導讀：去年四季度住宅平均地價環比零增長，2000多億房地産信託今年到期，業內人士預計房企裁員總量可能將大於2008年。經濟之聲聚焦：住宅地價環比呈現零增長是否表明樓市調控的作用更加明顯？房地産信託行業面臨的償付風險在不在可控的範圍內？今年房地産企業大規模裁員的可能性大不大？

　　中廣網北京消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，中國城市地價動態監測系統發佈最新統計數據顯示，受房地産調控政策的間接影響，去年第4季度，全國各業用地價格增速深度回調，住宅地價環比呈現零增長。報告顯示，去年第4季度，全國綜合地價環比增速較第3季度下降1.04個百分點，增速連續4個季度回調；

　　同比增速連續2個季度回調。隨著限購、限價和信貸緊縮，房地産信託成為不少開發商的"救命稻草"，但風險也逐步顯現。中金公司一份針對房地産信託專題分析報告顯示，今年預計房地産信託到期規模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規模約2800億元，總還款額約3100億元。報告指出，從今年開始將是房地産集合類信託的償付高峰，其中3月份是小高峰，到期規模約220億元；7月到9月是到期大高峰，每月平均在300億元以上。數據顯示，2011年房地産信託平均預期年收益率從1月的9.26%升到12月的10.52%，全年平均預期年收益率達10.08%。房地産信託收益率走高反映出房地産商融資成本不斷加大。對於即將進入集中兌付期的房地産信託而言，各種不利因素加劇了兌付風險。

　　面對調控和資金壓力，在"少拿地、不開工、緩建設"的過冬策略下，收縮編制、裁減人員將是房地産行業不得不面對的殘酷現實。有業內人士認為，相比2008年一些房企還來不及裁員，行業就已經復蘇的幸運，這一輪的裁員總量可能會比2008年大。去年第4季度，全國住宅地價環比呈現零增長。這是不是意味著房地産調控的效果更加明顯了？經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為確實是這樣：

　　楊紅旭：可以這麼説，因為我們的調控主要目標是調控房價的，但是房價的主要構成就是地價，那麼説我們房價是全國70個城市是10月份首次出現環比負增長，地價是四季度相比三季度出現一個零增長，也就可以基本上認為是地價和房價都是在第四季度出現這種環比止漲或者説是環比負增長，説明房價正在由漲轉變為跌，那麼説地價跌了之後這個是有助於進一步降低房價成本，也就是説使房價更好的出現合理回落這樣一個現象。

　　中金公司針對房地産信託做出的分析指出，從今年開始將是房地産集合類信託的償付高峰。房地産信託兌付資金以樓盤銷售回款為基礎，但在現有的限購、限價和限貸等調控措施下，房地産商銷售回款速度放緩，難度增加。同時，融資的渠道也受到了受阻。那房地産信託行業面臨的償付風險到底怎麼樣呢？楊紅旭認為會有風險，但不會太大：

　　楊紅旭：風險肯定會有的，因為去年成交量萎縮，那麼到2012年按目前的形勢，成交的情況依然不容樂觀，也就是説開發企業開發項目、銷售匯款依然會遇到一些低迷的情況，如果説一個項目發信託了，而這個項目在2012年不能很順利的銷售從而回籠資金，那麼説也就沒有足夠的錢去還信託投資者，所以説風險是存在的。但是説會不會出現大規模的償付的危機，這個我認為現在還不好説，我認為這種可能性比較小，因為這個是跟房地産開發貸款我們可以比較一下，08年底的時候，因為很多企業的資金回籠出現問題，所以説我們知道2008年底的時候，很多的房地産開發貸被迫展期，也就是貸款延期了，到時候因為償付有問題，所以説銀行就允許他們等一等再還貸款。

　　那麼説信託也是這樣，如果説2012年企業還款有問題，那麼説信託它同樣可以延期，而且有一點比開發貸要好，信託公司他應該也承受了一定的風險，如果説是這個項目不好賣了，開發商資金緊張，最終導致實在是還不出錢，那麼説信託公司他可能要兜底，也就是説信託公司你幫開發商發這個信託了，那你就應該承擔相關的連帶責任，所以説我覺得相比開發貸那麼説房地産信託還有信託公司他這樣一個托底的功能，因此我認為2012年不可能出現大面積的信託無法兌現這樣一個困局。

　　有分析説裁員將會是房地産企業在2012年所不得不面對的一個現實，而且裁員的規模可能會比2008年的力度還要大，那這個大規模的裁員可能性到底大不大？楊紅旭這種可能性確實比較大：

　　楊紅旭：首先第一點裁員的規模我認為將會超過2008年，因為2008年的情況我們都很清楚，2008年底的時候很多企業都有裁員計劃，説2009年要裁員了甚至規模比較大，但2009年從春天開始這個樓市就回暖了，所以説很多企業原打算要裁員，但是接下去很快樓市就反彈回暖了，因此就沒有必要大規模裁員了。但今年的情況不一樣，今年到現在企業跟2008年底一樣也是資金緊張也要裁員，那麼説明年2012年的春天包括上半年，我認為不會出現樓市大規模反彈和回暖，這也就意味著2012年很多企業將會按照目前的規劃和計劃進行裁員，否則的話企業的經營會遇到一些問題，因為對很多企業而言，裁員是降低成本的一個最直接、最有效的辦法，所以企業是迫不得已我覺得規模要大。

　　裁員只能是減少支出，儘量去保命，很多企業如果説是經過裁員還保不住命，那麼只能説是轉讓項目或者説是需求被並購，從而退出這個行業。所以説大企業如果説是資金比較充裕，能夠熬過冬天，只要是市場的需求的規模不變，那麼説自然是有企業退出，有企業就會接管這樣的市場份額，從而獲得大發展。

　　記者今天從正在召開的北京市十三屆人大五次會議上了解到，北京今年將引導社會資金來投入保障房的建設，並且開展社保基金進入保障房項目試點。在2012年將會確保新建收購16萬套，竣工7萬套保障房，那從北京這樣的一個工作的計劃上來看，社保基金進入到保障房項目當中，能不能夠推動房價出現繼續的下行呢？楊紅旭這有利於房價的穩定：

　　楊紅旭：最近社保基金説要進入股市，所以説有利於股價上漲，那麼説社保基金要介入房市，我覺得從長遠來看是有利於房價穩定的。因為目前的保障房規模比較大，但是遇到一些困難，主要是資金瓶頸，所以説去年是一千萬套，今年也打算也是一千萬套，但是現在已經調低目標到七百萬套了，就是為了解決資金瓶頸問題，那麼説光靠中央政府、地方政府融資還不夠，現在是應該鼓勵廣大的社會資金來進入房地産保障領域。但我認為社保基金的話一定要小心，因為社保基金是跟民眾的基本保險有關的，我們知道是去年已經有商業保險公司開始進入保障房了，比如説是去年太平洋[7.00 6.38%　研報]保險出了幾十億進入上海的公租房領域，但是社保基金跟商業保險資金我覺得性質還不太一樣，社保畢竟是一個養老錢、保命錢，因此進入這個行業一定要確保你這個投資是能夠回本，這個各地應該是謹慎投資，但是我認為是有好處的。