張建(化名)是一家房地産開發公司的總經理，當他看到網上關於房價下跌50%的討論時，第一反應是：“這絕不可能！”

　　房價的構成中，差不多三分之一是土地成本，三分之一是建安成本，另外三分之一是稅費以及開發商的利潤。這是行業內公開的秘密。今年以來，雖然土地市場較為冷清，但土地價格始終“堅挺”，建安成本也不斷上漲。

　　目前張建正在一座東部地區“三線城市”開發住宅。過去三年，這裡的房價上漲近一倍，目前新建商品住宅均價在8000元/平方米以上。而官方數據顯示，2010年該市城鎮居民人均可支配收入不到22000元，這意味居民一年的可支配收入尚不足以購買3平方米的住宅。

　　該城市9月舉行的一場土地拍賣會上，一塊純住宅用地被以400萬/畝的價格競得，樓面地價達到3600元/平方米。

　　“建成後的價格一定不止8000元/平方米。別説降價50%，2009年以後拿地的住宅項目，降價20%，開發商就得虧本。”

　　稅費的“秘密”

　　房地産開發過程的稅費中，“規費”只佔很小一塊，但在張建看來，小中卻能見大。

　　所謂“規費”，指的是行政事業性收費項目。2009年當地政府發出《關於公佈涉及商品房建設的行政事業性收費項目和標準的通知》，對各項規費提出明確的收費標準：

　　城市市政公用基礎設施配套費按每平方米105元收取；防空地下室易地建設費，民用建築未按規定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建設費；建築施工安全監督管理費按工程造價(不含設備)的0.19%徵收；新建房屋按建築面積收費，七層以下(含七層、地下層)按每平方米2.30元，八層及以上按每平方米0.70元徵收。

　　此外，規費還包括門(樓)牌收費、建築工程、市政工程施工圖及抗震設計審查費、城市道路佔用挖掘費、超標環境噪聲排污費……

　　各項規費相加，每平方米一共産生約200多元的費用。對於這筆數額並不算大的費用，很少有人對它們的合理性提出質疑。

　　“但就拿人防費用來説，人防本身是戰略要求，應該建，不過不同城市戰備等級應該是不一樣的，各個城市也應該科學規劃，而不是小區建到哪人防工程就建到哪這麼簡單，張建説。

　　相比規費，“稅”才是房地産開發過程中最嚴重的問題，用張建的話説，是最大的“灰色地帶”。

　　“土地部分需要繳納3%的契稅，契稅最終約佔銷售收入的1%，其它主要包括營業稅、企業所得稅和土地增值稅。因此，開發環節的各種稅負相加一般佔到房屋銷售收入(成交價格)的10%~13%。”他介紹。

　　在當地，土地增值稅目前按銷售收入2%的稅率進行預徵。但嚴格意義上，土地增值稅稅率分為四檔，分別為土地增值額的30%、40%、50%和60%。

　　張建透露：“如果嚴格按照這麼高的稅率清算、徵收，會要了開發商的命！於是，稅務部門在收稅過程中‘親疏有別’，關係好的就多打點折，關係一般的就少打點折。”

　　建安成本裏的“潛規則”

　　“不僅土地價格沒有降下來，建安成本還在往上漲，現在300元一天的工資都招不到一個木工。”張建説。

　　房屋開發的成本在節節攀升。根據建築諮詢公司利比RLB的報告，今年二季度，同為三線城市的無錫，普通高層住宅的單方造價在1950~2800元/平方米，而去年同期為1750~2250元/平方米，同比漲幅為10%~20%。

　　而今年以來，國家對部分建築規範從嚴、從緊的要求，更讓張建感到成本驟升的壓力。

　　3月，公安部消防局下發65號文件，要求民用建築外保溫材料必須採用燃燒性能為A級的材料。而採用燃燒性能為A級的岩棉，比過去廣泛使用的擠塑板，成本高出200元/平方米。

　　不只是土建成本在漲，水、電、氣、有線電視、寬帶等配套的安裝費用也在提高。

　　兩年前，普通商品住宅的供電配套成本在120~150元/平方米，但自從去年初省裏下發文件，明確了新建居住區供配電工程價格標準，配套成本立刻就上漲了50~70元/平方米。

　　但這筆費用並不意味供配電工程的全部費用。

　　供電部門下屬的設計公司通常要求開發商提供所有設計所需基礎資料，甚至包括項目小區到最近電源的地形圖，而這部分地形圖需要開發商前往規劃局按平方購買。有一次，張建被設計公司要求提供的地形面積達到十多平方公里，光是向規劃局購買地形圖就需要幾十萬元。

　　張建感到“匪夷所思”的還不止這一點。按照當地電力部門的規定，如果一個住宅項目是30萬方的體量，即使項目一期只動工10萬方，但開發商仍然需要將剩餘20萬方的面積按195元/平方米的40%預交，以20萬平方米計算，這相當於産生出額外一筆1500萬的資金負擔。

　　“公關費”的作用

　　“大概沒有一個行業，像房地産一樣需要和那麼多政府部門打交道。”張建感嘆。為了處理與政府的關係，開發商專門設立了“開發部”，一個項目至少配兩個人手，專門跑各政府窗口，辦手續、蓋圖章。

　　“住宅項目的開發週期一般為兩年，其實真正建房子只需要五六個月，其他時間都是在辦理各項審批手續。”張建稱，審批過程充滿不確定。比如，一個規劃審批流程通常需要三個月時間。

　　為了節約時間，張建説，開發商不惜四處“公關”。

　　“‘公關’的費用並不計在廣告、營銷的費用中。”他透露，當地具有一定規模的開發商，一年準備幾千萬的“公關”費用再正常不過。

　　在他看來，多一個審批窗口就多一筆“公關”費。

　　“例如，供配電設施建設標準要求新建居住區低壓供電半徑不超過150米，但如果小區的半徑是220米，那麼就存在兩種解決方案，一種是建一個配電房再加分支箱，另一種是建兩個配電房。”

　　一個配電房的成本在2000萬~3000萬元，而分支箱的代價則小很多，如果能夠爭取到配電箱加分支箱的方案，意味省下上千萬的成本。

　　房地産的“暴利”

　　張建説，比起許多行業，房地産利潤率動輒達到20%甚至更高，這是不爭的事實。但“暴利”來自哪，也許是值得追問的問題。

　　“其實開發環節本身的利潤微乎其微，利潤來自土地增值的收益，因此開發商才要囤地。”

　　原則上，根據現行的《閒置土地處置辦法》，超過出讓合同約定的動工開發日期滿2年未動工開發時，政府可以無償收回土地使用權。

　　但事實上，這一法規在地方執行的力度很弱。

　　“囤地當然有開發商主觀意願，也有客觀的理由。例如大面積土地出讓，勢必會遇到拆遷受阻的情況，此外，規劃方案調整也是經常發生的事情，如果因為這些問題，政府沒能按時交地，那麼開發商可以首先指出政府在履約上存在瑕疵甚至違約。既然政府不能按時交割土地，那麼開發商自然就有不按時動工或者分批動工的理由了。”張建介紹開發商囤地的門道。

　　而地方政府時常也充當開發商囤地的“同謀”。2003年，曾有一家外資開發商以招商引資的方式進入當地，一次性獲得上千畝土地。

　　“顯而易見的是，在一個局部市場，任何一家開發商都不可能在兩年內完成上千畝土地的開發，土地出讓的時候，政府就應該能夠預見囤地的後果了。”

　　事實上，七年過去了，這家開發商至今也沒有完成全部土地的開發，而土地早已增值若干倍。

　　張建在想，如果政府已經默許某家開發商的囤地行為，那麼在土地增值稅的問題上是否也會放它一馬？

　　“(地方)政府是房地産遊戲規則的制定者，無論土地價格、建築規範、配套費用、稅費標準都是由政府在主導，現在的問題就在於遊戲規則是否公開、透明、合理？”張建説。

　　“房價是沉默的，但它説明了一切。”