即使地方政府軟性放開限購令，但在當前的信貸政策下，仍然難改房市由投資市場向住房市場轉變的趨勢。

　　2010年國十條出臺，直到去年10月國內住房價格才有些微調或下降。多數人認為這主要是限購令所致，不過，在我看來，真正起作用的是差別化的住房信貸政策。

　　因為，2003年以來房價之所以快速飆升及泡沫吹大，完全是因為過度優惠的房貸政策。當這些政策改變時，房市發生巨大變化也是自然；而且當前各地出臺的限購令，其基本內容超出了2010年央行與銀監會出臺的關於住房差別化信貸政策275號文件及新國八條的內容。

　　從2011年國務院辦公廳出臺的1號文來看，限購令主要有三層含義：一是禁止城市居民購買第三套以上住房；二是限制本地居民有條件購買第二套；三是居民可有條件異地購買一套。對於這三層含義，275號文及2011年國辦1號文件基本上包括在其中。

　　我們可以看到，這兩個文件是商業銀行處理個人住房按揭貸款的最新文件。按照文件，無論是本地居民還是外地居民，要想通過使用按揭貸款購買第三套住房是不可能的，這是限購令第一層含義。第二層含義是規定本地居民購買第二套住房的首付比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率1.1倍。這種政策下，投機者是不會貿然進入市場的。第三層含義是第一套住房貸款利率沒有明確，如果按照5年期的貸款利率7.05%的7折優惠計算，扣除成本，商業銀行每一筆這樣的貸款都會虧損。

　　不過，上述兩個關於住房按揭貸款差別化的文件存在兩個漏洞：一是沒有規定購買第一套住房貸款利率優惠度是多少，這就必然導致對第一套房貸利率完全由銀行自由定價。同時，各地方政府為了托市正在打主意要求商業銀行回到2008年302號文（利率7折優惠）條件上，而不考慮當前利率水平變化情況。

　　另一個漏洞就是居民異地購買住房的信貸政策是按照第一套條件出價，還是按照第二套條件出價，在這文件中沒有規定。如果有全國性住房信息系統，銀行可以通過這個系統來確定異地購買的住房是第一套還是第二套，但是現在，無論是購房者還是銀行都有不少困惑。

　　可見，在現有住房信貸條件下，住房市場只剩下少量住房消費者，住房投機炒作者不敢也不能進入市場。因為，一是即使購買第一套住房也可用於投機炒作，但其首付上升；二是由於302號文件更多的是強調銀行自主風險定價，商業銀行為保利潤更傾向於收緊第一套住房按揭貸款，最終可能導致利率向上彈升。三是個人進入貸款的信貸條件要受到嚴格審查，如果達不到貸款風險定價條件，即使是購買第一套住房仍然是無法進入信貸市場的。

　　我認為，即使地方政府可能軟性地放開限購令，但在當前的住房信貸政策下，仍然難改房地産市場由“投資”向“住房”轉變的趨勢。如果再加上住房稅收的事中及事後調節，政府要遏制住房投機炒作有足夠的政策儲備工具，其能夠起到的作用更大。所以，如何加強差別化的住房信貸政策，添補明顯的漏洞與不足，是保證國內房地産宏觀調控得以真正成功的關鍵了。

　　易憲容 （中國社科院金融研究所研究員）