新房成交情況

　　成交有所恢復但未達節前水平。北京成交5.3萬平方米，較春節期間有明顯回升，較節前一週下降29%；上海成交13.8萬平方米，較節前一週下降28%；深圳成交1.5萬平方米，較節前一週下降18%；三市成交量分別為11年周均的39%、61%和31%；三城市去化週期分別為20、11和40個月。

　　本週（01.29-02.04）重點監測的二、三線城市有4個恢復到節前一週水平，較節前一週平均上升19%；其他城市平均較節前一週下降45%。恢復到節前水平的四個城市為昆明、成都、重慶和福州，升幅分別為39%、17%、14%和4%；成交較節前一週下降較多的是蘇州、南京和惠州，降幅分別為-61%、-60%和-51%。

　　二手房成交情況

　　北京本週二手房成交6.6萬平米，環比節前一週下降15%；天津成交2.5萬平米，環比節前一週下降32%；深圳成交1.9萬平米，環比節前一週下降53%；杭州成交1.1萬平米，環比節前一週下降46%。四城市成交量分別為11年至今周均的36%、39%、16%和45%。

　　一週行業要聞

　　重慶房産稅徵收約為1億元。重慶財政局近期對媒體披露，截至11年11月底，重慶應稅住房有8563套、210萬平米，徵收率在99%以上，全年徵收金額達1億元。房産稅徵收以來，對住房供應結構影響較大，2-11月重慶100平米以下住房供應量佔比54.5%，同比上升了17.8%。另一方面，根據中指數據，重慶11年土地出讓金為819億元，遠高於房産稅金額，短期內房産稅對土地出讓金的替代作用較小。

　　北京經適房封閉運行。2月1日北京發佈《北京市貫徹〈國務院辦公廳關於保障性安居工程建設和管理的指導意見〉的實施意見》，明確將對經適房實行封閉運行：新購買的經濟適用住房確需轉讓的，由經濟適用住房家庭戶籍所在區縣住房保障管理部門回購。此前的規定為經適房滿五年可上市交易，但應補交土地收益等價款。意見尚未規定具體實施時間和辦法，我們預計施行後，會減少市場存量房供給，但另一方面也將降低有能力購房群體爭取經適房的意願，進而減少對商品房購買需求的擠佔。

　　國務院常務會議強調鞏固調控成果。31日國務院常務會議上溫家寶總理表示：要繼續搞好宏觀調控。鞏固房地産市場調控成果。繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。從此前的堅定不移搞好房地産調控到鞏固房地産市場調控成果，表述上有一定轉變，説明中央開始認可目前已經取得效果。

　　投資策略

　　12年全年的政策面可能呈現為中央堅持而地方在自身權限內尋求放鬆的局面，這能夠使需求面得到一定的改善和能夠加速行業分化，結構以剛需為主、具有品牌優勢並且銷售策略積極的公司有望逆勢擴大市場份額。未來隨房價下行趨勢的形成，地産股估值水平將逐步進入回升階段。推薦關注有能力在行業分化中獲益的的萬科、保利、中航地産、金科股份、福星股份和榮盛發展。

　　國金證券-房地産週報：成交未恢復至節前水平