個文件中，第一層含義是禁止本地居民用按揭貸款購買第三套以上的住房及禁止居民用按揭貸款異地購買第二套以上的住房。也就是説，無論是本地居民還是外地居民，要想通過使用按揭貸款購買第三套住房以上的住房是不可能的。同時禁止居民異地購買第二套以上住房。對於居民異地購買第一套住房必須在當地有納稅證明或繳交社保證明，否則是禁止獲得銀行貸款。在這種信貸條件限制下，個人想利用銀行信貸購買第三套以上的住房基本上被禁止。這也就是限購令第一層含義。

　　275號文件及1號文件的第二層含義就是把住房的投資與消費區分開。規定本地居民購買第二套住房的首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率1.1倍。也就是説，如果本地居民購買住房仍然是一種有利可圖投資行為，個人也可通過住房按揭貸款進入住房市場。但不僅杠桿降低了，而且融資成本也成倍的上升了。這裡首付比例不低於60%，也就是説首付60%是底線。在不同的條件下，購買第二套住房首付比例還可上升在60%以上，比如70%、80%。而貸款利率不低於基準利率1.1倍，是指購買第二套住房的利率不得低於基準利率1.1倍，這是購買第二套貸款利率的底線。商業銀行還可根據個人信用風險給出不同的風險定價，即高於基準利率1.1倍而不僅僅是1.1倍。

　　按照當前的5年期以上貸款利率為7.05%來計算，其最低利率就是7.755%；如果銀行給購買第二套住房的個人風險定價為基準利率的1.5倍，那麼其利率就為10.575%。前者是2009－2010年優惠貸款利率的近兩倍（那時為4.158%），後者則為其利率的2.54倍。作為30年的長期貸款，又是以複利計算，其融資成本上升，這種信貸政策變化對投機炒作者會造成巨大的影響。在這種情況下，住房投機炒作者是不會貿然進入市場的。這就是為何2010年住房調控之後住房銷售出現迅速下降的根本原因所在。可以説，個人住房差別化的信貸政策的核心這裡。

　　第三層含義是第一套住房貸款首付比重不得低於30%，但貸款利率沒有明確規定。儘管這樣，第一套貸款利率肯定不會回到302號文件的7折優惠，而更為會強調302號文件中銀行自主風險定價及借款人限制條件上（如其住房貸款月支出不得高於其收入50%）。因為，如果按照5年期的貸款利率（一般按揭貸款多以是會5年以上）7.05%的7折優惠計算，那麼其利率就是4.935%，遠遠低於5年期存款利率5.5%。商業銀行每一批這樣的貸款都會虧損。即使其貸款利率8折優惠為5.640%、85折優惠為5.9925%，扣除銀行運營成本，銀行也是無利可圖的生意。因此，商業銀行貸款利率只有基準利率7.05%時才保證微利。如果商業銀行對首套住房利率優惠，除非只是為了增加市場份額，但對銀行利潤增長不起作用，銀行購買第一套住房的按揭貸款利率優惠動機不強。所以，當前商業銀行對購買第一套住房的按揭貸款利率保持在基準利率水平上也屬於正常水平。

　　不過，上述兩個關於住房按揭貸款差別化的文件存在兩方面的遺漏。一是對購買第一套住房貸款利率優惠度是多少，以往相應的文件都有詳細的規定，比如央行1998年的190號文件對住房貸款利率上浮及下浮有詳細規定；2003年的121號文件也是如此；2003年18號文件後住房貸款利率按照貸款利率下限管理9折優惠；而2008年302號文件則住房按揭貸款利率下限擴大到7折優惠（主要指第一套住房及第二套以上的改善住房）。但275號文件及1號沒有對此有新規定。這就必然導致對新進入的購買第一套住房者的利率完全由銀行自由定價。這就目前所出現不同地方不同銀行對第一套住房貸款給出不同的貸款利率爭論的政策原因。

　　同時，由於當前的文件沒有給出第一套住房貸款詳細優惠標準，不僅各地方政府為了托市正在打主意要求商業銀行讓住房貸款優惠利率又回到302號文件條件上而不考慮當前利率水平變化情況，而且也無法對2010年以前存量住房的6萬億按揭的利率無法正常調整。這6萬億的住房按揭貸款，如果優惠政策不變或還7折利率優惠，那麼其利率就是4.935%，遠遠低於5年期存款利率5.5%，銀行利率虧損0.565%。如果銀行運營成本不計算，商業銀行也得向這樣貸款人補貼2739億元。這種補貼看上去是由商業銀行來支付，實際上是存款人向借款人補貼。因為，這完全是政府利率管制的結果。

　　另一個漏洞就是居民異地購買住房的信貸政策是按照第一套條件出價，還是按照第二套條件出價。在這兩個文件中沒有規定。如果有全國性住房信息系統，銀行可以通過這個系統來確定異地購買住房是第一套還是第二套。如果沒有這個住房信息系統，要做出這種識別就不容易了。在這種情況下，無論是購買住房者還是銀行都會帶來不少困惑。

　　可見，在現有住房信貸條件下，住房市場只剩下少量住房消費者，住房投機炒作不敢也不能進入市場。因為，一是即使購買第一套住房也可用於投機炒作，但其首付上升，也在一定程度會遏制購買第一套住房者涌入；二是由於第一套住房的按揭貸款利率沒有硬性規定，302號文件更多的是強調銀行自主風險定價。最近央行意見也是強調可以讓第一套住房者獲得貸款，但沒有規定貸款的利率是否優惠。在住房市場面臨較大風險及這種風險可能對銀行利潤造成不小衝擊的情況下，商業銀行傾向性更多的做第一套住房按揭貸款但讓其利率向上彈性。三是個人進入貸款的信貸條件會受到嚴格審查，如果達不到貸款風險定價條件，即使是購買第一套住房仍然是無法進入的信貸市場的。

　　可以説，即使地方政府可能採取軟性地放開住房限購令，但在當前的個人住房按揭貸款信貸政策下，當前的住房信貸政策不僅沒有改變投機炒作者的金融條件及市場預期，而且嚴厲阻止了住房投機炒作者能夠進入住房市場。這是當前住房市場的性質逐漸改變的政策因素。而差別化的信貸政策並非僅是讓購買第一套住房的人居民進入市場（不過，在此高價時居民是否有能力進入存在比較大的問題），而最為重要的是對住房投機炒作與消費作出信貸政策上區分。即使購買自住，第二套住房的信貸條件也是與第一套有很大不同。而且差別化的信貸政策最為重要的是要嚴厲打擊住房投機炒作，對於本地居民購買第三套以上的住房、外地居民購第二套以上的住房，其信貸政策是嚴格禁止貸款的。這些差別化的信貸政策主要含義。而且差別化信貸政策不會是短期政策而是一處長期政策。作為一種長期政策，本文上面所指出的地方，可能會進一步完善。如果再加上住房稅收的事中及事後限制，政府要遏制住房投機炒作有足夠的政策儲備工具，中央政府對嚴格限制住房投機炒作的宏觀目標也不難實現了。