每經記者 楊羚強 發自上海

　　已經邁入2012年，但整個房地産行業黯淡的盈利前景，似乎並未因為新年的來到，有絲毫的改變。

　　即將在今年到期的一萬億元的短期流動負債，可能成為壓垮房價的最後一根“稻草”。僅上半年到期的信託借款就超過700億元，全年到期的信託借款甚至達到1758億元。上述償債壓力，進一步壓低了市場對房價的預期，最悲觀的預測甚至認為房價的跌幅將超過3成。

　　與此同時，開發商的建築成本、人工成本、土地成本均出現了大幅上漲。中房信分析師薛建雄説，2009年下半年以後購買的土地成本都比較高，這些項目甚至存在虧損的可能。

　　房價回到2009年四季度？

　　對於房價的悲觀預期緣于房企2012年巨大的償債壓力和低迷的交易量。上海易居房地産研究院預計，2012年主要城市商品住宅的成交量將延續2011年下半年的低迷態勢，全年商品住宅成交量將大幅下降20%。世聯地産也認為，在今年的4月~6月，全國的商品住宅成交量會出現第二次觸底。瑞銀甚至預測行業平均銷售入賬目標大概只能實現50%左右。

　　與成交量的低迷相反，此前有不完全統計顯示，今年到期的房地産企業短期流動負債規模會有一萬億元。世聯地産的統計顯示，僅于2012年到期的離岸私募債就有1000個，另外還有諸如信託、房地産基金和民間借貸等短期債務將到期。

　　上述到期的各類債務，顯然將成為開發商降價銷售的壓力。世聯地産集團市場研究部總監吳志輝説，由於此前開發商的利潤是由存貨驅動，因此在市場轉向時，整個行業的去庫存壓力就非常大。

　　吳志輝認為，房企在目前的市場中要想去庫存，只有降價。長城證券的行業研究報告預計，2012年全國商品房銷售均價同比下滑4.6%。瑞銀分析師李智穎則認為，房價跌幅應該是5%~20%，其中一線城市的跌幅將比二、三線城市城市多出5個百分點。

　　即使如此，上述房價下調幅度依然被認為是保守的。根據世聯地産此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調查，有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。截至去年年底，75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出，購房者對開發商目前的降價幅度還不滿意。

　　吳志輝説，在有鉅額債務即將到期的背景下，開發商可能不得不大幅調價。根據世聯地産的調查，在降價完成之後，2012年上半年的房價將與2009年第四季度接近。

　　部分項目將出現虧損

　　房價下跌，顯然會造成開發商凈利的下調甚至虧損。事實上，開發商們目前的土地成本並不低。

　　中國指數研究院上海分院研究總監杜丙國表示，以目前上海的在售樓盤為例，外環以外的樓盤，購地時間在2010年前後，因此購地成本較高，佔到其銷售價格的40%~50%。這部分樓盤近期降價幅度也較大，已經接近中國指數研究院用成本法推算的該項目售價，因此這部分樓盤的盈利性將大幅縮水。由於2012年可能面臨更嚴峻的市場環境，可能還要進一步降價，部分項目甚至有可能出現虧本。

　　外環以內的中高端樓盤，因為大部分拿地時間在2008年以前，佔銷售價格的30%以下，且房價幾乎沒有下跌。由於土地成本較低，所以即使小幅降價，對其整體盈利性影響較小。

　　上海同策諮詢機構的統計顯示，2009年第四季度，上海的平均居住用地價格就已經超過了同時期商品住宅成交均價22%。2010年同期，上述居住用地平均價格又較上一年增長10%。

　　和上海類似，北京、廣州、深圳等地前兩年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地價佔當時房價的80%，2010年的地價仍較2009年有一成以上的增長；在北京，2009年第四季度的平均地價佔到當時平均房價的67%；地價相對便宜的廣州，2009年的地價也佔到了當時房價的51%。

　　中原地産的統計顯示，萬科、保利等龍頭房企2009年7月至2011年6月的兩年間所購買的土地佔到公司總土地儲備的60%，中海上述時段買的土地，甚至佔到了土地儲備總量的86%。在房價存下跌趨勢的2012年，上述高價地塊可能會成為盈利的“地雷”。

　　中國指數研究院副院長陳晟説，房地産企業今年的利潤空間，更多取決於低價購入的土地，要想從過往兩年高價購入的土地中繼續獲取較高利潤會比較困難。此外，即使開發商能夠通過長期囤地，能否有效降低土地佔房價的成本比例也是未知數。

　　行業毛利或逐漸回落

　　此外，人員薪酬支出、財務成本以及土地增值稅的清算，都在提高企業的經營成本，降低利潤空間。

　　此外，部分開發商去年簽訂的高息票據、信託借款以及民間借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至達到20%。瑞銀認為，由於土地出讓收入銳減，各地方政府將加大稅收的徵收力度，尤其是土地增值稅會被快速清算。這也將成為今年房企利潤的不確定性“炸彈”。

　　在這樣的背景下，今年房地産企業的凈利潤水平將明顯走低。此前一家券商分析認為，今年房地産企業行業平均凈利潤率水平將降至14%以下。華泰證券的報告認為，近兩年房價快速上漲所帶來的高毛利率水平難以維持，未來行業毛利率水平將向社會平均利潤率回歸。

　　從國際上看，美國和日本等成熟市場中，房地産商的毛利率水平長期維持在15%~25%的水平。隨著中國房地産行業的成熟化和穩定化，開發商的毛利率水平也將在未來幾年逐漸回落，由2010年的平均36%，降至20%~30%的水平。