今年房地産調控變得更加嚴厲。房價下降趨勢越來越明顯。周喜悅 繪（人民圖片）

　　本報記者 王煒

　　今年房地産調控變得更加嚴厲。房價下降趨勢越來越明顯。

　　想過會很冷清，但沒有想過會這麼冷清。2011年對身處房地産行業的人來説，日子是不好過的。

　　從年初國務院出臺“國八條”開始，房地産調控變得更加嚴厲。以限貸和限購為核心的政策，加上連續數次加息，使全年樓市成交量維持在低迷狀態。前11個月，全國商品房累計銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。2009 年和2010 年，這一增速分別為44%和10%。

　　國內房地産市場在經歷了2009 年的高速增長後，發展速度逐漸回歸到一個相對合理的水平。大中城市房價開始穩中有降，特別是10月份以來，房價環比下降的城市逐漸增加。統計局最新公佈的數據顯示，11月份70個大中城市中，房價出現環比下降的達49個，房價下降趨勢越來越明顯，房地産調控的成效進一步顯現。

　　經過一年的糾結和爭論，隨著北京、上海等一線城市近期宣佈明年將繼續堅持房地産調控不動搖，限購等調控政策將繼續實施，市場各方對房價將繼續下降的判斷也逐漸趨於一致。

　　出人意料的是，帶動降價的並非實力較差、資金緊張的小企業，而是綠地、萬科等“龍頭”房企。數據顯示，20家龍頭房企前11個月銷售總額近7000億元，仍然跑贏大市，但大多沒有達到預定的銷售目標。

　　同時，隨著調控的深入，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。3季度報顯示，房企庫存市值已經達到了上萬億元，而且在銀行仍然嚴格限制資金流入房地産業的情況下，除了少數央企背景的開發商，多數開發商資金鏈十分緊張。

　　在市場調整中，中小房企受到的衝擊更大。在江浙一帶，一些小開發商資金鏈斷裂、老闆卷款“跑路”的情況開始出現。有的企業受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權以換取資金的境地。

　　華本機構總裁許文鋒認為，隨著調控繼續，房地産企業兼併重組的現象將逐漸增加，行業集中度會明顯提高。目前，國內房地産開發企業超過8萬家，但多數企業自我發展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發展方式粗放，經營管理和服務水平不高。行業整合有利於整個行業的健康發展。

　　對房地産行業而言，冬天已經到了，而且可能比想象的要更冷、更長。“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團總裁鬱亮表示，過去幾年房地産企業的利潤率非常高，並不正常。經過這一輪嚴厲的房地産調控，未來住房的投資屬性將越來越弱。“對習慣生活在糖水裏的房地産企業而言，很難再回到過去的暴利時代。”

　　2012年，保證企業有充足的現金流，進一步強化內部管理，開源節流，將是許多開發商的“過冬”策略。“不管政策怎麼變，開發商穩妥一點總是沒錯的。”廣廈集團榮譽主席樓忠福表示，“順應政策和市場的變化，開發更好的産品是最重要的。”

　　“中國的房地産行業真正意義上的一次大調整正在發生。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成。開發商將通過降價、佈局三四線城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來提升價值、應對調整。