第四季度連續3個月銷售負增長，基本面繼續尋底

　　12 月單月商品房銷售面積同比降8.4%，單月銷售連續3 個月負增長，基本面仍處於景氣下行初期。2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，商品房銷售額59119億元，增長12.1%，兩者增速較上年分別回落5.7 和6.8 個百分點。

　　東部區域銷售面積零增長，中西部區域商品房銷售快速增長，房價漲幅較高。

　　單月新開工同比大幅下降18.3%，顯示企業開工意願驟減，庫存替代指標持續上升，房價下行壓力較大。全年房屋新開工面積19.01億平方米，增長16.2%，增速比上年回落24.4個百分點。

　　12月份房地産開發資金來源同比大幅下降，全年仍增長14.1%

　　12 月份單月資金來源同比大幅下降17.3%，銷售回款的快速下滑是主要原因。2011年，房地産開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點。其中，國內貸款12564 億元，與2010 年持平；利用外資814 億元，增長2.9%；自籌資金34093 億元，增長28.0%；其他資金35775 億元，增長8.6%。

　　在其他資金中，定金及預收款21610 億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360 億元，下降12.2%。

　　信託資金來源支付高峰臨近，我們按照房地産信託平均約22 個月的平均期限來推測，預計在3月和7月份將迎來信託兌付的兩個小高峰期，分別將有131億和221億信託到期需支付本金，由於1 月份為傳統的供銷淡季，預計自2 月份開始，新一輪降價促銷將拉開帷幕，房企自救需趁早隨行入市進行降價銷售。

　　房地産開發投資增速如預期逐季度回落，基本實現軟著陸。

　　2011 年12 月份房地産開發投資額6257 億，同比增長12.5%，年尾週期性因素影響較為明顯。第四季度連續3 個月同比增速呈現持續回落，第四季度房地産開發投資額同比增速僅為18.76%，房地産開發投資額同比增速在全年四個季度中，呈現逐季度下滑態勢，基本實現軟著陸。

　　土地購置面積小幅增長，成交價款小幅下降，企業拿地意願依然較低。

　　無基本面支撐的純政策博弈風險較高，待到真正放鬆時，再去翻多也不遲

　　2011年中、西部區域商品房均價分別上漲16.3%和14.7%，遠超東部區域3.7%的房價漲幅，即使在年初中央對40 余個城市實施了嚴厲的限購和限貸政策，中西部區域的房價依然保持了平均15%以上的增長。而東部區域3.7%的房價漲幅基本上符合調控預期，顯示出調控政策的作用體現出巨大的區域差異特徵。

　　我們預計在2012 年，政策出現逆轉式放鬆的概率依然較小，在房價漲幅依然較高的背景下，政策放鬆僅有在不觸碰限購底線下的微調一種方式，而這對基本面的利好作用可能無法像2008年底那次一樣顯著。而1月累計日均成交套數與去年同期相比呈現大幅下滑，一、二、三線城市分別下滑46%、50%和58%。

　　短期市場進入政策利好真空期和基本面景氣下行期，板塊前期相對強勢將有可能受到一定程度抑制，而資金面過於集中于資質優良的白馬股，也將使得博弈的均衡狀況變得更加不穩定。中期來看，行業依然處於基本面下行的初期，板塊依然維持“中性”評級。