2011年，是名符其實的調控年。2010年房地産持續“高燒”不降溫，調控效果並不明顯，房價環比依然繼續上漲。因此，2011年，中央針對樓市的調控政策是不斷地在升級加碼，愈加嚴厲堅挺不放鬆。從年初“國八條”公佈開始，大規模的調控就正式拉開序幕，一系列房地産調控政策陸續出臺：限購限價令的出臺，貨幣政策持續緊縮，信貸政策益加嚴厲，房産稅的開徵，保障房計劃等措施，這些都對國內房地産行業産生深遠的影響，調控已取得初步成果。

　　根據國家統計局最新數據顯示，11月全國70個大中城市房價繼續回落，又有15個城市加入了環比價格下降的行列，同比價格下降的城市也有所增加。廣州市國土房管局表示，9—11月，廣州市轄十區新建商品住宅網上簽約均價環比分別下降2.4%、0.7%和3.0%。結合其他一些跡象，可以表明2011年廣州市房地産市場調控政策實施以來，市場已經出現積極變化。一方面，投資性需求得到抑制，市場成交量減少；另一方面，房價過快上漲勢頭已得到有效遏制。

　　擴容不放鬆限購令逐步加碼

　　限購令針對投資型買家而出，意在控制炒樓市場。去年9月底房地産第二輪調控來襲，海口、廈門、深圳等十幾個城市出臺了“限購令”，但直至年底，調控並未取得實質性效果，被很多業內人士稱為“短命政策”。而事實上，今年限購令不但逐步加碼，範圍也越擴越大，甚至很多二三線城市也被納入進來。

　　與2010年的“新國十條”和“新五條”不同，今年1月26日，國務院辦公廳發佈“國八條”，擴大限購範圍、加大限購力度，要求直轄市、省會城市、計劃單列市和房價過高、上漲過快的城市要在一定時期實行限購措施。此外，國八條首次要求地方出臺房價控制目標，並對各地政策落實進行督查。樓市調控新“國八條”是我國近幾年房地産調控最嚴厲的政策組合，對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調控政策的延續，又是進一步的“加碼”，使得全國樓市進行了一次大調整，並導致成交量的大幅下挫。它首提“限房價，競地價”，大大下降開發商中長期利潤空間。

　　並且，除了一線城市外，很多二三線城市也被納入進來。7月12日，國務院發佈消息，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。

　　2011年即將過去，但中央更是頻繁表態顯示出調控不放鬆的決心。11月27日，國務院副總理李克強表示，當前房地産市場調控已取得一定成效，但仍處於關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。臨近年底，部分城市的“限購令”也即將到期，市場上對限購令放鬆與否有諸多猜測。此前，更有佛山、成都等地曾試探性鬆綁地方限購政策，已被緊急叫停。但據報道，住建部已知會地方政府，若沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續。截至日前，今年實施限購令的46個城市中，除北上廣深一線城市，青島、濟南、福州、長春、廈門、太原、海口7個城市也已明確表示明年將延續限購政策。

　　為樓市降溫貨幣政策持續收緊

　　自今年1月20日以來，貨幣政策一直處於不斷收緊狀態，而銀行信貸投放則隨即同比持續下降。據統計顯示，央行年內已六次上調存款準備金率及三次加息，大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高位。今年上半年，央行每月上調一次存準率，共計6次，每次0.5個百分點，央行還特別在2月、4月和7月加息25個基點。而且在7月加息後，隨後立即上調個人住房公積金貸款利率。央行出臺的緊縮貨幣政策，上調存貸款利率，銀行貸款額度吃緊，各地紛紛上調首套房貸首付比例。此前，國內各大城市多家銀行已上調首套房貸利率，平均已高出基準利率10%-20%。即便是針對首次置業者，大多數銀行首套房貸款利率也上浮5%至10%。

　　相比去年，今年的緊縮貨幣政策愈加嚴厲，持續打擊著“高燒”樓市，迫使房價更快地降溫。一方面，上調貸款利率將防止過多的信貸資金刺激房地産市場，使開發商的資金鏈更加緊張，加大開發商降價促銷、快速銷售回款的壓力；另一方面，限貸令的持續緊縮可控制投資型買家進入市場抬升房價。

　　然而導致限貸令的持續緊縮，也帶來了一個問題，它很容易誤傷剛性需求買家，使得很多首次置業者的信貸成本快速提高，使購房者還貸壓力更大，對購房人的資金實力特別是首付提出更高的要求，導致購房需求持續萎縮。儘管11月30日，央行35個月以來首次宣佈下調存款準備金率，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，首套房貸利率看似已經出現鬆綁跡象，但首次置業的剛需買家還貸壓力依然很大，往年房貸7折的歷史性優惠早已一去不復返。

　　“雙軌”調控並行1000萬套保障房入市

　　保障房計劃被認為是樓市調控的很重要的手段，這是房地産市場“雙軌運行”很重要的一部分，有學者認為“房地産的分配不能完全依靠市場，需要由市場和政府雙軌並行，推出商品化和保障性並存住房制度，也就是“雙軌制”。而今年1000萬套保障房計劃的推出，也正是政策從另一個層面調控以往過熱的房地産市場的舉措。

　　今年3月6日，國家發改委負責人宣佈，未來5年，中國將建3600萬套保障房，使保障房覆蓋率達到20%。今年3月9日，住建部召開新聞發佈會稱，如若今年1000萬套供應得以實現，則保障房供應規模將首次超過商品房。住建部公佈的數據顯示，截至目前為止，有1/3保障房主體結構基本完成，1/3進入樓層施工，1/3完成基礎施工，符合住房建設部今年保障房的建設要求。保障房大規模推進的背後，是中國住房供應制度和結構的變革，從政策的另一層面調控過熱的房地産市場，使其更合理地發展。在1998-2008年的十年間，保障房嚴重缺位，市場中供應的房屋90%為商品房。

　　廣州市計劃今年籌集保障性住房8.4959萬套，保障房的目標任務是去年任務的3倍多，除了新增籌集的保障房任務，還要推進在建的6.87萬套保障房建設。但截至10月25日，廣州市已籌集保障房89174套，完成年度目標任務105%；已如期完成解決77177戶家庭住房困難目標任務。

　　而接下來，2012年亦將是保障房建設的關鍵一年。據住建部透露，明年，國家在保障房的施工數量以及資金投入方面都將大於今年。據測算，明年整體保障房住建規模將達到約1800萬套，約1000萬套將投入市場使用。雙軌制下，保障房對於商品房市場的影響，也將會逐漸顯現。萬科、保利等大型地産商人士均表示，巨量保障房將會對商品房市場帶來衝擊。

　　調控並非遊擊戰而是持久戰

　　從國家調控開始，效果便一度不被看好。儘管從2011年2月份開始，“國八條”、國家嚴厲要求各地定制房價控制目標、一房一價、二三線城市等政策的相繼問世，對全國樓市也並未傷及元氣，只被當作一場場水來土掩，兵來將擋的遊擊戰，多地包括廣州在內的樓市仍然一路高奏凱歌。直至下半年開始，樓市調控效果日益顯現，“金九銀十”失色變成“鐵九銅十”，10月下旬，萬科、中海等龍頭企業&&進行較大幅度促銷，降價聲音此起彼伏，樓市逐步邁入冬天，房企才意識到這次調控並非遊擊戰而是一場考驗重重的持久保命戰。而受調控影響，市場上觀望氣氛愈加濃厚，對降價的預期更高。

　　政策堅定調控不動搖

　　2011年即將過去，中央更是頻繁表態顯示出調控不放鬆的決心。12月9日在中共中央政治局會議上，對於房地産政策，提出的要求是“要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地産市場健康發展”。這是國家層面上再一次對於房地産調控政策的持續性作出了回應。

　　限購令明年依然持續執行，政府樓市調控依然堅挺。隨著年底的臨近，部分城市的“限購令”也即將到期，但日前，住建部明確表示，已經設定限購期限的城市繼續延續政策，限購政策明年將繼續執行。截至日前，今年實施限購令的46個城市中，已有11個明確表示2012年將延續限購政策。全國住房和城鄉建設工作會議23日在京召開，住建部部長姜偉新表示，2011年中國政府房地産調控的政策得到落實，多數地區漲幅回落，房地産市場總體運行平穩，調控成效已經顯現，他還表示，明年繼續堅持房地産調控不動搖。

　　房企已著手準備過冬

　　而事實上從今年下半年開始，房企們對於調控的放鬆時間都開始抱著“悲觀”的態度。與去年底甚至今年初，不少開發商仍然認為樓市調控是“短命政策”形成鮮明對比，從下半年開始，地産行業陷入寒冬，相當多的房地産企業流動資金極其緊缺接近乾涸。目前已經有不少房企開始做著長時間“過冬”的準備，多家房地産企業紛紛收縮戰線。甚至連萬科、中海這些大型品牌企業也在著手調整開發計劃，加快推貨速度。近日，綠城老闆表示有意出售手中的中超球隊，瑞安房地産更是將旗下佛山嶺南天地45.08%的股權出讓換取營運資金。

　　據國金證券剛剛出爐的一份房地産行業年度報告數據顯示，根據該公司對開發商目前和歷史的資金壓力進行系統測算，只要政策堅持，今年底至明年初，開發商資金狀況會接近歷史最低水平，房價調整的廣度和深度將更為明顯，11年行業所呈現的對峙局面將被打破。

　　市場觀望情緒愈濃

　　而調控的持續，使市場買賣雙方對於後市的態度也深受影響。隨著年關將至，2011年樓市又將是一場落幕大戲，不同於往年熱烈氣氛，今年在層層調控的重壓下，取而代之的是整場的觀望。降價、觀望已經成為現時市場最熱的關鍵詞。根據搜房網日前的一項調查顯示：超過六成的受訪者表示感覺目前的房價在微降，超過7成的受訪者表示對今年調控不滿意。

　　而這種觀望情緒，買漲不買跌的後市期望已經在成交上有明顯的表現。繼今年“銅九鐵十”之後，樓市迎來“買漲不買跌”階段，降價預期正在全國蔓延。除了個別促銷力度特別大的樓盤，廣州等各重點城市的樓市成交量急劇萎縮。在廣州，根據網易房産數據中心截取陽光家緣數據顯示，11月份，廣州全市住宅網簽成交量為4591套，環比10月份6157套成交量再跌25%，與去年同期5607套的成交量相比下降了18%。數據顯示，11月份，外圍成交量降幅最為明顯，番禺降幅已超過56%。

　　2011年房地産調控政策一覽表

　　時間 措施

　　2011.1.26 國務院房地産調控1號文件(新“國八條”)出臺, 擴大限購範圍、加大限購力度。

　　2011.2.24 廣州市國土房管局下發《關於進一步嚴格執行我市商品住房限購政策的通知》，頒布了“穗十條”在廣州十區的限購標準，暫不要求從化、增城採取限購

　　2011.2.25 中央下達2011年建設1000萬套保障房計劃，與各地簽訂了2011年的保障性安居工程建設目標責任書。

　　2011.3.22 國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》從5月1日起商品房銷售實行一套一標價。

　　2011.4.1 廣州市召開住房保障工作會議，公佈了《廣州市2011年住房保障工作方案》，《方案》明確，今年廣州擬籌集8.5萬套保障房。

　　2011.4.2 從化、增城出臺樓市新政落地政策，實行限價不限購政策

　　2011.5.12 國家發展改革委辦公廳關於開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知, 房地産開發企業違反明碼標價規定未實行“一套一標”，按《價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》，每套處5000元罰款。

　　2011.5.18 央行年內第5次上調存款準備金率

　　2011.6.20 央行年內第6次上調存款準備金率

　　2011.7.7 央行宣佈上調個人住房公積金存貸款利率，其中五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點，由4.70%上調至4.90%。

　　2011.7.12 國務院發佈消息，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要採取必要的限購措施。

　　2011.11.30 央行下調存款準備金率，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　廣州明年仍將繼續限購

　　近日，據市國土房管局公佈的數據，今年前11個月一手住宅交易價格同比去年僅微升2.6%，毫無疑問廣州市鐵定能完成今年3月份提出的不超11%的房價調控目標。而此前中央也曾頻頻表態，明確表示堅持房地産調控政策不動搖。眾多學者及地産專家也預言明年調控政策不放鬆，限購令將持續，樓價將繼續回歸。

　　房價僅微升2.6% 完成調控目標無疑

　　今年3月29日晚，廣州(不包括增城、從化兩市)公佈2011年度新建住房價格控制目標，“新建住房價格漲幅要低於全市年度生産總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。”而新建住房是指新建商品住房、限價房和經濟適用房。而根據今年在廣州市人大會議上通過的市政府工作報告，2011年廣州GDP預期增長為11%，城市居民人均可支配收入預期增長11%，即今年廣州市新建商品住宅均價漲幅預期不超過11%。

　　日前，據市國土房管局副局長黃文波介紹，根據比較，今年前11個月，廣州全市十區商品住宅成交量同比減少20%；一手住宅交易均價為13409元/立方米，同比微升2.6%。新限購政策後，成交量減少35%，均價下降3.6%。所有經適房的基準價都在4000多元/平方米，限價房一律為5500元/平方米。除了商品住宅外，如果再將今年廣州共出售的兩批經濟適用房和一批限價房的價格納入統計，廣州今年新建住房的整體漲幅必然將更低，必定完成不超11%的房價調控目標。

　　明年限購持續 房價仍將持續下行

　　日前，廣州國土房管局正式錶態：明年繼續限貸限購限價。黃文波介紹，雖然廣州限購時間尚未有具體時間表，明年，廣州仍將堅決貫徹中央“決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆”的原則，堅持限貸、限購和限價政策，實現房價穩中有降，合理回歸。“當供需實現平衡時，房價就會達到合理回歸的那個點。”

　　今年以來，除了2月份和8月份的網簽成交均價超過1.4萬元/平方米，分別達到14002元/平方米和14234元/平方米外，其餘月份的成交均價都在1.3萬元/平方米左右。可以説在限購、限貸“雙限”政策的壓制下，廣州樓價顯示比較平穩。即使是網簽均價最高的8月份，也未超過去年12月的頂峰14406元/平方米。各方面數據都顯示，年底廣州樓價出現了掉頭往下的勢頭。到了年底，22日剛剛出爐的11月官方樓價數據更顯示，當月簽約均價為13373元/平方米，出現了同比、環比雙雙下降的情況。

　　自12月9日中央經濟工作會議明確表示將“堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸”後，眾多房地産專家也預言，調控不放鬆，明年樓價將繼續回歸。上周在京舉行的網易經濟學年年會上，眾多與會經濟學家皆有共識：2012年市場將繼續調整，房價將繼續下行。此外，國家統計局公佈的11月份70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，11月70大中城市房價平均環比下降0.19%，價格連續兩月環比下降。“若保持當前房價下行的速度，預計明年3月份左右將會出現價格同比下降的實質性下調階段。”鏈家地産首席分析師張月表示。記者 蔣勁勁 楊文麗