王營

　　房價的最低記錄正被開發商不斷刷新。

　　11月17日，北京東五環某售樓處，一反往常的冷淡售樓處人氣突然大增，原因是該項目推出了11600元/平方米的平層房源。儘管這是一個商住兩用項目，但就平層而言，這一價格應該極具誘惑。令開發商苦惱的是，如此低價也並未引來搶購。

　　受此影響，通州華業東方玫瑰近日再度低價推盤。面積80平左右的錯層小戶型，起價12000元，比此前特價房的最低價格還要再減少3000元左右。同時，再度推出60套特價房源，均價14800元/平方米。作為通州降價最早的樓盤，該項目售價持續走低。

　　打破北京最低房價記錄的，是預計12月底開盤的亦莊全新項目合生世界花園。該項目打出了9980元/平方米起的超低價格。據了解，該項目準備推出的500房源，層高4.2米，得房率達到140%，另外還贈送3000元/平方米的精裝修。該項目的負責人還向記者表示，他們還推出了首付10%的分期付款方案。按照最低總價計算，最低首付只需6萬元。

　　搜房網數據監控中心數據顯示，目前亦莊區域房價從五至六環，住宅均價每平方米從2.5萬元至1.6萬。合生此價格超出多數人預期。

　　合生世界花園相關負責人稱，“定價在萬元以下，是為了應對樓市‘寒冬期’。我們賣的是商品房，商品價格由市場決定，我們只是順勢而為。”

　　亞豪機構副總經理高姍分析稱，近期北京市降價幅度相對較大的幾個樓盤，有幾個共同特點：一是降幅可觀。單價每平米下調2500-5000元不等，降幅在15%-25%之間，區別與同期市場上大多數項目所進行溫和的、試探性降價，降價後基本接近項目2009年同期的價格水平，觸及部分購房者的心理價位底線，促成交易。二是暗降變直降。與買房送面積、送精裝、送名車等暗降方式相區別，降價能夠讓買房人直接獲得實惠，對於促銷的效果也最好。另外一點就是降價樓盤基本上都是位於五環以外的大型項目，近郊供應規模大，各項目間的競爭激烈有助於促進降價。

　　讓這場價格戰顯得尤為慘烈的是，一旦區域內有超低價格項目入市，則周邊不降項目成交量就迅速萎縮。這其中以大興的龍湖時代天街、昌平的金隅萬科城以及亦莊板塊的合生世界花園3個項目最為典型。

　　據亞豪機構統計顯示，11月，金隅萬科城周邊項目累計銷售306套，環比下降53.8%；龍湖時代天街周邊項目累計銷售502套，環比下降36.6%；合生世界花園周邊項目僅售出69套，環比下降27.4%。

　　以通州區東亞逸品閣為例，該項目未公示價格時，通州項目的報價還在15000-17000元/平方米，但自東亞逸品閣曝出了整體均價13200元起，個別戶型折後均價11553元/平方米的消息後，周邊項目的成交急速下滑。數據顯示，緊鄰東亞逸品閣的珠江國際公館受其影響，在10月、11月2個月時間內僅售出了2套住宅。東亞逸品閣的超低價震蕩隨之向整個區域蔓延，大量項目跟進降價，通州開啟了新一輪的價格戰，目前在售項目的報價已降至13000-14000元/平方米的水平。業內人士認為，上述華業東方玫瑰的再次降價也是不得已而為之。

　　上海成全機構董事長全忠稱，開發商現在很糾結、肉疼。“過去定價原則是成本利潤法、競品比較法等，現在的定價原則是現金流需求倒逼法、競品降價幅度參照法、客戶心理預期呼應法。”

　　中原地産華北區董事總經理李文傑在“金地仰山熱銷，限購下理性置業價值觀”論壇上表示，最近市場特別不好，購房者對價格越來越觀望。李文傑認為，明年房地産市場分化將更為明顯。

　　戰略諮詢專家王志綱在“搜狐e購房電商平臺上線典禮暨中國休閒地産高峰論壇”上稱，這一輪房地産調控一定不存在僥倖情況，一定是長期而堅決擠出房地産泡沫的。他建議開發商儘快搶收，以時間換空間。