“中國的房地産系統性風險一定會在這五年左右爆發。我只希望能再給萬達兩年時間。”

　　文 │ 本刊記者 倪軼容

　　萬達集團2011年7月9日公佈，上半年實現收入618.2億元(萬科同期銷售額656.5億元)，預計萬達集團全年收入將突破1000億元。自此，萬達將成為繼萬科之後，國內第二家躋身“千億俱樂部”的房地産企業。

　　從某種程度上來説，如今的王健林可謂是“提刀下山，四顧無人”。在“黃金十年”漸行漸遠的中國樓市，當年曾一起拼殺過的同伴們已經越來越少，唯一堪稱對手的王石(萬科集團董事長)，在把萬科領進“千億俱樂部”後，遠赴海外求學。如今，不論是資歷、資本，在王健林看來都有些獨孤求敗的意味。

　　即使如此，王健林絲毫沒有鬆懈和倦怠，反而常常觸摸到相伴而生的危機。

　　最忙碌的一年

　　2011年的王健林比以往任何時候都要忙碌。在2010年建“15座萬達廣場、7家五星級酒店”收官後，2011年萬達更將目標提升至“17個廣場和12個五星級酒店”。對此，連王健林也説：“這在商業史上是個奇跡。”

　　究竟是什麼成就了“萬達速度”？王健林傾向於在萬達的産業鏈上找答案。

　　一説到“萬達”，大部分人的第一反應就是這是一家做“商業地産”的企業。但事實上，商業地産只是萬達五大産業中的一個而已。萬達擁有從規劃、建設到管理等一條龍的完整産業鏈，萬達集團在發展中，已經形成了商業地産、高級酒店、文化産業、連鎖百貨、旅遊度假五大産業。這些産業的存在共同構成了萬達的完整價值鏈。一方面，萬達本身擁有多樣的企業産業；另一方面，萬千百貨、萬達影城、大歌星這些自營品牌以及相配套的五星級酒店建設能力都能為商業地産提供強大的招商支持。

　　正因如此，萬達並非單純的商業地産商，而是一個商業運營品牌。甚至，它最巨大的價值潛力並非商業地産開發，而是其巨大的商業自持物業和遠期極高的商業租賃回報。

　　“所以，萬達這樣的快速擴張是有強大的核心競爭力作為依託的。”王健林表示。

　　做最壞的打算

　　面對過去一年，中國房地産市場遭受的宏觀調控，擁有全中國最多購物中心，第一個提出商業地産、訂單地産、城市綜合體概念的王健林有自己理性的分析。

　　“這輪調控，對於萬達這樣的地産企業短期來説是一個利好。我明顯地感覺到，現在有更多資金進入到商業地産領域。”

　　然而，總伴有危機感的王健林認為，這是暫時現象，如果人們對房地産行業的整體預期改變了，對商業地産的購買也會審慎的。去年，王健林曾經在萬達內部召開了一個分析會，做了三個市場模型。第一個模型，房地産市場維持5.7萬億元銷售額的規模、不增長，這是最理想的一種；第二個模型，市場總量跌至4.5萬億元，這也還算在正常範圍內；第三個模型，總量掉到3萬億元以下，“這就接近崩盤了”。

　　對未來幾年中國房地産市場可能出現的系統風險，王健林的判斷並不樂觀：“據我的分析，中國的房地産系統性風險一定會在這5年左右爆發。我只希望能再給萬達兩年時間，到時候，萬達持有的開業物業將超過1000萬平方米，租金收入大概能有六七十億元。這樣一來，即使系統性風險真的降臨，這些收入也足夠保證我們的吃飯、還息了。”

　　百城絕密名單

　　王健林的2012版圖，分為國內、海外和資本市場三個篇幅。

　　2012年，萬達將在全國新開設20個萬達廣場，多數分佈在二三線城市，其中包括武漢漢街、大連高新、長沙開福、成都金牛和泉州浦西5個萬達廣場A級店。據王健林介紹，萬達廣場選址的四個依據是：當地GDP規模、人口規模、社會消費品零售總額和人均收入水平。“對於二三線城市，我們的選址底線是GDP總額達到1000億元以上，社會消費品零售總額300－400億元，社區人口不少於70－80萬。”同時，王健林也透露，萬達內部有一個“合格城市名單”。“篩選了101個城市，去哪些城市，我們是有規劃的。至於它以前有沒有商業綜合體，不是考慮的核心指標。”

　　而剛剛過去的2011年，也是萬達首次提出國際化戰略的一年。不過，出於縮短盈利週期的考慮，王健林表示不會通過買地、自建項目的方式，而是採取並購來實現萬達的國際化之路。王預計，2012年萬達的收入將超過1300億元，有希望進入世界500強。“現在去海外投資的都是國有企業，民企應該更多地走出去。”

　　與海外投資同步進行的是地産業務的上市籌備。事實上，早在2010年，證監會就受理了萬達商業地産的上市申請，但在宏觀調控政策收緊的情況下，地産板塊上市前景並不明朗。“不過，一旦獲得批准，萬達融資能力和並購能力就會進一步顯現出來。”對此，王健林看起來倒是充滿了自信。