每經記者 葉書利 發自北京

　　買精裝修樓盤本是為了省事，但如果買到有問題的精裝修樓盤，那反而會增加無數的煩惱。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，世茂係在全國數個精裝修樓盤，因精裝修縮水而頻“被維權”，由於樓盤精裝修目前處於房企自管理階段，導致相關投訴業主維權難度較大。

　　正由於精裝修在管理上的無序，有專家反映，目前精裝修已發展成為一些房企手中的暴利工具之一。

　　多處精裝修樓盤業主維權

　　世茂房地産在北京的豪宅世茂宮園一位名叫張倩(化名)的業主向《每日經濟新聞》記者投訴説，自己于6月以795.53萬元總價在該樓盤購買的一套精裝修房子，開發商宣傳時的精裝修標準為1.2萬元/平方米，裝修方面卻出現了多種嚴重問題，目前正與開發商就毛坯收房的相關裝修補償問題進行協商 (詳情見12月8日本報刊出的《精裝修標準“自定義”世茂旗下豪宅被指與宣傳不符》一文)。

　　但在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，開發商安排對接媒體的相關人士卻堅持要求業主“一切待交房後再説”，因為在本月24~30日交房期內，開發商會向業主提供相關政府部門出具的工程質量驗證報告，以證明該房源無質量問題。屆時如果業主還有質疑，可協商或通過法律途徑解決。

　　對於開發商的回復，張倩認為，“開發商想借此一拖了之，交房後交涉難度就更大了。”

　　她具體對此解釋説，世茂宮園的前身為北京鵬麗花園房地産發展有限公司旗下的鵬麗花園。2010年6月4日，世茂房地産斥資8.05億元收購了鵬麗花園項目，並改名為世茂宮園，此後無論在各種宣傳資料還是銷售人員的樓盤介紹中，該項目一直被介紹為世茂旗下頂級豪宅，但奇怪的是，今年6月買房時，與自己簽署合同的開發商仍為北京鵬麗花園房地産發展有限公司，而非新的東家世茂房地産。一旦交房後，北京鵬麗花園房地産發展有限公司一走了之，自己有可能面臨有苦無處訴的狀況；此外，待交房後，北京鵬麗花園房地産發展有限公司撤走，房屋有問題時，就只能走物業公司的維修程序，而非交房前的換房等程序。

　　據悉，北京鵬麗花園房地産發展有限公司為中糧集團旗下中糧香港的全資公司。目前在瀋陽、上海、廣州、深圳、海南等地均有房地産項目。

　　另據其他媒體報道，世茂係旗下精裝修樓盤已多次出現業主就精裝修縮水問題進行維權的情形。

　　與張倩類似的是，據媒體報道，近段時間，杭州世茂廣場2號及5號樓的數十位業主，也因為精裝修縮水問題，正與開發商展開一場“拉鋸戰”。

　　原來去年底推出2、5號樓時，其銷售均價比今年推出的1、4號樓貴2000~3000元/平方米。相應地，當時開發商對外公佈的2號樓與5號樓的精裝修標準為3000元/平方米，而今年上市的1、4號樓，向外公佈的精裝修標準為2000元/平方米。但2、5號樓業主發現，今年上市的1、4號樓，精裝修過程中使用的洗衣機、衛浴、墻紙、地板等材料與設備，標準反而比2、5號樓更高。由此，2、5號樓業主質疑開發商擅自降低了2、5號樓精裝修標準，憤而“維權”。

　　再往前，據媒體報道，世茂集團旗下上海精裝修豪宅世茂濱江花園，當時一位業主也曾向媒體透露，經驗房師查驗和小區物業管理公司確認後，自己所購買的一套精裝修房存在著多達48處大小不一的質量問題。

　　截至記者發稿，針對上述情況，《每日經濟新聞》記者尚未得到世茂方面的回應。

　　精裝修成監管盲區

　　張倩在與開發商相關人士的多次交涉後，目前開發商相關人士初步同意張倩提出的毛坯交房的要求，隨即協商的關鍵落在了精裝修資金補償問題上。由於當初開發商對外宣稱的精裝修標準為1.2萬元/平方米，張倩要求以1.2萬元/平方米的標準退回其202平方米房屋的精裝修款，合計約240萬元，但開發商以《商品房預售合同》中沒有1.2萬元/平方米精裝修標準的相關説明為由，只答應退還約二三十萬元的精裝修款。

　　張倩稱對此難以接受，“按此計算，自己所買的202平方米房屋，平均下來的精裝修標準才1000多元/平方米”。對此，張倩很感慨精裝修標準的混亂。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，一位不願透露姓名的行內人士概括説，張倩遭遇的問題是普遍現象，因為目前精裝修行業對於定價問題，圈內並無明晰的標準，基本由開發商“自定價”，以及在“自定價”基礎上的“自宣傳”，可稱作“自定價”現象。為了儘量規避“自定價”現象可能衍生相關後期風險，開發商一般會採取兩個做法。首先，在與業主簽訂的精裝修房屋的商品房預售合同中，只會説明是精裝修房屋交房，但未標明具體的精裝修價位標準，如張倩所買的世茂宮園房屋的商品房預售合同中就出現這種情況，從而導致業主後期在維權時面臨“無據可依”的難度；其次，在商品房預售合同有關精裝修部分的説明或對外宣傳時只強調裝修過程中所用材料或設備的品牌，而對於具體品牌下面的型號、規格、價格標準、施工工藝等細節問題卻模糊化處理，導致交房後業主發現裝修效果與當初的樣板間不一致時，有點啞口無言的感覺。

　　另外，目前市場上精裝修房還存在諸多“常見病”，比如按建築面積收取或宣傳精裝修費用，從而將公攤面積也計算在精裝修費用中。

　　精裝修或成暴利工具

　　全國房地産經理人聯盟常務理事楊廷文在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，精裝修監管上的無序，給一些房企留下了可鑽的漏洞，從而導致精裝修部分的利潤率驚人，一般在50%左右。

　　楊廷文介紹説，高利潤率主要通過兩個方式獲得：設計的隱藏和材料的偷梁換柱。

　　設計的隱藏是指開發商在對外宣傳時，精裝修部分被設計得很美好，在材料或相關設備的清單描述中，一般都以名牌産品故意增加成本，從而提高精裝修檔次與要價，但在施工的時候，如強弱電材料等隱蔽部分卻可能用一些假冒材料，甚至是一些廢材，以降低成本，而這些隱藏在外表內的材料，不專業的購房者很難分辨。材料或設備使用上的偷梁換柱，同樣可以達到對外提高報價，對內降低裝修成本的目的，如一些電器，對外宣傳時都是名牌産品，但卻故意不説具體的規格等，以達到變相欺詐的目的。

　　對此，楊廷文認為，一些精裝修項目，可以為房企達到三個主要目的。首先，由於精裝修部分利潤高企，可以將投資價值最大化；其次，可以製造營銷噱頭；第三，通過精裝修，人為地為自己製造了一個行業資源整合平臺，從而可以收取材料供應商、施工方等合作方的一筆保證金，而在地産調控導致房企融資受壓之下，這筆保證金就是一筆短期的變相無息借款。