昨日，北京市住建委和北京市地稅局聯合發佈通知稱，自2011年12月10日起，本市享受優惠政策普通住房平均交易價格，調整為按照全市住房平均交易價格結合區位調整系數確定。從現在新調整的標準來看，優惠政策的覆蓋面擴大了。

　　享受優惠須滿足3個條件

　　享受優惠政策的普通住房必須同時滿足三個條件，即住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140（含）平方米以下；實際成交價格低於所在區域普通住房平均交易價格1.2倍以下。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，如同時滿足以上三個條件的，減半按1.5％徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，按1％稅率徵收契稅。

　　重新界定實際成交價

　　本次新規對“實際成交價格”的定義，進行了更為明確細分。根據2008年11月24日開始實施的《關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》，“實際成交價格”是一個不含調整系數的確定價格，即三環以內258萬元，三環至四環之間210萬元，四環至五環之間198萬元，五環以外120萬元。

　　本次的調整方案為：全市住房平均交易價格為每平方米建築面積18000元，分環線區域和方位進行系數調整。調整系數為四環內北部1.8、南部1.6，四至五環北部1.5、南部1.3，五至六環北部1.2、南部1.0，六環外0.8。南、北部地區以蓮石西路經廣安門內大街至京沈高速公路一線為界劃分。

　　按照新標準，“實際成交價格”的計算公式為：每平方米價格上限=平均交易價格（18000元/平方米）調整系數1.2。以這一公式計算，本市享受優惠政策住房的每平方米價格上限是：四環內北部地區為38880元、南部地區為34560元，四至五環北部地區為32400元、南部地區為28080元，五至六環北部地區為25920元、南部地區為21600元，六環外地區為17280元。

　　據了解，存量房交易價格評估值的技術標準，還將根據北京市房地産市場交易情況進行動態更新。製表/文華

　　享受優惠政策普通住房各區域均價

　　注：北部與南部分界線自西向東為，六環路（臥龍崗橋）-蓮石西路-五環路（衙門口橋）-蓮石東路-西四環中路（南沙窩橋）-蓮花池西路-蓮花池東路-（天寧寺橋）-廣安門北濱河路-（廣安門橋）-廣安門內大街-騾馬市大街-珠市口西大街-珠市口東大街-廣渠門內大街-廣渠門外大街-廣渠路-東四環中路（大郊亭橋）-東四環中路-東四環中路（四惠橋）-京通快速路-五環路（遠通橋）-京通快速路-（雙會橋）-雙橋東路-京沈高速公路-六環路（施園橋）。

　　鏈結

　　開發商強制代收契稅可舉報

　　“就要交房了，我第一擔心的是契稅問題，第二擔心的就是開發商要代收我們的契稅錢。”保利茉莉公館的白女士説。

　　對此，市住建委相關負責人表示，是否由開發商代繳稅費，是開發商和業主協商決定的，開發商不得強制代收代繳。

　　但還是有市民擔心，認為目前有些開發商在收房流程上設卡，要求大家先交錢才能驗房，如果錢不交到開發商手裏，根本拿不到自家鑰匙。

　　記者了解到，由於很多人的購房合同中約定了開發商辦理産權證的期限，而這一期限又和開發商交房有一定的時間差，如果開發商在交房時就收取了契稅款，那麼在這段時間差內，開發商相當於拿著業主的契稅款當無息貸款使用。而在這期間，一旦開發商跑路，市民的契稅款也有可能打了水漂，辦理房産證的事兒更會因此而耽誤甚久。

　　“開發商不能強制代收契稅，更不能以此來卡業主收房。如果真遇上這樣的開發商，市民可以直接向市、區地稅部門和房屋管理部門進行投訴或舉報，一經查實，我們一定嚴肅處理。”該位負責人説。

　　本市將嚴肅查處“陰陽合同”

　　市財政局、地稅局、住建委制定的《關於加強存量房交易稅收徵管工作的通知》同時發佈。根據通知要求，房地産經紀機構違反房地産經紀規範和標準，誘導、協助交易雙方出具“陰陽合同”等行為，一經發現將按照有關法律、法規規定嚴肅查處。

　　目前，在存量房交易過程中，存在著“陰陽合同”的現象。即合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外。其中對外的一份並不是雙方真實意思表示，而是以躲避政策監管、逃避國家稅收等為目的；對內的一份則是雙方真實意思表示。“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來非正當利益的同時，也會給當事人在合同履行中帶來一定的法律風險.