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房價全面回落已成定局

發佈時間:2012年01月18日 20:32 | 進入復興論壇 | 來源:西南商報 | 手機看視頻


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  經過兩年多的持續調控,漲幅較大的房價已經初步得到遏制,房價“拐點”也已經顯現。

  有數據為證:一是此前國家統計局發佈的“去年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”;二是來自中國房地産指數系統的調查數據顯示,2011年12月,全國100個城市住宅平均價格環比11月下降0.25%,這是百城住宅均價連續第4個月環比下降。

  在這些整體數據的背後,是各地不少的樓盤打折、促銷的信息,不少開發商也開始改變定價策略。不過,儘管當前房價已經出現鬆動,但仔細分析,不難發現,房價降幅明顯的地域,依然以一線城市為主,降幅顯著的樓盤,大都處在城市的偏遠地帶,主動降價的開發商,還是由少數大型房企&&。因此,這一鬆動距離政策調控的初衷,距離普通居民的購房承受力,依然有不少差距。

  2012年伊始,依然高高在上的房價,能否迎來全面回落,能否實現合理回歸?

  從房地産市場的發展情況看,促進房價全面回落、合理回歸的外在條件已經具備,房價全面回落已成定局。

  首先,堅持房地産調控的政策不動搖的基調,給市場各方以明確預期。在2011年最後幾個月,當房價開始有所鬆動時,市場上出現很多“房地産調控將放鬆”的言論,對此,國務院領導在多個場合明確重申“堅持房地産市場調控不動搖”。此後召開的中央經濟工作會議也再次強調:要堅持房地産調控政策不動搖,促進房價合理回歸。在這樣的政策預期下,曾抱有“調控放鬆”幻想的房地産開發商,最好的選擇就是順應調控趨勢,主動改變定價策略。

  其次,經過此前持續的調控,房地産市場的高庫存現象明顯,進一步加大了房地産企業的資金壓力。此輪房地産調控會否有部分開發商破産倒閉,一直是各方關注的焦點,原因就在於,“最嚴厲的調控”給房地産企業帶來空前的資金壓力。一方面,多項政策的出臺,堵住了房地産企業的多條融資渠道,比如信貸趨嚴、資本市場融資收緊、銷售量大幅下滑等;另一方面,伴隨著調控的持續,樓市成交量的大幅萎縮,房地産企業的庫存上升明顯,資金週轉率下降。比如在北京,去年12月初可售住宅已經達到13萬套,2011年內新增加期房住宅庫存的價值已經超過千億元。

  第三,從需求端看,購房者觀望情緒濃厚,購房意願較低。在資本市場上,有一句比較流行的話是“買漲不買跌”,也就是説,上漲的時候更多的人願意繼續買,下跌時則相反。這話對房地産市場同樣適用。近日,房地産顧問機構世聯地産發佈報告稱,因降價幅度較小不符合預期,四季度全國購房者信心指數跌至2011年最低點,其中北京購房者信心指數為45.1,較三季度大幅下降4.4,在一線城市中降幅最大。這一調查與此前央行公佈的問卷調查結果如出一轍。人民銀行發佈的四季度城鎮儲戶問卷調查顯示,未來3個月內有購房意願的居民佔比13.9%,進一步接近2008年第三季度的近年曆史低點。

  最後,土地出讓價格的走低,在一定程度上,給房價下降留出了空間。土地出讓價格較高,一直被認為是高房價的重要原因。而現在,土地市場大幅降溫,成交價格連續走低,近期全國各地出讓的土地不少以底價成交,甚至還出現不少“流拍”現象。北京中原地産根據北京市土地整理儲備中心數字統計,2011年全年,北京市共成交宅地59宗,出讓金約473億元,出讓宗數和出讓金額分別比2010年下降26%和55.4%。59宗宅地平均樓面價比2010年下降30.5%。

  毫無疑問,促進房價全面回落的條件較多,開始鬆動的房價,也正逐步向調控目標靠近。但未來房價究竟能下降多少,何時會出現全面回落,為各方關注。有觀點預計,在未來6-12個月內,房價還有可能出現10%-20%的下調空間,北京等一線城市房價繼續下調超過15%的可能性非常大,二三線城市可能出現10%左右下跌。北京中坤投資集團董事長黃怒波表示,樓市拐點已經來臨,房價進入下行區間,正在回歸正常價格,2012年房價最高將跌30%,將是入市的大好時機。

  有專家表示,從短期的目標來講,去泡沫很重要,價格回落是當務之急;但是從中期看,擴供給更重要,要達成供求相對平衡;長期而言,則是要加強制度建設,避免上幾輪調控後所出現的報復性價格上漲,避免房地産資産化的投機性趨向。劉成

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