浙江在線12月01日訊

　　隨著樓市調控持續進行，房價下跌的態勢短期內還沒有反轉的跡象。房價跌到多少才算到底？如今看來房價只有更低沒有最低，杭州樓市已有多個樓盤接近或者跌破成本價。這是一個階段的結束還是另一個階段的開始？答案或許只有時間才能告知。

　　華元高喊虧本銷售

　　11月中旬，華元房産的一項舉動震撼杭城樓市：旗下7個樓盤全線降價，並向購房者承諾“降價補償”。對於降價之後的價格，華元房産相關負責人稱，其中有兩個樓盤已經跌破成本價。

　　這7個樓盤的價格折扣分別為：丁橋鄰里人家商鋪7.5折、領駿世界7.7折、玉榕莊排屋7.8折、美林公館90平方米精裝公寓8折、天鵝堡8.5折、蒙卡岸8.3折、愛丁郡8.3折。“漲了，賺市場的錢；跌了，賺開發商的錢。”這是華元房産為“降價補償”作出的通俗解釋，因而也稱之為“購房雙保險計劃”。

　　其中跌破成本價的是玉榕莊排屋和美林公館90平方米精裝公寓，折後價格分別為14000元/平方米和16000元/平方米。隨後，美林公館以“低破成本價格”作為賣點，在多家媒體上高調宣傳。記者了解到，儘管今年杭州樓市最近幾個月降價潮此起彼伏，但是像美林公館這樣公開承認並高調宣傳跌破成本價的，還是首個。

　　成本清單揭示真相

　　美林公館90平方米精裝公寓現在賣16000元/平方米，那麼這個樓盤的開發成本是多少？在網上，有關美林公館的開發成本清單不脛而走。

　　前期(指土地成本及規費)的造價約8500元/平方米，工程(指建安、設施設備)的造價約6000元/平方米，財務(指利息、稅金)的造價3000元/平方米以上，設計、營銷、管理費合計的造價1000元/平方米以上。以此計算，美林公館的開發成本在18500元/平方米以上。而這還只是毛坯，加上精裝修的話成本顯然會突破20000元/平方米。

　　如果成本在20000元/平方米以上，那就意味著美林公館每平方米至少要虧4000元。不過也有人認為美林公館的這份成本清單有些水分，比如6000元/平方米的工程造價明顯偏高。記者對照此前錢塘帝景公佈的成本清單，美林公館的前期和工程費用佔比確實偏高，但財務(利息、稅金)成本佔比卻偏低。

　　“這份成本清單並非網友推測，數據是我們提供的。”華元房産策劃總監張安娜向記者解釋前期和工程造價偏高的原因：美林公館以排屋為主，在樁基工程部分採用了較為高端的鑽孔樁和沉管樁；此外整個小區是全地下室開挖，地下室層高達到4.2到5米，地下室開挖的成本很高。而且美林公館地上地下總建築面積有11萬平方米，但實際地上可售部分卻只有7萬平方米，折算以後的單位造價就大大提高了。

　　“對照成本，美林公館90平方精裝公寓虧了不少。不過美林公館還有排屋項目，排屋上能賺回來。”張安娜對美林公館虧本銷售並不擔憂，並告訴記者美林公館已經積累了100多名意向客戶。

　　品牌樓盤也難倖免

　　現在紛紛以逼近成本價銷售的樓盤越來越多，其中不乏品質和品牌都不錯的房子。

　　聚集了眾多高端品質樓盤的申花板塊是在樓市中認同度還比較高的區塊，而作為申花板塊的唯一一個全盤精裝修項目，賽麗綠城慧園11月27日的首開價格也引發了不少購房者的關注。

　　慧園項目這次推出的是南邊鄰近豐潭路的2號樓，共130套精裝房源，兩梯兩戶，戶型為中間套89平方米和邊套148平方米，折前均價為28880元/平方米，一次性付款可享受95折優惠，按揭付款可享受97折優惠。直接簽約的客戶還可以同時選購車位。一次性付款的折後均價約在27000元/平方米左右，按揭折後均價約在28000元/平方米左右。

　　綠城的精裝品質，申花的核心地段，城西繁華的商圈……諸多光環使得慧園的價格在申花有著舉足輕重的影響。在開盤之前，曾一度傳言慧園的價格可能會在3萬元/平方米以上，雖然看似比周邊樓盤貴，但剔除5000元/平方米左右的精裝標準，也似乎已經“到底”了。

　　賽麗控股董事長夏賽麗親口證實：“我們這個樓盤算下來每平方米成本差不多都要27000元左右了，這次開出的價格絕對是回饋客戶的價格。”她還表示，目前樓市整體的市場情況不好，但很多老客戶關注他們這個樓盤也已經很久了，即使行情不好，他們也要推出部分房源。

　　另外，夏賽麗坦言，在開盤前，有的朋友建議直接把房子改造成毛坯來賣，這樣價格還可以繼續走低，可能賣得更快。但她覺得應該保證原來的品質水準。

　　虧本現象還會延續

　　近期杭州還有多個價格低開樓盤，龍湖香醍溪岸就是其中之一。這個樓盤被坊間流傳僅以成本價銷售，首推1、12號樓，主力戶型為86、87平方米，開發商打出“分紅杭州”的口號，希望公寓也能“日光”。“香醍溪岸”于11月23日推出210套房源，絕大部分折後價格在5900元/平方米，折後總價約50萬元，活動僅限兩天。

　　龍湖香醍溪岸這樣的定價，對於市場的衝擊力無疑是巨大的。立刻有網友出來算成本：“樓面地價約2153元/平方米，再加上建安成本、稅費成本及財務成本和最基礎的營銷費用，那麼即將推出的這200套高層房源可以説是虧本入市。”不過，龍湖方面的相關負責人則表示：“成本還是沒有破的，但是利潤確實已經很低了。”

　　最近推出的這幾個新樓盤比較受關注。其實一些在售的打折樓盤，同樣也已接近成本價。橋西某品牌樓盤銷售部相關負責人透露：“我們有一幢房子的價格真的已經破成本了，原來説是地板價，現在可以説是地下室的價格。”

　　而在更早前，下沙的保利灣天地以6999元/平方米的起價入市，也引起了市場一片唏噓聲。這個精裝LOFT樓盤，即便只計算建築和精裝成本，也已接近售價。不過開發商曾表示，灣天地之所以能開出這樣的價格，很大程度上是因為地價已經攤到住宅項目上去了，土地相當於是零成本，這樣一來價格調整的空間就很大了。同樣在下沙的寶龍廣場，首批推出的房源據説價格也已接近樓面價。一些業內人士為寶龍廣場算過一筆賬，稱其已經跌破成本，但開發商並未承認跌破成本一説。即便寶龍廣場不會跌破成本，其利潤也已微乎其微。

　　談及樓盤價格頻頻低開的動機，一些開發商表示，現在開出成本價倒不是説真的馬上活不下去了，但是市場情況如此惡劣，確保資金儘快回籠很有必要。