聶偉柱

　　“經濟、金融數據的變化顯示，房地産開發投資增速高位回落，房地産開發企業資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地産貸款增速回落，房價拐點初現端倪。”

　　這是人民銀行調查統計司近日撰寫的《當前房地産市場形勢分析報告》和《房地産市場變化對金融業影響的調查報告》之中的觀點。

　　事實上，從部分城市的房價走勢看，這種觀點已經得到了印證。11月份北京市二手住宅成交均價為22018元/平方米，創下15個月以來的新低。

　　房企現金流量影響房價

　　央行稱，11月24日，中國金融學會金融統計研究專業委員會在北京舉辦“房地産金融風險管理”座談會，人民銀行調查統計司、銀監會統計部、10家商業銀行風險管理部門、3所大學的專家學者和中房馳昊公司代表參加了會議。

　　央行發佈的消息援引與會代表的話稱，房地産開發企業的現金流量是影響未來一段時期內房價走勢的重要因素。

　　進入2011年，隨著房地産調控的深入，房地産企業從銀行體系獲得資金的難度陡然加大。

　　央行公佈的數據顯示，三季度末，人民幣房地産貸款餘額10.46萬億元；前三季度累計增加9923億元，同比少增7439億元，佔同期各項貸款增量的17.5%，比上半年低2.1個百分點。

　　除了銀行信貸渠道之外，信託、債券等融資渠道的大門也漸漸變窄。行至年尾，房地産企業的資金鏈已非常緊繃。這意味著，對於房地産企業來説，降價銷售存量房産，緩解資金壓力將是現實而理性的選擇。

　　國家統計局公佈的數據顯示，前10個月，房地産企業本年資金來源達68429億元，同比增長20.2%，該增速已連續第二月出現放緩；11月18日發佈的10月份70個大中城市住宅銷售價格顯示環比首次下跌0.14個百分點。

　　銀監會近日發佈的報告也稱，隨著房地産調控政策的推進，目前部分城市房屋銷售量已經出現下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現象明顯增多，開發企業資金鏈趨緊。

　　在此次會議上，參加會議的代表還提出，就房地産開發企業的財務風險和償債能力而言，銀行更關注企業自有資金在總資産中的比例，這項指標比資産負債率更加全面、準確地反映房地産開發企業的財務杠桿。

　　銀行更怕恐慌性拋售

　　部分參會商業銀行代表認為，銀行和房地産開發企業能夠承受房價下跌20%到30%帶來的衝擊，但是房價下跌20%後會不會誘發恐慌性拋售、拋售現象出現後有關方面能否採取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業更加關心的問題。

　　此前，在銀監會的要求之下，商業銀行已經進行過多輪房價下跌壓力測試。

　　在11月初，銀監會原主席劉明康還曾公開表示，自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地産壓力測試，監管部門也會進行整體測試。最新的壓力測試結果顯示，即使房地産抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地産貸款風險仍可控。

　　“但從房地産行業來看，壓力測試顯示房價下跌20%到30%，對銀行資産質量確實不會造成太大問題。”一位國內評級公司的人士表示，但由於房地産行業牽一髮而動全身，其上下游行業極其寬廣，如果房價深度下跌，必將影響到上下游行業。屆時銀行的資産質量能否經受考驗，還要打個問號。

　　不過從目前來看，商業銀行的資産質量尚能保持穩定，三季度末，商業銀行不良貸款餘額為4078億元，比年初減少258億元；不良貸款率為0.95%，比年初下降0.18個百分點。