張艷紅 劉展超 胥會雲

　　在宏觀經濟出現困難的大背景下，房地産市場調控各項措施中最具行政色彩和應急意味的“限購”，是否已到了思考“退出”可能性的時候？

　　1月18日，廣州市國土房管局局長李俊夫透露：今年的房地産調控思路已上報市政府，包括研究差別化“限購”措施的可行性。

　　這可能意味著廣州有可能嘗試對豪宅和郊區別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調節。

　　鋻於中山限價政策于2011年年底已到期不續，廣州透露這一新思路，可被視作廣東地方政府為探索調控政策的地方靈活性而做的又一次試探。

　　北京也正在研究外地來京人員憑居住證適用北京市民購房規定的可行性，而上海則強調“調控力度不減、政策不變”。

　　與此同時，對2012年宏觀經濟運行不確定性的擔憂和“穩增長”的期待，也引發了關於房地産調控是否應當放鬆的討論。

　　廣州：待全國兩會定調

　　廣州市國土房管局披露，去年該市新建住房均價13401元/平方米，同比上漲2.6%，遠低於11%的經濟增長和5%的物價上漲水平，順利完成年度房價調控目標。同時，全年新房成交量下滑24%，成為房地産行業和相關部門的主要擔憂。

　　在18日廣州市國土房管局組織的座談會上，廣州市政協常委、廣州市房地産業協會副會長曹志偉提出：廣州市市區144平方米以上的“豪宅”和郊區別墅，可實行不限購不限價促成交，多收契稅為保障房做貢獻。

　　“對於豪宅，可以通過限制貸款和提高稅收來進行調節，讓有錢人做出更多貢獻。”曹志偉説。

　　此前曾有不少業內人士在不同場合表達過主張差別化限購的觀點，但曹志偉在政府部門會議場合提出，引起很大關注。

　　對此，李俊夫表示，豪宅是否該限購，國家層面也在加緊研究。作為廣州市房地産市場主管部門，將堅決落實中央政策要求，調控過程中聽到的建言也都將如實向上反映。

　　廣州國土房管部門已將今年的調控思路上報市政府，其中包括建議適當調整新建住房購買的行政調控手段，即針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，研究差別化“限購”措施的可行性，在實現房價合理穩定的同時，促進住房交易。

　　不過，李俊夫僅表示重視該建議，未承諾最終實施。事實上，2011年12月底，廣州市國土房管局副局長黃文波曾公開強調：廣州取消限購沒有時間表。

　　有分析人士認為廣州如嘗試差別化限購，一方面要防止房價出現報復性反彈，令此前調控前功盡棄，另一方面地方政府也需要考慮政治風險。

　　廣州市社會科學院科研處處長彭澎表示，今年的調控基調如何，全國兩會將是一個至關重要的時間節點，中央是否會根據新形勢對房地産市場進行適當鬆綁，有望在兩會結束後明了。地方政府很難提前出臺政策。

　　北京：研究居住證按當地戶籍限購

　　實行著號稱“國內最嚴限購政策”的北京，其何時放鬆樓市調控力度備受關注。

　　本月初，曾有報道稱北京市將鬆綁樓市限購令、非京籍購房者“連續五年納稅證明”將改為“連續三年”。北京住建委通過其官方微博迅速辟謠，稱並未發佈這一消息，北京將繼續深入做好房地産調控，促進房價合理回歸。

　　但這不足以消除外界對北京限購政策的爭論。北京的限購政策確實打擊了投機投資性購房，官方數據稱居民首套房購買比重接近90%。但另一方面，北京樓市一些重要指標已經出現了明顯下降，如2011年商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%。全國土地出讓收入1055億元，同比下降36%。

　　據新華社報道，北京市政府相關負責人在北京兩會期間透露，北京推行居住證工作的調研從去年開始，今年應該可以出臺；居住證主要適用於外地來京人員；持有居住證是否能享受北京市民待遇，目前仍在調研之中。

　　而一旦外地來京人員憑藉居住證能享受北京市民待遇，則實質上放鬆了樓市限購政策，可釋放出一部分住房消費需求。

　　房價下跌較明顯的長三角則仍然慎言放鬆。

　　國家統計局日前公佈的70個大中城市房價數據顯示，去年12月新建商品住宅價格環比下降的城市達到52個，環比下跌的城市超過七成。其中長三角城市如溫州、南京、杭州等下跌比較明顯，尤其是溫州，降幅居70個大中城市之首。

　　不過，據媒體報道，溫州市住建委房管局市場處處長許建義表示，住房和城鄉建設部明確將繼續執行限購政策，溫州方面也會嚴格執行，不會鬆綁。

　　江蘇省住建廳相關部門負責人對媒體表示，沒有聽説任何有關限購令會放鬆的消息，江蘇省已執行限購的城市，2012年肯定還會延續政策。但全省不會就2012年的限購再出臺統一的意見，而是由各市自行制定。

　　長三角的標桿城市上海，此前也曾宣佈，2012年繼續執行住房限購政策。而在1月16日召開的上海市人民政府記者招待會上，上海市市長韓正表示，今年上海房地産調控力度不減、政策不變。

　　穩增長引發“調控放鬆”爭議

　　“限購”退出乃至整個房地産調控是否到了放鬆時機的爭議，最終的背景是宏觀經濟運行的不確定性。

　　年初國務院總理溫家寶在調研時指出，全國經濟運行一季度可能比較困難。一些市場人士基於對2012年中國經濟面臨挑戰的判斷，提出限購應當退出的主張。

　　如花旗銀行大中華區首席經濟學家沈明高稱：為避免經濟的寬幅震蕩，並建立房地産調控的長效機制，限購必須取消，代之以比較有彈性的稅收機制。

　　國務院參事、央行貨幣政策委員會委員夏斌也認為，中國房市的健康發展方向是要堅持回歸消費為主導。在策略上應該用一到兩年時間慢慢消化泡沫。可以考慮用長效的法律與稅收手段逐步替代目前的行政措施，並選擇好適當時機。在推出法律與稅收手段替換行政手段，包括微調限購政策的同時，要向社會明示，打擊炒房行為絕不動搖，不要讓市場誤讀。

　　一位不願透露姓名的專家對《第一財經日報》表示，調控的大方向不變，並不意味著不可以在這個基礎上進行微調，像北京這樣的城市要求五年社保或者個稅，這個年限有些太長了，如果調整到三年也是可以的。

　　但國家統計局原總經濟師姚景源認為，雖然商品房投資增速放緩，但中國自2010年至今年有1800萬套保障性住房建設任務，遠超過此前每年商品房建設數量，將是房地産市場的支撐力量。

　　“今年房地産增速肯定回落，但是有人説要穩增長，就要放開房地産調控政策，我不贊成。我認為千萬不要聽他們説得那麼慘烈。今年的在建規模不會小，所以房地産對整個穩增長的支撐能力不會太差，沒有必要在房地産調控已經取得一定成效並且處在膠著狀態的情況下放鬆政策，然後導致反彈。”姚景源説。