一邊是成交量下降70%，一邊是庫存再創歷史新高，中國10大典型城市在今年1月份的房地産供銷情況堪憂。而福州等二線城市的存貨接近天量，泡沫程度遠超一線城市。降價閘門也由此打開。

　　近日，上海易居房地産研究院發佈報告顯示，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等十個典型城市在今年1月份共銷售商品住宅214萬平方米，同比大幅下降71%。而截至1月末，10個城市的新建商品住宅庫存總量達到5901萬平方米。這一數字，環比來看比去年12月份下降了1.62%。但上海易居房地産研究院院長楊紅旭介紹，這主要是受開發商在傳統淡季春節期間的推盤量較小的影響。同比來看，這一庫存量仍有40.5%的增長，且仍處於高位運行狀態。而隨著購房者降價預期進一步加劇，2012年上半年房地産庫存壓力都會很大，房地産業的深度調整將迫使更多房地産企業加大打折促銷力度。

　　庫存壓力：16個月消化週期

　　5901萬平方米的商品住宅庫存到底意味著什麼？根據易居研究院的測算，如果以1月之前6個月的平均銷售速度來計算，完全消化掉這近6000萬平方米的商品住宅庫存，需要整整16個月的時間。這一存銷比已經超過去年12月份的14.4個月，再創歷史新高。也就是説，僅從庫存壓力上看，房地産企業的降價壓力仍在不斷加大。

　　值得注意的是，從城市情況來看，二線城市的庫存消化壓力正越來越大，泡沫風險甚至超過一線城市。

　　數據顯示，截至2012 年1月底，北京、上海、深圳、廣州4 個一線城市新建商品住宅庫存總量為3006 平方米，同比增長約42%。其中北京新建商品住宅庫存1010萬平方米，同比增長27.53%；上海庫存950萬平方米，同比增長53.23%；廣州庫存797萬平方米，同比增長67.44%；深圳庫存249 萬平方米，同比增長8.26%。

　　6個二線城市的庫存增速沒有一線城市快，其總庫存為2895 萬平方米，同比增長39.05%。增速比較明顯的是南昌，庫存同比增長了108.64%。杭州、南京、福州分別增長97.71%、66.05%和56.21%。

　　但是，因為銷量更少，二線城市的存銷比明顯大過一線城市，也體現了更緊迫的銷售壓力。分城市來看，截至1月底，青島、杭州、南京、廈門、南昌、福州的新建商品住宅存銷比分別為15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州，自去年8月份以來，其庫存量就一直超過200萬平方米，接近前年同期庫存量的兩倍，1月底的存銷比又再次超過去年12月份的20.2，達到22.7，居10大城市之首。

　　開發商延遲開工 拉長供給週期

　　存量銷售壓力大增的另一個背景是開發商紛紛延遲開工，這一做法短期緩解了資金壓力，卻人為拉長了供給週期，令未來1至1.5年內，商品房供給量持續保持大規模體量。

　　數據顯示，2011 年，房地産開發企業新開工面積共計19.01 億平方米， 同比增長16.2%，增幅比去年有大幅回落，略低於近十年的平均增幅。而從施工面積上看，2011 年房地産開發企業施工面積共計50.80 億平方米，同比增長25.3%， 增幅較高。可見，儘管在持續的調控政策下，樓市處於低迷期，多數開發商市場信心不足，對某些項目推遲開工，但是房地産整體施工面積仍處在歷史高位。因此專家判斷，未來1至1.5年內，商品房供應量仍保持較大規模。如果調控政策持續，開發商一定會有更多降價動作，消化存量，以緩解資金壓力。

　　其實，這一趨勢在節後的福州市場已經顯現出來。據上證報調查，福州、莆田等城市多個在售樓盤春節後加大優惠力度，降價大軍中不乏萬科、萬達等領軍企業。儘管目前福州降價幅度不及廈門等市，促銷效果尚未體現在銷售數據中，但根據當地市場人士的預測，在巨大存量壓力下，福州等二、三線城市的降價通道已經打開。這一降價趨勢也將波及三明、龍岩、寧德等更多周邊城市。