一面是業主在出售遇阻的情況下，基於房價長期上漲預期和租售比較低，不願轉售為租，存量房整體出租率不足三成；另一面逾70萬新增外來人口因限購被迫由買轉租，租賃需求激增。供需矛盾擴大使得去年北京房租漲幅居北上廣深一線城市之首。

　　住房平均租金3280元

　　來自北京鏈家地産昨日發佈的數據顯示，去年北京租賃市場成交平均租金3280元，年度漲幅為13%，儘管相對於去年19%的年度漲幅而言，下降了6個百分點，但仍居一線城市首位。

　　根據鏈家發佈的統計數據顯示，去年一線城市的租金水平整體均呈現上漲態勢，其中北京住宅平均租金漲幅13%，廣州為9%，上海和深圳年內租金漲幅不足5%；從價格上看，北京租金水平在一線城市中位居上海之後，高於廣州和深圳，平均為3280元，其中中心城區平均租金為3904元，外城四區平均租金為3615元，郊區平均租金2261元。

　　郊區和城區差距擴大

　　“從走勢上看，在整體租金水平不斷上漲的情況下，由於軌道交通的通車，更多的需求從城區向郊區轉移，但由於郊區供應量的上漲，使其平均租金走勢並沒有較大的波動，因此也導致郊區與城區的租金差距由2010年的1017元，擴大到1400元。”鏈家地産首席分析師張月告訴記者。

　　張月認為，雖因上述原因促使去年租金漲幅縮小，但租金上漲問題仍然突出。從統計局公佈的數據來看，2010年和2011年租金指數的同比漲幅都在10%以上，雖然去年人均收入的漲幅尚未公佈，但從各個渠道預知的數據來看，租金上漲水平遠高於收入上漲幅度幾成定局。

　　供需矛盾擴大是主因

　　在業內專家看來，限購令導致購買需求向租賃需求轉變和小區業主不願轉售為租，是房租上漲的主要原因。

　　“作為一線城市，北京外來人口的租賃需求較大，雖然存量房源也較多，但整體出租率仍然較低，租賃市場供需關係十分緊張，即使是租賃淡季，也仍然會處於供小于求的狀態。”北京中原地産市場部研究總監張大偉告訴記者。

　　張大偉分析，根據中國社科院發佈的2011年《社會建設藍皮書》顯示，北京每年的新增流動人口超過70萬，並且常住的傾向越來越明顯，相比之下，從限購的角度來看，在今年滿5年才可購房的外地人限購政策不改變的基礎上，未來4年新增外地人口絕大多數都不具備購房資格，衍生出的租賃需求人口規模將達到180萬人。雖然也會有一些租客隨著時間的推移被解凍，但釋放的需求遠不及新增的房源多。

　　“除了人在不斷增多外，更重要的是存量房的出租率比較低，我們調查了10個租賃比較集中的樓盤，才只有三成左右的出租率，其餘的更低。”張月指出，造成上述現象的主要原因，一方面是部分業主預期政策可能放鬆，寧願空置待售；另一方面便是當前房屋空置成本較低，房産稅短期並不會徵收，大量存在的空置房源的業主並沒有出租的動力。

　　因此上述專家建議，除了大規模供應公租房平抑房租外，政府部門還應增加持有成本，促進存量房的入市。